17:02 / 03.05.2018 / Общество

Офис-чердак. Что-то не так?

Как у девятиэтажного дома появился десятый «этаж» и стал яблоком раздора между предпринимателем и жильцами

Собственники жилья в одном из новосибирских многоквартирников стали, по их словам, заложниками предпринимателя, устроившего офис на чердаке.

Как быть, спрашивают люди, если попасть на крышу без разрешения сложно, а там надо то что-то почистить, то подремонтировать? Между тем предприниматель настаивает, что купил помещения на чердаке законно, причем он не раз пробовал договориться с соседями по дому, но взаимопонимания не нашел. В конфликте разбирался обозреватель «Советской Сибири».

Спор начался три года назад. Предприниматель Владимир Фомичев предъявил ТСЖ свидетельство о собственности на часть помещений, расположенных на чердаке девятиэтажки, и занял их. Для жильцов дома это стало большим сюрпризом. По их словам, покупая квартиры в новостройке, они не знали, что на чердаке есть помещения, которые приобретены частным лицом.

Вопросов много
Стали разбираться и выяснили следующее. Когда дом строился, инвесторы-предприниматели тоже участвовали в процессе — финансировали строительство помещений, расположенных на чердаке. Когда многоквартирник сдали, эти «квадраты» — офисы и выставочные залы — передали инвесторам. Нынешний владелец помещений провел там реконструкцию и организовал продажу оборудования — солнечных батарей. Доступ на крышу, объясняют люди, теперь ограничен, а между тем на чердаке расположены инженерные коммуникации: закольцовки отопления, элементы системы водоснабжения, вентиляции. Все это требует своевременного обслуживания.

— Приходится заказывать телескопическую вышку, — делится проблемами Сергей Алексеев, один из жильцов многоквартирного дома. — Поднимаем рабочих, и они чистят крышу. Работа вышки обходится в несколько тысяч рублей. При этом две трети чердака принадлежат нам, собственникам жилых помещений. Кое-как в этом году согласовали вопрос — запустили людей через территорию офиса, чтобы почистить крышу. Но все равно проблем много. Там проложен дополнительный кабель для электроснабжения технического помещения. На чердак есть только один вход — через подъезд. Это не допускается ни строительными нормами, ни пожарными, ни СанПиНами, ни СНиПами. Офис не может располагаться над жилыми помещениями и должен иметь отдельный вход. Если его площадь больше ста квадратных метров, должно быть два входа-выхода.

«Я закон не нарушал»
Владелец офиса уверен, что претензии жильцов необоснованны, и подчеркивает, что о безопасности дома позаботился.

— Кабель проложила лицензированная организация согласно полученным техусловиям, — поясняет Владимир Фомичев. — Что касается дополнительных выходов, помещение я не перестраивал — использую его в том виде, в котором купил. Пусть подают в суд, проводят экспертизу. Если специалисты признают, что располагать офис на чердаке незаконно, если установят, что помещение сделано с нарушениями, пусть застройщик мне заплатит компенсацию. В моем офисе оборудован выставочный зал, где можно ознакомиться с образцами оборудования. Таким образом, условия эксплуатации данного нежилого помещения сопоставимы с деятельностью архитекторов. В СНиПе 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в пункте 4.13, говорится, что на верхних этажах многоквартирных зданий допускается размещать мастерские художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы) с численностью работающих в каждом не более пяти человек. У меня здесь нет склада или производства. В офисе работают три-четыре человека. Заказы в основном оформляются по телефону или Интернету. Самостоятельно, за свой счет, установил противопожарные двери, ведущие в чердачные пространства, а вот перегородку на лестничной клетке и лестницу в подъезде при подъеме с девятого на десятый этаж мне не разрешило установить ТСЖ. Со своей стороны я закон не нарушал и пробовал договориться с жильцами. Например, предлагал проводить работы на крыше в будние дни, а не в выходные.

Тем не менее соседи предпринимателя с нижних этажей настаивают, что их права нарушены. В 2016 году собственники обратились в районный суд, однако в удовлетворении иска им было отказано, ведь спорные помещения являются самостоятельными объектами, используются как таковые открыто. Им присвоен кадастровый номер. Кроме того, с момента заключения договора об инвестиционной деятельности до подачи иска в суд прошло более десяти лет, а значит, срок исковой давности истек. Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда оставила это решение без изменений.

Покупая — проверяй
Как уладить дело? С одной стороны, обеспечить комфорт и безо­пасность собственников квартир, а с другой — не нарушить законные права представителя бизнеса? Этот вопрос мы адресовали юристу.

— Если собственники помещений в многоквартирном доме полагают, что в результате размещения в жилом доме нежилых помещений нарушаются нормы противопожарной безопасности, они могут обратиться с заявлениями по этому поводу в МЧС и прокуратуру, — посоветовал Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум Сибирь». — Если имеются доказательства того, что размещение на чердаке дома нежилых помещений, используемых для предпринимательской деятельности, нарушает права и законные интересы собственников квартир дома и несет опасность причинения вреда, они могут обратиться в суд с иском о приостановлении или прекращении этой деятельности. Такая возможность предусмотрена пунктом 2 статьи 1065 Гражданского кодекса РФ. Если предприниматель приобрел нежилое помещение в жилом доме с соблюдением порядка, предусмотренного законом, то в соответствии с положениями пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ он вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности.

Покупая квартиру в новостройке, можно ли сразу выяснить, каким общим имуществом располагают жильцы, кому принадлежат помещения на чердаке, в подвале и так далее? По мнению юриста, нужно обращаться в ТСЖ и узнавать, есть в доме нежилые помещения или нет. Иначе в будущем могут появиться сложности.

«Советская Сибирь» будет следить за развитием ситуации и приглашает читателей к обсуждению темы. Делитесь с нами своим мнением.