03:59 / 07.03.2012 / Экономика

ЖКХ. Как не заблудиться в трёх буквах

Качественно и по справедливой цене
— Владимир Владимирович, можно ли определить реальную стоимость той или иной конкретной услуги в сфере ЖКХ? Выяснить, насколько обоснованы цены, предлагаемые управляющими компаниями?

— Мы с вами живем в условиях рынка и должны понимать, что существуют услуги, стоимость которых является рыночной. Кто может определить с точностью до рубля, сколько стоит поездка в такси или нанесение макияжа? Желая получить услугу, мы обращаемся сначала туда, где ближе, затем туда, где качественнее. И постепенно приходим к пониманию, что самое дешевое качественным не бывает.

В соответствии с действующим законодательством собственники имеют право выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг по определенной стоимости. Если управляющая организация пытается увеличить цены в одностороннем порядке, это является нарушением закона.

— Иногда ситуация выглядит таким образом, что цены на услуги растут, а люди не понимают, почему происходят изменения.

— Цены не растут сами по себе. Повышение цен предлагает управляющая организация, чувствующая, что начинает работать в убыток. Как продавец услуг организация должна донести информацию до покупателя — выступить с официальным предложением и доходчиво объяснить, почему услуга подорожала. Если объяснение выглядит неубедительно, цена останется на прежнем уровне. И дальше уж, «товарищ УК», думай: либо предстоит трудиться себе в убыток, либо расстаться с бизнесом.

— Выбирая управляющую компанию, на что нужно обращать внимание в первую очередь? Как узнать, будет ли организация оказывать услуги качественно и по справедливой цене?

— Когда мы готовимся купить услугу, мы присматриваемся к тем, кто ее оказывает, учитываем рекомендации, ищем надежного партнера, у которого меньшее количество «проколов».

Согласно стандартам раскрытия информации перечень услуг и цен должен размещаться на сайте управляющей компании, на сайте органа местного самоуправления, в официальном печатном издании. Нужно проверить, не было ли нарушений со стороны управляющей компании, зарегистрированных контролирующими органами. Поинтересоваться, сколько договоров с этой компанией было расторгнуто и по какой причине. Данные об управляющих компаниях, привлекавшихся к ответственности, жилищная инспекция подает в областную прокуратуру, а о некоторых нарушениях открыто оповещает на своем сайте, чтобы люди видели, каких поставщиков услуг можно отнести к числу недобросовестных.

Как сказать «до свидания»?
— Если качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, не удовлетворяет собственников жилья, что делать?

— Как инструмент влияния на управляющую организацию собственники могут использовать порядок перерасчета платежей. С момента подачи письменного заявления и его регистрации в управляющей компании фиксируется срок предоставления жилищной или коммунальной услуги ненадлежащего качества. Если, например, в течение месяца услуга предоставлялась некачественно, мы за нее, во-первых, не заплатим либо заплатим меньше, поскольку оформим перерасчет, а во-вторых, получим право затребовать неустойку: для жилищной услуги размер неустойки — 3 процента от стоимости услуги за каждый день, для коммунальной услуги — 3 процента за каждый час.

— Как быть, если возникают подозрения, что управляющая компания допускает финансовые нарушения?

— Следует обратиться в органы полиции. Или в прокуратуру, если есть возможность предоставить прозрачную информацию об имевших место злоупотреблениях. В любом случае, как только возникает серьезное подозрение, что организация работает недобросовестно, от ее услуг стоит отказаться. Ведь если в доме, допустим, пропадают вещи, вы вряд ли начнете устраивать видеонаблюдение за вашей домработницей, собирать доказательства — это и дорого, и незачем. Самый простой выход — просто сказать «до свидания».

— Собственники жилья хотят сменить управляющую компанию. Каким должен быть алгоритм действий?

— Существует несколько вариантов. Во-первых, можно обратиться в суд, но в этом случае придется объяснять, на каких основаниях хотим расторгнуть договор. Во-вторых, можно перейти от одной управляющей компании к другой по соглашению сторон, но, поскольку терять бизнес никому не хочется, могут возникнуть осложнения.

