Почём землица для агрария

Где в регионе находятся самые дорогие участки сельскохозяйственного назначения?

Региональные парламентарии обсудили дополнительные корректирующие коэффициенты для определения арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, установленные муниципальными районами Новосибирской области на будущий год.

На первом в нынешнем созыве заседании аграрного комитета Законодательного собрания региона депутаты заслушали доклад руководителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Романа Шилохвостова, в котором он поделился информацией о массовой кадастровой оценке земель. По его словам, подобная процедура проводится каждые четыре года, следующая состоится в 2026 году.

Готовимся к переоценке

— По предварительным данным, на сегодняшний день оценено около миллиона земельных участков, среди которых 285 215 относятся к землям сельскохозяйственного назначения, — рассказал руководитель ведомства. — Стоит отметить, что число таких участков ежегодно увеличивается. Так, в 2022 году их насчитывалось лишь 278 тысяч, тогда как сейчас стало больше почти на семь тысяч. Таким образом, рост количества оцененных участков сельскохозяйственных земель составил примерно 16–17 процентов.

Кроме того, Роман Шилохвостов затронул тему изменения подхода к определению стои­мости аренды земли. Ранее, до февраля 2024 года, расчеты основывались исключительно на рыночной стоимости. Теперь же применяется специальная формула, позволяющая объективнее оценивать арендуемые площади. Для разработки методики департамент заключил договор с профессиональной организацией, имеющей успешный опыт подобной работы в Омской области. Итоговая версия документа была утверждена 30 мая 2024 года, она включает в себя необходимые экономические показатели и коэффициенты аренды.

Гектар… за 50 рублей

— Поскольку Новосибирская область относится к регионам со средним уровнем доходности сельскохозяйственной деятельности, эксперты установили коэффициент 3,3. Для сравнения: общероссийские значения от 3,7 до 4,5, — сообщил Роман Шило­хвостов. — При этом нашим департаментом был введен дополнительный коэффициент в рамках от 0,18 до 1,82. Их муниципальные образования назначали себе сами. А для тех, кто районные коэффициенты не устанавливал, остался базовый коэффициент, равный единице. Повышающий коэффициент установили Барабинский, Коченёвский, Краснозёрский, Купинский, Маслянинский, Мошковский, Усть-Таркский районы, город Бердск, рабочий поселок Кольцово. Понижающий — Баганский, Венгеровский, Доволенский, Здвинский, Искитимский, Колыванский, Куйбышевский, Ордынский, Тогучинский, Убинский, Чановский, Черепановский, Чисто­озёрный, Чулымский районы. А самая дорогая земля сельскохозяйственного назначения в Новосибирском сельском районе — там цена арендной платы за участки выше всего.

По словам руководителя департамента, анализ жалоб показал, что в некоторых случаях арендная плата в предыдущие годы была заниженной. Например, в Коченёвском районе фермер мог арендовать гектар земли по цене 50 рублей в год, в Сузунском — 100 рублей в год. Понятно, что такая цена не может являться экономически обоснованной, поэтому и произошел перерасчет.

Земля хуже, а плата выше?

Вполне ожидаемо коэффициенты, установленные районами и муниципальными округами, вызвали у парламентариев немало вопросов.

— В предложенной нам к рассмотрению таблице указано, что в Усть-Таркском районе установлен максимально возможный повышаю­щий коэффициент — 1,82. А в Доволенском районе — самый низкий, 0,18. Почему такое несоответствие? — задал вопрос депутат Дмитрий Игумнов. — Ведь совершенно ясно, что земля в Усть-Таркском и Доволенском районах совсем не одно и то же, качество совсем другое. И почему в Ордынском районе установлен коэффициент 0,5, тоже совершенно непонятно.

Аналогичный вопрос задал депутат Виктор Кушнир, приведя в пример Карасукский муниципальный округ и Барабинский район. Роман Шилохвостов ответил на это, что районы устанавливают дополнительные коэффициенты на свое усмотрение — естественно, в установленных департаментом рамках.

Депутатам нужна аналитика

— Может быть, нам стоит составить карту районов Новосибирской области, где был бы показан реальный экономический эффект от использования сельскохозяйственных земель? — предложил депутат Александр Бойко. — Тогда можно было бы сразу наглядно увидеть, где дополнительные коэффициенты, установленные районами, соответствуют реальности, где завышены, а где занижены.

Председатель аграрного комитета Законодательного собрания Денис Субботин поддержал это предложение, отметив, что после кадастровой оценки участки под индивидуальное жилищное строительство тоже могут вырасти в цене. Парламентарии сошлись на том, что для того, чтобы объективно оценить стоимость аренды земли, необходимо больше данных. А иначе получится несправедливо: тем же фермерам придется больше платить за землю худшего качества.

— Думаю, нам стоит запросить у департамента имущества и земельных отношений статистику по площади сельскохозяйственных участков в аренде и количеству пользователей в районах области, — отметил депутат Константин Терещенко.

Роман Шилохвостов заверил парламентариев, что все необходимые данные будут им предоставлены. Члены аграрного комитета приняли полученную информацию к сведению.

КОММЕНТАРИЙ
Денис Субботин, председатель комитета по аграрной политике, природным ресурсам и земельным отношениям Законодательного собрания Новосибирской области:
— Речь идет о земле, которая находится в областной собственности и которую можно взять в аренду без торгов. То есть, конечно же, если на конкретный участок будет несколько претендентов, то торги объявлены будут, но это скорее частный случай. У нас есть общая формула, по которой ведутся расчеты, но каждый муниципальный район или округ может вводить дополнительный коэффициент, который позволяет либо увеличить стоимость аренды вдвое, либо уменьшить более чем в пять раз. Понятно, что мы говорим о земле сельхозназначения, но почему в Ордынском районе установлен коэффициент 0,5, а в Барабинском — 1,82? Ведь, если следовать логике, в районах, где земля объективно хуже, цена ее аренды должна быть ниже. Скажем, в Кыштовском и Северном районах она должна быть значительно меньше, чем в Новосибирском сельском. Думаю, нам совместно с департаментом следует либо разработать методику установления дополнительных коэффициентов, либо работать с районами индивидуально. При этом следует учесть, что форма собственности земельных участков постоянно меняется, из областной она перетекает в частную, есть земля с паевой собственностью, есть признанная бесхозной, и это процесс непрерывный.