Определяемся с управлением и ищем деньги на капремонт

Чтобы для такого крупного муниципального образования, как областной центр — город Новосибирск, — преобразования не затерялись в глобальных перспективах развития отрасли, разработана Концепция развития жилищной сферы Новосибирска на ближайшие годы. Этот документ был представлен в ходе специального совещания, прошедшего недавно в мэрии города.

Несмотря на то, что речь шла только о Новосибирске, большую заинтересованность в обсуждении темы показала областная власть — обширной жилищно-коммунальной инфраструктуре города по определению судьба идти на шаг вперед и стать «полигоном» в переходе на новые формы управления жилищным фондом. Начало работы по переходу на новые формы управления жилфондом уже положено, что дает возможность выявить сложности.

Система управления ЖКХ и предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах Новосибирска, за последние десятилетия претерпевала неоднократные изменения и сложилась в определенную структуру. Сегодня взаимоотношения в ней с другими собственниками, кроме муниципалитета, в основном не урегулированы и строятся не на условиях договоров управления, а на основании заключенных договоров на техническое обслуживание. Данная система, где управление многоквартирными домами, находящимися в ведении города, фактически осуществляется муниципальными учреждениями, в определенной мере не соответствует положениям действующего жилищного и гражданского законодательства и требованиям нормального и устойчивого развития отрасли.

Сегодня в отрасли все активнее формируются конкурентная среда и рынок услуг по обслуживанию, ремонту и управлению многоквартирными домами. На 1 сентября этого года в городе действуют 36 частных организаций, обслуживающих уже около 9-ти миллионов квадратных метров жилья, или 39 процентов всего городского жилищного фонда. Сейчас все управляющие компании действуют по договору подряда с районными дирекциями заказчика. Часть из них уже заключила такие договоры, часть ведет работу по выбору собственниками способа управления и этих организаций как управляющих, и одна организация с 1 июня 2006 года уже приступила к фактическому исполнению функций управляющих компаний — это «Сибирская инициатива» в Калининском районе.

Организаторами конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в которых собственники не выбрали способ управления или выбранный ими способ не был реализован до 1 января 2007 года, станут администрации районов города, на которые возложено обеспечение эксплуатации и управление муниципальным жилищным фондом.

«Мэрии Новосибирска нужно активизировать и возглавить проведение собраний, особенно в тех домах, где доля неприватизированного жилья, то есть принадлежащего муниципалитету, составляет 50 и более процентов», — отметил начальник департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Сергей Райхман.

Одна из основных проблем, выявленных при реализации жилищной реформы, как в городе Новосибирске, так и по всей стране, являются затраты на капитальный ремонт многоквартирных домов. На начало 2006 года в Новосибирске выявлено 887 домов с износом, превышающим 61 процент, — этим зданиям срочно требуются техническая инвентаризация, капитальный ремонт, реконструкция или снос. Проведенная инвентаризация состояния общего имущества жилых домов показывает, что для приведения их в нормальное состояние необходимо выполнить их капитальный ремонт в объеме средств более 19 миллиардов рублей, или почти 1050 рублей на один квадратный метр.

«Если горожанами и бюджетом города будет обеспечено равное финансирование на уровне федерального стандарта затрат, а вышестоящие бюджеты окажут нам соответствующую помощь в решении этой проблемы, то, по нашим подсчетам, в течение 5 — 7 лет вполне возможно выйти на нормативные сроки выполнения капитального ремонта в городе», — говорит Сергей Райхман.

В связи с выходом правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах полномочия в установлении тарифов органами местного самоуправления распространяются только на жилье, находящееся в собственности города. Имеется федеральный стандарт предельных затрат на содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги. Но, поскольку необходимые объемы работы по содержанию и ремонту значительны, а рост тарифов ограничен и социальными факторами, и соответствующими решениями Правительства РФ, с установлением тарифов могут возникнуть проблемы. Кроме того, при принятии тарифов, выше установленных конкретным собственником помещений для своих нанимателей (а это возможно уже на сегодняшний день), разницу обязан возмещать этот собственник. То есть в бюджете должны быть предусмотрены средства на компенсацию этой разницы либо тарифы должны быть установлены максимальные, согласно федеральному стандарту, с последующим возвращением или зачетом переплаченных сумм. При этом проблема, связанная с предоставлением собственникам жилья, товариществам собственников жилья и управляющим организациям бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов обостряется. Предполагается, что возмещение средств на капремонт должно осуществляться муниципалитетом в порядке оказания финансовой помощи, но необходим регламент формирования таких средств, их распределения, передачи, контроля целевого эффективного использования — такой порядок необходимо разработать и утвердить в самое ближайшее время.

Реализация концепции включает в себя два этапа. На первом этапе — до 1 января 2007 года необходимо:

— провести все собрания по выбору способов управления;

— решить проблемы передачи домов из управления дирекции заказчика в управление другими управляющими организациями;

— активизировать добровольную сертификацию управляющих организаций;

— оптимизировать договорные отношения.

При реализации второго этапа, который продлится до 31 декабря 2007 года, специалистов ожидают мероприятия:

— проведение конкурсов по отбору управляющих организаций многоквартирных домов, где собственники не избрали способ управления либо избранный ими способ не был реализован;

— проработать инвестиционные программы и программы приватизации ЖКХ, что окончательно сформирует рынок независимых, конкурирующих управляющих жилищным фондом организаций в Новосибирске.