Бизнесу в ЖКХ без муниципалитета не обойтись

Поскольку в нашем городе передача эксплуатации жилищного фонда в частные руки в самом начале пути, у жителей по этому поводу вопросов хоть отбавляй.

Сегодня в Новосибирске работают 9 частных жилищно-коммунальных компаний, которые в основном созданы на базе жилищно-эксплуатационных организаций Октябрьского, Железнодорожного, Центрального районов. Наиболее квалифицированной частной организацией на новосибирском рынке оказания жилищно-коммунальных услуг на сегодня зарекомендовало себя ЖЭУ «Ремстрой».

Заявки на создание новых частных организаций по оказанию услуг ЖКХ в Центральном, Дзержинском, Железнодорожном, Октябрьском районах имеются уже сегодня, так что активность развития этого рынка налицо. При этом задача муниципалитета — не только развивать частную сеть, но и сохранить на рынке эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства города существующие муниципальные предприятия.

Не все частные предприятия сразу смогли похвастаться хорошими результатами. Эксплуатация одной из компаний жилого фонда на Ключ-Камышенском плато оказалась неудачной и районной власти пришлось расторгнуть договор с данной организацией. Это в своем роде стало толчком для нового направления — преобразования ремонтно-строительных организаций или муниципальных ЖЭУ в частные жилищно-эксплуатационные предприятия. На территории Ключ-Камышенского плато было основано частное ЖЭУ «Ремстрой», преобразованное из муниципльной организации. Ее руководителем стал Игорь Мудрицкий, имевший к тому времени достаточный опыт работы по текущему ремонту жилья. В ведение организации был также отдан жилмассив Шевченковский и — «в довесок» — еще 15 неблагоустроенных близлежащих домов. Результаты за три года работы неплохие.

География Новосибирска располагает к тому, чтобы жители пользовались услугами ЖЭУ, находящихся в непосредственной близости от их домов. К примеру, людям сложно прибегать к помощи организаций Железнодорожного района, если они живут в Первомайском. Это неудобно и в целом невыгодно, поэтому муниципалитет пытается создать конкурентную среду в каждом районе. Теоретически создание управляющих компаний позволит городской сети организаций ЖКХ работать на территории любого охвата, но практически, по мнению заместителя начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, председателя комитета ЖКХ мэрии Новосибирска Владимира Ткаченко, лучше, чтобы ЖЭУ было недалеко от вверенных ему домов.

Абсолютным рекордсменом по количеству частных жилищных организаций в Новосибирске является Октябрьский район — в нем вот уже три года действуют шесть таких ЖЭУ. Наряду с ними работает такое же количество муниципальных предприятий. Руководитель МУ «Дирекция заказчика по ЖКХ Октябрьского района» Александр Коновалов согласен с мнением о том, что столь значимый скачок в развитии жилищно-коммунальной сферы, как распространение успешной работы частных предприятий, не должен отменять опыт предыдущей работы муниципалитета.

Сравнительный анализ работы муниципальных и частных ЖЭУ, произведенный специалистами администрации Октябрьского района, показал, что ряд вопросов намного лучше решают частные организации, а с некоторыми задачами успешнее справляются муниципальные предприятия. Отсюда и решение о создании в районе равного количества муниципальных и частных ЖЭУ, работа которых так или иначе оборачивается негласным соревнованием за звание самых-самых. В течение последних лет отслеживаются основные показатели, подводятся итоги, которые показывают, что частники держат марку.

Общие нормативные и регламентирующие документы, которыми руководствуются как жилищники-частники, так и муниципалы, утверждены горсоветом. Важная отличительная черта частных предприятий от государственных — способ распределения средств. Этот процесс фиксируется контрактом, в котором указывается, сколько средств приходит по оплате и на что они расходуются (эксплуатация, текущий ремонт, прочая деятельность). Такой подход плюс контроль распределения и расходования средств со стороны граждан дисциплинирует жилищников и повышает качество эксплуатации жилья. К примеру, в ЖЭУ «Ремстрой» по итогам года проводятся встречи с собственниками жилья, представителями территориальных общественных самоуправлений (ТОС), на которых жилищники отчитываются о работе, проделанной по каждому дому в этом году и планах на следующий год, чтобы сами жители имели возможность участвовать в эксплуатации собственного жилья и высказывать свои замечания. Так устраняется зловредный для сферы ЖКХ принцип «сколько ни плати, а лучше не становится» — на что должны тратиться деньги собственников жилья, решают они сами.