Третий законный вариант действий основан на том, что все договоры с управляющими организациями имеют определенный срок действия — от года до пяти лет. И если за 30 дней до истечения срока одна из сторон уведомит другую, что продолжать сотрудничество не желает, это послужит основанием для прекращения действия договора.

Наконец, имеются еще два способа досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией. Активные собственники могут провести собрание жильцов, подписать решение о том, что управляющая организация нарушает условия договора, а затем набраться мужества и прекратить оплату услуг.

Пассивные собственники доверяют проведение этой процедуры органу местного самоуправления. Получив обращение собственников, орган местного самоуправления в течение пяти дней должен организовать проверку, и если претензии к управляющей организации будут признаны обоснованными, в течение 15 дней проводится собрание жильцов. На повестке дня — выбор другой управляющей компании либо другого способа управления.

Эксперты вам помогут
— Что делать, если ремонтные работы, организуемые управляющей компанией, не дают ожидаемого результата? Если крыша дома регулярно ремонтируется, но все равно протекает?

— Если жильцы видят, что дом находится в аварийном состоянии, если им надоело бесконечное латание дыр, на собрании собственников принимается решение о проведении капитального ремонта — о замене кровли, о приведении в порядок балконов и так далее. А капитальный ремонт относится к элементам градостроительной деятельности и требует особого технического надзора со стороны специалистов.

Оценить качество ремонтных работ, выполненных управляющей компанией, могут эксперты-специалисты, с которыми собственники заключат договор. Отступление от технических регламентов является правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по статье 9.4 Административного кодекса РФ.

— Рассмотрим такую ситуацию: жильцы многоквартирного дома обнаруживают, что капитальная стена дала трещину. Есть подозрение, что дефект возник из-за перепланировки помещения, проводимой на первом этаже некоей фирмой. Можно ли убедиться, насколько законно осуществляются переустройство и перепланировка помещения?

— По какой бы причине ни появилась трещина, наблюдение за ее развитием обязана вести управляющая компания: нужно проводить еженедельные осмотры всех конструктивных элементов здания, а при развитии трещины принимать меры по привлечению специалистов — пригласить проектировщиков, определить причины появления дефекта и выработать рекомендации для собственников. Объяснить людям, что делать. Кстати, далеко не всегда трещины образуются из-за перепланировки помещений, причина может быть в другом.

Перепланировка и переустройство производятся исключительно на основании проектного решения. Самовольные действия караются законом. Чтобы проверить, выдано разрешение или нет, можно обратиться с запросом в администрацию района. Если разрешение отсутствует, нарушитель подлежит наказанию в виде штрафа.

Иногда проблема заключается не только в повреждении капитальной стены, но также в ущербе, нанесенном какой-либо конкретной квартире. Например, хозяин хочет выяснить, почему в его квартире обвалился потолок? Не связаны ли разрушения с тем, что накануне сосед ремонтировал пол или менял батареи? Чтобы получить ответ на эти вопросы, жилец может обратиться к проектировщикам и попросить установить причинно-следственные связи. Виновная сторона компенсирует не только материальный ущерб, причиненный помещению, но и затраты на проведение экспертизы.

ДОСЛОВНО
Владимир РЯСКИН, начальник государственной жилищной инспекции Новосибирской области:
— Если бы каждый собственник жилья хотя бы раз внимательно прочел Жилищный кодекс, изучил порядок заключения договоров управления, правила содержания общего имущества и правила предоставления коммунальных услуг, неразрешенных проблем стало бы меньше. Чтобы помочь разобраться в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством, сотрудники жилищной инспекции размещают на сайте всякую полезную информацию, ведут работу в режиме вопрос — ответ. Обращайтесь, спрашивайте — мы ответим. (Сайт государственной жилищной инспекции Новосибирской области: http://gji.nso.ru/)