EUR 103.9416 Многоэтажная проблема: учимся заботиться о своих домах
Сроки капремонтов будут определяться с учетом технического состояния зданий
Реестр многоквартирников, которые будут отремонтированы до 2025 года, уже сформирован, однако региональная программа вызывает множество вопросов. Будет ли зависеть размер ежемесячных взносов на капремонт от состояния дома, от степени изношенности жилья? Можно ли передвинуть сроки работ, если есть необходимость, и как это сделать? Какой способ накопления предпочесть? Эти и многие другие вопросы обсудили участники круглого стола, который состоялся в редакции «Советской Сибири».
О главном
До 27 мая собственникам квартир предстоит сделать самое главное: определиться со способом формирования фонда капитального ремонта и зафиксировать свое решение на бумаге — провести общее собрание и подготовить протокол. Об этом напомнила Елена Макавчик, начальник отдела реформирования ЖКХ министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области. Если не сделать выбор вовремя, орган местного самоуправления возьмет инициативу в свои руки и поможет собственникам определиться — таковы условия федерального законодательства.
Напомним, что хозяевам общего имущества в многоквартирниках предложены два варианта накопления. Первый вариант — сбор денег на счете регионального оператора, так называемый общий котел. При этом все заботы о проведении капитального ремонта в необходимом объеме и установленный срок берет на себя региональный оператор, Фонд модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области (далее — Фонд). У граждан остается лишь одна обязанность — аккуратно платить по счетам.
Второй вариант — формирование фонда на специальном счете многоквартирного дома. В этом случае собственники будут организовывать ремонтные работы самостоятельно. Зато они получат большую свободу действий — право распоряжаться деньгами по своему усмотрению, через общее собрание.
По прогнозам специалистов, количество домов, открывающих специальные счета, со временем будет увеличиваться.
Общий котел и свободное плавание: за и против
Безусловно, каждый способ накопления имеет свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы.
Какой из них самый оптимальный? Эксперты, собравшиеся за круглым столом, подчеркнули, что подходить к выбору нужно индивидуально, учитывая особенности каждого конкретного дома.
Как правило, хранить вклады на спецсчетах планируют жители недавно обновленных многоквартирников или новостроек. Жители домов, которые нужно ремонтировать в ближайшие годы, прибегают к услугам регионального оператора — ведь они могут не успеть собрать нужную сумму к запланированной дате.
Специальные счета выгодны тем, что позволяют корректировать сроки ремонтных работ. Если, к примеру, собственники уверены, что ремонтировать дом не к спеху, они могут отсрочить процесс. Для этого нужно провести экспертизу, подтвердить целостность и безопасность конструкций, а затем организовать общее собрание жильцов и проголосовать за перенос сроков ремонта.
Если пользователей общего котла перестанет устраивать пассивная роль и они захотят пуститься в свободное плавание, им стоит дождаться, когда региональный оператор проведет в их доме ремонт, а затем поменять способ накопления. Закон предусматривает для собственников такую возможность — переходить с общего счета на специальный и наоборот.
Если принято решение о накоплении денег на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, или на счете регионального оператора, собственники должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания.
Если владелец специального счета — ТСЖ, ЖСК, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив, собственники подают документы в Государственную инспекцию Новосибирской области. Предоставляют уведомление, копию протокола общего собрания и справку об открытии счета.
Банки предлагают, собственники выбирают
Чтобы обезопасить вклады, к специальным счетам предъявляются особые требования и ограничения. Например, деньги с таких счетов можно списывать только с одной целью — для проведения капремонтных работ.
Кроме того, законодательством установлены жесткие требования к банкам, вступающим в новую систему обновления жилфонда. В частности, открытие специальных счетов возможно только в российских кредитных организациях, величина собственных средств которых составляет не менее 20 миллиардов рублей. Центральный банк РФ определил, что сегодня этому требованию соответствуют 42 кредитных учреждения. По сообщению регионального оператора, на территории Новосибирской области капремонтные взносы готовы принимать 14 кредитных учреждений. Список банков размещен на сайте Фонда: http://www. fondgkh-nso.ru. В него вошли ЗАО ЮниКредит Банк, ОАО «МДМ Банк», Газпромбанк (ОАО), ОАО Банк ВТБ, ОАО «Альфа-Банк», ОАО АКБ «Связь-Банк», ОАО «Сбербанк России», ОАО Банк «Петрокоммерц», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», ОАО Банк «Открытие», ОАО «Банк Москвы», ОАО Банк ЗЕНИТ, ОАО «Россельхозбанк», ОАО «Промсвязьбанк».
Банк Москвы одним из первых разработал и внедрил специальное предложение для участников новой системы капитального ремонта. Анжелика Волосухина, начальник отдела по работе с юридическими лицами Новосибирского филиала Банка, рассказала, какие документы необходимы для открытия специального счета для формирования фонда капитального ремонта: это протокол общего собрания собственников жилья, содержащий решение о способе формирования фонда капремонта, о выборе владельца счета, кредитной организации, сведения о делегированном лице, размере взноса, сроках ремонта и перечне запланированных работ. Что немаловажно, открытие специального счета в Банке Москвы производится бесплатно.
