Дольщики въезжают в новые квартиры, но годами не могут вступить в права собственности

Сотни новоселов вынуждены томиться в ожидании документов на свои квартиры. При этом люди не могут ни зарегистрироваться на приобретенной площади, ни продать ее, ни обменять. Ситуация тянет за собой целую цепь серьезных проблем.

В подвешенном состоянии
Семья Субботиных живет на Плющихинском жилмассиве с августа прошлого года, однако получить полный набор документов, подтверждающих право собственности на жилье, никак не удавалось. У жильцов на руках был акт приема-передачи квартиры. Вот уж второй год пошел, а свидетельства о праве собственности все не было.

— Насколько мы поняли, это распространенная практика, — рассказывает Галина Субботина. — Людям выдают документы спустя год или два после заселения. Все уже настолько привыкли к такой системе, что не обращаются за разъяснениями. Просто ждут.

Вложив деньги в новостройку и выполнив свою часть договора, покупатели начинают чувствовать себя хозяевами приобретенных квадратных метров. Как же иначе, если акт приема-передачи дома подписан, жильцы заселились, обустроились и добросовестно оплачивают содержание многоквартирника? Однако гложет сомнение: документов на квартиру нет, без юридического подтверждения о праве собственности на квадратные метры хозяин не хозяин. Почему оформление собственности откладывается в долгий ящик? Обратившись к застройщику, мы попросили уточнить, чем вызвана задержка.

— Процесс сдачи домов и оформления документов в собственность — это всегда достаточно долгий процесс, в который вовлечены разные структуры, не только застройщик, — пояснила Оксана Бобровская, представитель компании «ДИСКУС плюс». — Зачастую на скорость этих процессов застройщик повлиять не в силах. Меняется законодательство, меняются требования, поэтому некоторые документы приходится переделывать по несколько раз. В настоящее время в управление Росреестра по Новосибирской области сдан окончательный пакет документов для регистрации пакета застройщика. По действующему законодательству этот процесс займет двадцать дней. После этого застройщик получит документы и начнет приглашать инвесторов для дальнейшего оформления (право собственности). Что касается купли-продажи квартир, до момента оформления документов в собственность инвестор может продать квартиру по договору переуступки прав требования в соответствии с действующим законодательством.

В начале ноября, когда статья готовилась к публикации, стало известно, что на подъездах дома, где живут Субботины, застройщик разместил объявление с приглашением жильцов заключить договор. Радости не было предела. «Теперь можно будет выписаться от родственников из района и зарегистрироваться в собственном жилье», — сообщила Галина.

Каждый случай — особый
Ситуации, когда оформление документов затягивается, в регионе не редкость. Как правило, новоселы смиряются с задержками. Мол, как все, так и мы. Однако отсутствие права собственности может обернуться головной болью. Например, когда речь идет о продаже недвижимости.

— Переуступка прав требования возможна лишь до момента подписания акта приема-передачи квартиры — после этого продать квартиру без свидетельства о праве собственности нельзя, — поясняет директор офиса агентства недвижимости «Грановит» Светлана Кудрина. — На основе доверенностей такие сделки, как продажа, не совершаются. Обычно жильцов просят приобрести необходимый пакет документов, а затем путем составления договора купли-продажи оформить квартиру на покупателя. И это правильно: люди боятся вкладывать деньги в то, что потом не могут оформить на себя, стараются подходить к решению вопроса ответственно. Плюс к тому зарегистрироваться на приобретенной жилплощади можно лишь при наличии документов, подтверждающих право владения квартирой. Если у вас на руках всего лишь договор долевого участия и акт, вас не пропишут. Между тем, чтобы устроиться на работу в муниципальное учреждение, нужно иметь прописку или регистрационное удостоверение о проживании по определенному адресу. В случае необходимости либо процесс подготовки документов ускоряется, либо человек прописывается по другому адресу, отсюда появление так называемых адресных ям, когда в одной квартире прописано множество граждан.

По словам Светланы Кудриной, застройщики действуют по-разному. Многие компании самостоятельно готовят пакет технических документов и после подписания акта приема-передачи квартиры передают его дольщику. С этими документами тот идет в юстицию и оформляет право собственности на квартиру. Есть застройщики, которые предоставляют инвесторам свободу действий, чтобы они самостоятельно оформляли документы в кадастровом бюро, в Управлении Федеральной службы Госреестра. Будущий собственник идет по инстанциям, а это дольше. Однако для покупателя весь процесс прозрачен, он знает, на каком этапе и где находятся документы.

Эксперты рекомендуют
— Думаю, задержки с оформлением документов обусловлены в основном субъективными причинами, — считает Константин Боков, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области. — В значительной степени ситуация зависит от застройщика: готов ли он к вводу объекта с оформлением всех документов. У нас в области работает много застройщиков различных уровней, и каждый ведет себя по-разному. Некоторые вообще не пользуются привлечением средств со стороны дольщиков, и до тех пор, пока не построят объекты, не осуществляют продажу квартир. Все очень дифференцированно, поэтому когда возникает проблема, нужно искать индивидуальное решение. Если другого варианта нет, обращайтесь в суд.

Представитель Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов региона, депутат Законодательного собрания Евгений Смышляев, также подчеркивает, что каждый случай нужно разбирать отдельно.

— Бывает, задержки связаны с оформлением земельных участков, документации, необходимой для регистрации права собственности в Управлении Росреестра, — поясняет парламентарий. — Часто компании строят на крупных территориях, и чтобы в дальнейшем передать участок, не платить за аренду земли, его просто отмежевывают. Сложности могут возникать также из-за процедуры банкротства компании, но, к счастью, это редкость. В случае банкротства передача квартиры тоже будет осуществлена, но в другом порядке. Возможны затруднения, связанные с комплексной застройкой, например, если у двух домов единый двор и единая инфраструктура. Чтобы передать право собственности на квартиру в одном доме, необходимо ввести в эксплуатацию второй объект.

Оптимальный срок задержки — в пределах полугода. Затем нужно обратиться к застройщику, чтобы он пояснил, когда именно будет зарегистрировано право собственности, и получить законный ответ-обоснование. Ведь организация, которая оформляет документы, знает, на какой стадии оформления они находятся. По крайней мере, должна знать. От этого и нужно отталкиваться.

Словом, не стоит стесняться задавать вопросы лицам, от которых зависит оформление жизненно важных документов. Ведь проблема шире, чем кажется: затянувшаяся пауза — это месяцы и даже годы без регистрации по фактическому месту проживания. Новостройки покупают в том числе жители районов области и приезжие из других регионов. Поезди-ка за справками о прописке. Без документа на квартиру не подать на налоговый вычет за покупку жилья. Если формально нет ничего противозаконного в затягивании сроков вступления новоселов в права собственников, то по-человечески ничего нормального в этой ситуации нет.

Где же выход? Эксперты советуют: покупая жилье в новостройке, взвешивайте риски и выбирайте не просто надежного застройщика, а того, с кем можно договориться, не теряя времени и нервов на судебные тяжбы.