Собственник — звучит гордо, но...

Далеко не все владельцы приватизированной недвижимости морально и экономически были готовы к такому обороту дела, особенно одинокие пенсионеры. Для многих из них данное бремя все чаще становится обременительным. В тревоге за будущее некоторые старики уже всерьез подумывают о деприватизации — возврате своей квартиры в государственную собственность.

Но стоит ли торопиться? Российским законодательством предусмотрен эффективный способ значительного освобождения собственника имущества от расходов по его содержанию. Это рента. Можно «заставить» свое имущество зарабатывать на коммунальные услуги и ремонт. Более того, закон предусматривает включение в договор ренты и других, самых различных условий, обеспечивающих благополучие собственника недвижимости, — например, уход за ним, покупку лекарств и т. д. Одним словом, недвижимость может работать «на себя» и хозяина.

Слово «рента» (получение собственником дохода с капитала, имущества или земли) появилось в нашей жизни относительно недавно — в 1996 году, со вступления в силу второй части Гражданского кодекса РФ. До этого государство разрешало лишь нетрудоспособным гражданам (единственная категория населения!) продавать свои дома с условием пожизненного содержания. Теперь ограничений на ренту нет. Получателем ее может быть любой человек, для получения ренты (например, ради прибавки к пенсии, денежных накоплений, учебы в престижном вузе на платном отделении) можно пускать в «оборот» любое имущество: квартиру, гараж, погреб и т. п. Но при одном условии: собственнику принадлежит все имущество целиком, а не его отдельная доля. Зачем нарушать права других граждан и плодить судебные разбирательства?

В зависимости от необходимости и жизненных потребностей собственник может выбрать «свою» ренту. Заметим, что закон предусматривает несколько их видов. Какая рента нужна нам?

Например, постоянная рента, которая устанавливается бессрочно. Главной особенностью такой ренты является то, что отношения между получателем и плательщиком ренты могут длиться бесконечно. Обязанность по выплате ренты передается по наследству (для граждан) и в порядке правопреемства (для юридических лиц). Право на получение постоянной ренты также переходит по наследству. Каким же великим достоинством и качеством должно быть наделено имущество, которое может «возбудить» желание платить постоянную ренту? Заметим, что в любом виде ренты оба ее участника (плательщик и получатель) всегда хорошо просчитывают реальную выгоду. В Новосибирске пока ни одного случая постоянной ренты не было зафиксировано. Видимо, закон в этой части рассчитан на более отдаленную перспективу.

Более реалистична сегодня пожизненная рента. Она бывает платная и бесплатная. Платная, как уже отмечалось, это получение фиксированной по договору денежной суммы за передачу своего имущества плательщику ренты после смерти собственника. Бесплатная — получение по договору ренты различных услуг вместо денег. В законе она называется «пожизненное содержание с иждивением». Стороны обязаны включить в договор обязательные условия и все те, которые сочтут необходимыми для удовлетворения любых взаимных пожеланий, лишь бы это не противоречило основам российского законодательства. Вполне разумным будет, если в договоре предусматривается судебный порядок разрешения конфликтов и прописаны взаимные обязательства и ответственность сторон.

Понятно, что гораздо чаще форму пожизненной ренты выбирают престарелые люди, в первую очередь нуждающиеся во внимании и поддержке в решении бытовых проблем. Как правило, получатель хорошо знает плательщика, доверяет ему как себе самому. К сожалению, в судебной практике дел о неисполнении плательщиком ренты своих обязательств предостаточно... Недобросовестный плательщик ренты стремится доказать суду, что он все делал по договору, а получатель ренты в силу возраста все забыл... Обычно договор ренты включает досрочное его расторжение по желанию получателя ренты. Не нравится работа получателя ренты — не затягивай ситуацию до значительных убытков, быстро расторгай договор, требуй возврата имущества. Как точнее учесть все моменты исполнения условий договора, чтобы потом в суде не пришлось доказывать очевидное? Наверное, можно оговорить в договоре ведение журнала учета всех произведенных работ и услуг.

Интересный момент: ничего не зная о ренте, многие пожилые граждане пытаются «идти к ней»... своим путем — и совершают, конечно, ошибки. Например, старики обращаются к нотариусу с желанием удостоверить договор дарения квартиры или дома знакомому лицу и родственнику. В ходе беседы с нотариусом выясняется, что таким способом пенсионер рассчитывает получить от благодарного одаряемого гражданина услуги по содержанию (приготовление пищи, вызов врача, уборка квартиры...), как правило, до конца жизни... Стоит ли говорить, насколько наивны подобные надежды. Жизнь чревата неожиданными случайностями! Получив подарок, гражданин может быстро в нем разочароваться, заболеть или уехать в длительную командировку — да мало ли! — и никакой благодарности бывший собственник не получит.

