«Быстрее и проще» — не есть лучше

В этой ситуации «на плаву» остаются юристы-фирмачи, предлагающие выгодные («быстрее и дешевле!») варианты оформления юридических документов. Трудно сказать, чего больше в этих предложениях — непрофессионализма (сегодня юристов готовят даже в техникумах) или откровенной корысти — «остриг» клиента, а дальше хоть трава не расти.

Комментарий нотариуса Коченевского района Елены БОКАРЕВОЙ:

— В СМИ идет активная реклама фирм, работающих на рынке недвижимости. При этом правовая основа их действий нередко вызывает, мягко говоря, тревогу. Например, по Семейному кодексу РФ (статья 34) любая продажа или покупка недвижимости начинается с оформления согласия на это действие второго супруга — это не прихоть нотариуса или «лишняя» норма закона, это гарантия того, что права гражданина будут надежно защищены. Подобным же образом оформляются и договоры дарения, мены, ипотеки, аренды и прочие договоры по операциям с недвижимостью, приобретенной в период брака и являющейся общей собственностью супругов.

— Кажется, все просто...

— Тем не менее находятся «юристы», которые говорят клиенту: «Не нужны тебе эти лишние хлопоты — только деньги зря потратишь...» И — предлагают «ускоренный» способ оформления сделки, стараясь обойти нормы закона, в том числе и Инструкцию о порядке регистрации договоров купли-продажи, утвержденную Министерством юстиции, где в качестве одного из необходимых документов определяется обязательное нотариальное удостоверение согласия одного из супругов. Суть этих требований проста: сделки по недвижимости могут заключаться в любой форме, но неисполнение действия по обязательному (во всех случаях) нотариальному удостоверению согласия супруга на их осуществление — основание для иска в суд. Государство предусмотрительно страхует себя и граждан от вероятности семейных разборок и сложных судебных разбирательств в будущем.

— Елена Олеговна, а дорого стоит оформить согласие супруга на продажу, например, квартиры?

— 500 рублей. Однако, оформляя сделку на десятки и сотни тысяч рублей, граждане желают сэкономить там, где это делать просто небезопасно.

— А если потом возникло судебное дело — один из супругов заявил о своей непричастности к сделке и потребовал «все вернуть назад», а второй сослался на то, что сотрудники агентства недвижимости, оформлявшие договор, не предупредили о необходимости нотариального удостоверения согласия супруга, — кто возместит им понесенные в итоге всего убытки?

— По закону за некачественную работу должна отвечать фирма, взявшаяся оформить и осуществить сделку. Но, как правило, «фирмы» подобные существуют в виде обществ с ограниченной ответственностью с уставным капиталом в 10 тысяч рублей и потому взять с них по суду практически нечего. Поэтому еще раз говорю: не рискуйте серьезно из-за формальных мелочей.

— Какие еще подводные камни надо знать относительно операций с недвижимостью?

— При оформлении наследственных прав нотариус требует представить оценку имущества. Гражданин заключает договор с фирмой, производящей оценочные услуги. В соответствии со статьей 7 Закона РФ об оценочной деятельности рыночная стоимость объектов недвижимости декларируется, хотя по желанию клиента оценщик может (и это тоже в рамках закона) провести оценку по инвентаризационной стоимости имущества. При этом гражданам и оценщикам, выполняющим их заказ, важно помнить о статье 11 этого закона, которая указывает: в случае, если при проведении оценки объекта определяется не рыночная его стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки. Ситуации возникают разные: например, в депрессивных районах инвентарная оценка может быть выше рыночной... Для нотариуса, обязанного по долгу службы и полной материальной ответственности блюсти интересы клиента, важны объективные оценки имущества. Он тщательно проверяет отчет оценщика на предмет соответствия его требованиям статьи 11 закона и... нередко убеждается, что граждане далеко не всегда при выборе вида оценки руководствуются реальной ситуацией и здравым смыслом. А в итоге по одному делу наследники могут принести нотариусу три разных отчета оценщиков... А потом истину устанавливают с помощью суда. Прежде чем заключить договор с оценщиком, убедитесь в его профессионализме, потребуйте сертификат на оказание услуг. Проблема ведь еще в том, что на местах, в сельских районах, квалифицированных оценщиков катастрофически не хватает, нередко за это дело берутся люди без подготовки, опыта, которые еще совсем недавно занимались совершенно иным делом — скажем, торговали на рынке... Конечно, выполненные ими отчеты бывают и малограмотны, и с арифметическими ошибками.

Хотя в последнее время наметились и позитивные сдвиги в работе оценщиков. Несколько месяцев назад внесены изменения в закон об оценочной деятельности: статья 24 предполагает полную, личную, имущественную ответственность оценщика (как физического лица) за результаты своей работы — независимо от того, трудится ли он индивидуально, в штате фирмы или в областном государственном унитарном предприятии. Такая мера должна стимулировать оценщиков лучше учиться своему ремеслу, ответственнее относиться к результатам труда — возникает реальная возможность возмещения убытков не только заказчику — гражданину, но и третьим лицам. Убеждена, что в самое ближайшее время ситуация на рынке оценочных услуг кардинально поменяется в лучшую сторону.

— Елена Олеговна, если нотариус отказывается принять отчет оценщика, то каковы должны быть действия гражданина?

— Нотариус может вынести постановление о приостановлении производства по делу до устранения недостатков либо, если клиент возражает, постановление об отказе в выдаче свидетельства. Гражданин имеет право обжаловать действия нотариуса в суде.

— Может ли гражданин самостоятельно написать проект договора?

— Вполне, есть книжечки, в которых напечатаны образцы договоров. Но проблема в другом: даже самая обыкновенная сделка по отчуждению имущества порождает, в зависимости от жизненной ситуации, права и обязанности для определенного круга лиц, иногда достаточно широкого, и предусмотреть их все ни один типовой проект договора не может. Вот почему так важно тщательное обсуждение содержания договора с независимым квалифицированным специалистом, чтобы потом никто не мог оспорить договор в суде.

— Обратиться к знакомому юристу, адвокату, сотруднику агентства недвижимости?

— А лучше — к нотариусу, потому как он по статусу своему изначально лицо незаинтересованное в выгоде той или иной стороны и обязан помочь гражданину составить договор, который никогда не будет оспорен в суде. Стоимость этой работы у нотариуса при его полной материальной ответственности за качество работы один процент. В агентстве недвижимости за помощь в составлении договора обычно при отсутствии каких-либо гарантий берут 4 — 6 процентов. Так что решайте — выбор за вами.