Быстрый старт жилищного строительства

Вступивший в силу Градкодекс во многом направлен на сокращение сроков и упрощение процедуры получения пакета строительной документации. Если по первоначально существовавшим нормативным документам время получения необходимых согласований достигало месяца, сегодня оно сократилось до 10 календарных дней, в течение которых уполномоченные органы обязаны выдавать разрешения на строительство объектов.

Процесс получения строительной документации был усовершенствован и двумя изменениями нового законодательства, внесенными в Градкодекс в конце 2005 года. Они в значительной степени модифицируют полномочия органов государственной власти субъектов Федерации в области градостроительства. Теперь на региональный уровень переданы полномочия по организации и проведению экспертизы проектной документации на строительство зданий и сооружений, за исключением объектов особой сложности. Также обязательной экспертизе подлежат и все результаты инженерных исследований, проводимых для целей строительства, что не предусматривалось в федеральном законодательстве ранее. Объекты жилищного строительства, включая индивидуальное — многоэтажные дома секционного типа (до 3-х этажей и четырех секций), объекты соцкультбыта (до 2-х этажей и площадью до 1,5 тысячи квадратных метров) и промышленные объекты (до 2-х этажей и площадью до 1,5 тысячи квадратных метров), если их санитарная зона совпадает с отведенным под строительство земельным участком, — госэкспертизе и госнадзору подвергаться не будут.

Процедура формирования пакета строительной документации, начинающаяся с оформления будущего строительства как объекта недвижимости, зарегистрированного в качестве чьей-то собственности, ложится на плечи муниципальных образований. На местном уровне будет вестись подготовка необходимых условий для предоставления разрешения на строительство. С первым из условий — предоставлением земельных участков, — как правило, было связано много нареканий.

Поскольку межевание, землеотведение, формирование земельного участка, проведение торгов невозможно без градостроительной документации населенного пункта, работа по ее обеспечению сегодня — в приоритете. Тем более, согласно Градкодексу, до 2010 года все населенные пункты должны быть в полной мере обеспечены генеральными планами развития.

Как сообщил Владимир Савко, основные районные центры Новосибирской области уже обеспечены градостроительной документацией, заканчивается работа еще по трем населенным пунктам — Кочкам, Здвинску, Довольному. Кроме этого, на территориях населенных пунктов существуют проекты планировок, детализирующие строительство на определенный, ограниченный, период времени. Здесь, по оценкам специалистов, явно чувствуется недостаток документации, дающей главам муниципальных образований возможность проводить межевание территорий и отбор земельных участков для перспективного строительства.

Близится к завершению создание генплана областного центра — города Новосибирска, концептуально рассмотренного в январе 2006 года. В текущем же году этому документу предстоят окончательная техническая доработка, общественные обсуждения, утверждение Новосибирским городским Советом депутатов. Согласовать и окончательно утвердить генплан планируется в начале 2007 года.

Для любого застройщика, будь он физическим или юридическим лицом, важно «безболезненное» и быстрое прохождение этапа получения разрешения на строительство. Если будущий объект недвижимости имеет федеральное значение, разрешение на строительство будет выдавать федеральный орган, вопросы по региональным или муниципальным объектам решаются на местных уровнях исполнительной власти. При этом будущий застройщик обязан представить целый пакет документов. В него входят правоустанавливающий документ на пользование или владение земельным участком (договор, зарегистрированный в органах юстиции), градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, пояснительные записки, схемы планировочных решений. Часть этого пакета — документы, подтверждающие способность обеспечения объекта энергетическими ресурсами (сведения об инженерном оборудовании и технические условия на обеспечение создаваемого объекта недвижимости энергетическими ресурсами), проект организации строительства на данном участке, положительное заключение госэкспертизы о соответствии разработанного проекта нормативным требованиям. При реконструкции зданий необходимо получить и согласие всех правообладателей данного объекта капитального строительства. С этим заказчики часто сталкиваются при реконструкции многоквартирных домов.

Отказ в выдаче разрешений на строительство, как отметил Виталий Ивлев, может быть обоснован не полным пакетом необходимых документов или выявленным отклонением предельных параметров запроектированного объекта от разрешенного строительства.

Значительно упрощена выдача разрешений для объектов индивидуального жилищного строительства, ведущегося физическими лицами. Для него теперь не требуется проектная документация, главное — согласовать градостроительный план земельного участка с размещением всех объектов домовладения.

Новое строительное законодательство ограничило ряд объектов, на строительство которых не требуется выдача разрешений. В этот перечень теперь входят гаражи, садоводческие участки, временные здания и сооружения (киоски, павильоны и так далее) и некоторые другие объекты вспомогательного строительства, возведение и реконструкция которых ведется физическими лицами.

С вступлением в силу нового Градкодекса меняется порядок ввода готовых объектов в эксплуатацию — этот процесс будут осуществлять те же органы, которые выдают разрешение на строительство. Нередко при создании объектов недвижимости у заказчиков возникает желание изменить параметры строительства, к примеру, вместо запроектированного 10-этажного сделать 11-этажное здание. Поэтому полный пакет строительной документации, подтверждающей, что объект возведен строго в соответствии с проектом и нормативными требованиями, — обязательное условие для ввода здания в эксплуатацию.

В целом на территории нашей области целенаправленная работа по обеспечению граждан жильем активно ведется не первый год. На сегодня практически все районы области и областного центра имеют территории, четко определенные под строительство жилья. Понятно, что застройка должна осуществляться комплексно, с учетом развития инженерной инфраструктуры, строительства объектов социального назначения. Совместная с федеральным центром задача области и муниципальных образований при решении этих проблем — обеспечение перспективных площадок коммуникациями — водопроводами, канализационными системами, электросетями, дорогами. В областном бюджете-2006 на инфраструктурное освоение новых территорий заложено 12 миллионов рублей.

По мнению Валерия Арбатского, для развития инженерной инфраструктуры столице Сибири необходимо активное вхождение в программы реализации приоритетных национальных проектов по обеспечению доступного жилья. Это даст приток дополнительных федеральных средств. На данный момент нехватка инфраструктурных ресурсов — один из серьезнейших сдерживающих факторов жилищного строительства, считает Валерий Петрович.

Все это этапы упорядочения строительных процессов в нашем регионе. Ожидаемые промежуточные результаты нацелены на комплексное решение вопросов жилищного обеспечения граждан. Это нормализация процедуры документального оформления строительства и получение субъектами градостроительной деятельности достаточной информации о ней.

На снимке: (слева направо) Валерий Арбатский, Виталий Ивлев, Владимир Савко.