Закон тщательно расписывает условия пожизненной ренты с иждивением, охраняя взаимные интересы сторон. Например, согласно статье 606 ГК РФ плательщик ренты имеет право извлекать прибыль из переданного ему имущества только с согласия получателя ренты. В случае нарушения плательщиком своих обязательств получатель ренты имеет право потребовать возврата имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных законом (ст. 594 ГК РФ). При этом получатель ренты, в случае пользования имуществом, отвечает за его сохранность. Может ведь быть и такое: заключил договор ренты на квартиру, а сам не соблюдает элементарные противопожарные правила...

В любом случае договор ренты, прежде чем заключать, надо хорошенько продумать и просчитать. В одних случаях сумма выплат по ренте может оказаться значительно больше стоимости имущества, в других — меньше. Надо хорошо понимать риск ренты.

Кому выгодна рента? Разным людям в разных ситуациях. Для одних, как уже отмечалось, это возможность продолжать жить не в богадельне, а в своем «родовом гнезде», успешно справляясь с инфляцией и коммунальным содержанием недвижимости. Другие, более молодые, хотят извлечь прибыль из доставшегося в наследство имущества или сдать в ренту собственное, надеясь на приобретение в будущем более значительного имущества. Третьи делают бизнес на ренте: в такой оборот пустят недвижимость, что хватит удовлетворить все потребности получателя ренты и самому поднакопить изрядный капитал.

Но больше всех в ренте, кажется, заинтересовано государство — потому как без дополнительных трат из бюджета создаются условия для успешного социального выживания значительной части населения. Вот почему государство «держит» договор по ренте под контролем — в виде обязательного нотариального удостоверения. А в случае передачи жилых помещений — еще и государственной регистрации.

И все же практика работы новосибирских нотариусов свидетельствует о том, что рынок рентных отношений в городе и области только формируется. Есть немало людей, которые хотели бы сегодня заключить договор пожизненной ренты в отношении собственного жилья, но крайне редки достойные предложения... Видимо, до сих пор не научились мы работать с этим «тонким материалом», имя которому — человек. Уход за пожилым человеком — да за это никаких денег и благ не захочешь! А с другой стороны, сколько вокруг людей, которых становится больше и больше, помогающих пожилым абсолютно бескорыстно, — те же юные волонтеры при службах социальной защиты районных администраций. Каким образом соединить материальный интерес с сердечной заботой? Может быть, поэтому большинство нынешних договоров пожизненной ренты заключается чаще между людьми, связанными хоть в какой-то мере родственными отношениями.

А бывает и так, что наследники в отношении рентных и всех других забот наследодателя оказываются (по разным причинам) в стороне. Лишь после смерти наследодателя начинают хлопотать о наследстве и только тут узнают, что по факту добросовестного исполнения договора ренты желаемая ими квартира или иное имущество стали уже собственностью другого гражданина или юридического лица. И вот начинаются всплески эмоций, обвинения «всех и вся» в кознях, («дедушка наш давно выжил из ума — его и «охмурили» дельцы!»), хождения в суд с требованиями отдать «законное наследство»... Но «поезд ушел»! Раньше надо было гражданам-родственникам беспокоиться о наследстве и благополучии горячо любимого наследодателя.

Большая ответственность в деле заключения договора ренты возлагается законом на нотариуса — он должен предоставить всю имеющуюся информацию, разъяснить правовые последствия всех условий договора. С другой стороны, участники договора должны четко понимать их суть и назначение, потому как принимать решение предстоит лично им и никому другому. Поэтому вряд ли можно рекомендовать заняться заключением договора ренты человеку, который по возрасту уже плохо видит, слышит, понимает... Все надо делать в свое время. Однако известно, что отказать гражданину в услугах по договору ренты нотариус по закону имеет право лишь в некоторых случаях: если гражданин не достиг еще совершеннолетия, если решением суда гражданин был признан ограниченно дееспособным или полностью недееспособным в силу физических недостатков, злоупотребления алкоголем или наркотиками.

И еще — в качестве рекомендаций по безопасности ренты. Как и в любом деле, связанном с деньгами и извлечением материальной выгоды, здесь тоже пытаются «погреть руки» разного рода нечестные люди. В том числе и со стороны собственника имущества — получателя ренты. В одном из районов Новосибирска «завелась» старушка, которая весьма активно принялась «окучивать» желающих за пожизненную ренту с иждивением получить ее квартиру. Плательщик ренты отремонтирует квартирку, а старушка тут же расторгнет договор — до следующей необходимости в ремонте... Таких «заходов» у нее уже набралось около десяти. А бывает, что не оправдывает надежды и плательщик ренты, в том числе и в лице зарегистрированной фирмы. Собрались люди делать бизнес на ренте, а профессиональных навыков нет, работать с людьми в принципе не любят... Так стоит ли рисковать? Думаю, что стоит, надо только в договоре четко прописать все необходимые гарантии его добросовестного взаимного исполнения.