И квартиры криминальный след

Отвечает адвокат Павел ЯРОВОЙ:

— Да, бывает так, что приобретаемое жилье (квартира или дом), имеют «криминальный след» — предыдущие сделки проводились с нарушениями закона. Например, недвижимость выбыла из владения собственника, помимо его воли, в результате действий лица, которое не имело права распоряжаться имуществом. В этом случае собственник вправе в судебном порядке истребовать имущество у нового владельца, в том числе и у того, кто является добросовестным приобретателем (приобретая имущество, он не знал, что сделка является незаконной).

В практике новосибирских судов было достаточно много подобных дел. Были случаи, когда преступники подделывали даже доверенности, удостоверенные нотариусом. Было и такое: человек уехал на несколько лет за границу и попросил своего друга присмотреть за квартирой, при этом оставил ему доверенность. «Друг» сдал чужое жилье на несколько лет в наем, присвоил деньги и скрылся. Хозяин приезжает, а в его квартире проживает чужая семья.

Необходимо отметить, что закон предусматривает для покупателя, расставшегося с приобретенным жильем в результате иска собственника и несоответствия сделки закону, только право на взыскание выплаченных им денег с того лица, кому они были выплачены. Если квартира была приобретена у мошенников, то свои «кровные» он может получить только после того, как судом будет вынесен в отношении них обвинительный приговор по уголовному делу. Собственник может выплатить добросовестному приобретателю только компенсацию затрат, которые приобретатель произвел на улучшение имущества (например, на ремонт квартиры). При этом факт наличия таких затрат и их стоимости должен быть документально подтвержден.

Немаловажным обстоятельством, которое необходимо учесть при приобретении жилья, является наличие лиц, зарегистрированных в данном жилом помещении по месту жительства. Это, например, могут быть бывший супруг (супруга) продавца, иные родственники. Если в квартире остаются после продажи проживать лица, сохраняющие право пользования этим жильем, то это обстоятельство должно быть прямо указано в договоре купли-продажи жилья. В противном случае договор считается незаключенным. На сегодняшний день при государственной регистрации прав собственности работники учреждения федеральной регистрационной службы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним строго следят за наличием или отсутствием лиц, сохраняющих право пользования жильем. Однако и в том случае, если в договоре прямо указано, что сам продавец либо его родственники обязуются сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры, наличие таких лиц может создать серьезную проблему для покупателя жилья. При отказе продавца либо его родственников добровольно сняться с регистрационного учета этот вопрос необходимо будет решать в судебном порядке. Значительно проще перед покупкой дома или квартиры убедиться по выписке из домовой книги, что в квартире никто не зарегистрирован на момент продажи. Это значительно облегчит вам жизнь в последующем. Именно так поступают опытные и грамотные риэлторы при выставлении на продажу жилых помещений.

Отдельно — о риэлторах. В массовом сознании твердо укоренился миф о том, что риэлторы якобы несут ответственность за чистоту сделки с жильем. В действительности это не так. По условиям стандартного договора конечным продуктом деятельности риэлторов является предоставление клиенту информации о конкретных квартирах, которые он может приобрести, либо, наряду с этим, оказание помощи в проведении сделки (сборе документов, передаче их для регистрации и тому подобное). Риэлторские фирмы, которые действительно берут на себя ответственность за результат сделки, страхуют сделку и готовы выплатить компенсацию в случае необходимости, являются редчайшим исключением из общего правила, их число крайне незначительно. Во всех остальных случаях риэлторы ни по договору, ни по закону никакой ответственности за результат сделки не несут.

На сегодняшний день общий срок исковой давности по любым сделкам составляет не более трех лет, а по оспоримым сделкам, то есть таким, которые сторона заключила под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения и т. д., — один год. По истечении установленного законом срока исковой давности суд отказывает в удовлетворении таких исков вне зависимости от существа дела. Но при этом обязательно необходимо заявление в суде другой стороны о пропуске срока исковой давности.

Бывают случаи обмана надежд граждан и со стороны застройщиков. Заключается договор о долевом участии, по которому граждане инвестируют строительство. Если застройщик — мощная фирма, обеспечившая правовое оформление земельного участка, конвейер поставок и монтажа, участвующая в государственной строительной программе, — это гарантия удачи. Но ситуация мало предсказуема, если за дело взялись несколько фирм — подрядчики, субподрядчики... Взаимные долги, обязательства нередко вынуждают застройщика рассчитываться с подрядчиками квартирами инвесторов, а иногда и вовсе замораживать строительство — это приводит к арбитражным искам. Или еще так: застройщик вручает ключи от квартиры, а в ней не хватает нескольких метров жилой площади, которые уже оплачены — тоже судебное дело, основание взыскать с застройщика деньги за недостающие метры и моральный вред. Государство пытается минимизировать риски дольщиков, и с этой целью принят новый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Данный нормативный акт подробнейшим образом регулирует права и обязанности участников долевого строительства, предусматривает серьезные правовые гарантии для инвесторов. Однако принять закон, предусматривающий абсолютно все случаи жизни, невозможно, поэтому при подготовке сделки по покупке жилья лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу, который проконсультирует о возможных рисках и, при необходимости, осуществит юридическое сопровождение сделки. Такой подход поможет вам в будущем уберечь себя от возможных неприятностей и многомиллионных убытков.

Фотографии статьи

056-34.jpg