На те же цели направлены изменения в Жилищном кодексе РФ по части четко прописанных прав и обязанностей собственников жилых помещений. При этом Жилищный кодекс РФ не ущемляет интересы муниципальных предприятий. Главное, чтобы предприятия любых форм собственности до 1 марта 2006 года заключили договоры с жителями по каждому подведомственному им жилому объекту. Это необходимо для обязательного пообъектного учета доходной и расходной частей предприятий и избежания перекрестного финансирования.

«Несмотря на бурное обсуждение нового жилищного законодательства, по сути, система, прописанная в нем, существовала изначально. У нас всегда были жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), и граждане, состоящие в них, сами распределяли собственные средства. Участие в такой системе воспитывает бережное отношение к собственности, понимание, что жилищный фонд необходимо не просто хорошо эксплуатировать, но и сохранять, иначе будешь платить из собственного кармана», — говорит Владимир Ткаченко.

Задача специалистов, отвечающих за обслуживание и прохождение определенных законом реформ, — дать жителям понять, что в Новосибирске имеют право на существование организации различных форм собственности. Жители в свою очередь имеют право выбирать наиболее приемлемую по качеству оказываемых услуг организацию, чтобы взаимодействие людей и жилищников не строилось по принципу — ЖЭУ или никто. Задача муниципалитета при этом — создать в городе благоприятные условия для существования различных организаций в условиях здоровой конкуренции. В Новосибирске эта работа только начинается. Несмотря на четко определенные сроки по созданию всей системы ЖКХ — до 1 марта 2006 года, этой датой, по словам начальника департамента энергетики, ЖКХ мэрии Новосибирска Сергея Райхмана, жизнь не ограничивается.

«До этого времени жители, конечно, не определятся с формой управления. Муниципалитет обязан создать все условия для скорейшего создания управляющих компаний в каждом районе Новосибирска. Они на конкурсной основе будут отбираться для эксплуатации того жилищного фонда, который не определен в ведение конкретных организаций», — говорит Сергей Ильич.

Сегодня в нашем городе интерес к тому, чтобы выступить в качестве управляющих компаний по обслуживанию не только «своих» жилмассивов, но и других, более отдаленных территорий, проявляют и созданные несколько лет назад товарищества собственников жилья (ТСЖ), и уже давно работающие организации, и строители. Действительно, почему бы, к примеру, ТСЖ, выступающему как застройщик, не попробовать создать управляющую компанию, которая бы обслуживала и то жилье, которое они построили, и близлежащие массивы.

Однако пока в широком смысле у нас частных управляющих компаний нет. В конце 2005 года был проведен конкурс на привлечение таких компаний, победителем которого стала немецкая организация. Но это вовсе не означает, что эксплуатация жилья полностью отдана компании на откуп. Вести работы победители могут только под строгим контролем новосибирского муниципалитета и жильцов. Победа в конкурсе фактически дает жилищникам право прийти к владельцам квартир и получить их разрешение на эксплуатацию жилья. Согласно законодательству любая компания, управляющая или обслуживающая, выиграв конкурс, обязана на этом участке провести собрание, заручиться поддержкой 51 процента голосов от каждого из домов, доверивших эксплуатацию своих жилищ именно этой организации. Нерешенных вопросов при этом остается множество: как учитывать состояние жилого фонда при передаче его эксплуатации частной компании, как при создании ТСЖ будет муниципалитет участвовать в программах и так далее. В любом случае без муниципалитета со многими из этих задач не справиться.