— На специальном счете банк аккумулирует не только ежемесячные взносы, поступающие от граждан, но и проценты, начисляемые на остатки денежных средств на специальном счете, — пояснила Анжелика Викторовна. — Наиболее привлекательный вариант начисления процентов, как дополнительный источник формирования фонда капремонта дома, — размещение средств на условиях неснижаемого остатка на срок от семи дней до трех лет. При этом размер процентной ставки определяется в зависимости от суммы неснижаемого остатка и срока его поддержания. На сегодняшний день в Банке Москвы действуют ставки от 5 — 7 процентов годовых, а также более высокие ставки — на трехлетний срок. Конечно, на начальном этапе, пока денег на счетах накопилось немного, процентные начисления будут не столь высокими. Но по мере того, как сумма взноса будет увеличиваться, доходы с процентов возрастут, и через несколько лет жильцы получат дополнительную сумму, которую смогут вложить в капитальный ремонт дома.
Сейчас Банк Москвы разрабатывает предложение по кредитованию ТСЖ, ЖСК и регионального оператора.
Отвечая на вопросы участников круглого стола, Анжелика Викторовна подчеркнула, что собственники многоквартирного дома должны понимать, что отслеживание регулярности поступления взносов на капитальный ремонт и работа с неплательщиками относятся к функциям ТСЖ, а в случае если дом находится под управлением УК, начисление взносов и взыскание задолженностей собственники могут доверить управляющим компаниям, которые находятся ближе всех к людям — мониторят дома, собирают платежи за услуги ЖКХ и решают другие жизненно важные вопросы.
Коррекция очередности
«Набрасываться» на ремонт сразу всех многоэтажек неразумно и нереально, поэтому региональная программа будет реализовываться постепенно, по нарастающей. Все многоквартирники области выстроены в очередь, сроки капремонтов определены с учетом технического состояния зданий. Однако уже после утверждения региональной программы возникло множество вопросов и стало ясно, что документ придется корректировать.
Так, в общую очередь оказались включены дома, «оздоровление» которых обойдется дороже, чем строительство нового жилья. Евгений Гончаров, заместитель исполнительного директора Фонда модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области по экономике и финансам, заявил, что такие многоквартирники из программы нужно исключать и принимать решение о переселении жильцов.
У некоторых собственников вызывают удивление виды работ и сроки, указанные в программе. Например, управляющий ТСЖ «Чаплыгина, 18» Владимир Кукса сообщил, что жильцы их дома ждут не дождутся, когда будут приведены в порядок прохудившиеся трубы. Однако региональная программа предусматривает, что в 2019 году в доме состоится ремонт подвала. Что делать с трубами, остается непонятным.
— Прежде чем составлять региональную программу, нужно было осмотреть дом — прийти и проверить, в каком состоянии находится имущество, — говорит Владимир Геннадьевич. — Когда речь идет о таком важном документе, формальные подходы недопустимы.
Евгений Гончаров пояснил, что причиной издержек в региональной программе стали некорректные сведения, предоставленные разработчикам. Если, к примеру, в документах указано, что площадь дома два «квадрата», а площадь крыши — двести «квадратов», даже неспециалисту ясно, что сведения абсурдны и нуждаются в уточнении.
— Корректировка данных — проблема решаемая, пугаться ее не стоит, — заверил Евгений Гончаров. — Региональная программа капремонта — живая система, и чтобы ее актуализировать, специалисты ведут большую работу: черпают сведения в 2ГИС, общаются с муниципалитетами, управляющими компаниями, ТСЖ. Предусмотрено, что для уточнения данных технический мониторинг состояния домов будет проводиться ежегодно.
Собственникам, которые не согласны с намеченными сроками и видами капремонтных работ, юрист Фонда модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области Юлия Сивохина посоветовала аккумулировать деньги на специальных счетах — это позволит подходить к каппланированию более гибко.
Впрочем, даже если очередность капитального ремонта определена вполне адекватно, долгосрочные планы все равно вызывают у многих людей раздражение и непонимание. В самом деле: дата ремонта далека, до нее еще дожить надо, а платить нужно уже сейчас, отстегивая изрядную сумму от пенсии или скромной зарплаты…
Если ремонт не по карману
Как известно, минимальный размер взноса на капитальный ремонт для жителей Новосибирской области составляет 7 рублей 10 копеек с квадратного метра. Насколько это приемлемо для малоимущих категорий населения — пенсионеров, одиноких мам, многодетных родителей?
— При расчете минимального размера взноса никакой дифференциации не проводилось, — отметила участница круглого стола Лариса Мануйленко, председатель правления ТСЖ «Свердловский». — Техническое состояние домов, уровень благоустройства, доходы населения — все это учтено не было. Получается, 7 рублей 10 копеек — сумма, обязательная для всех: и для людей, проживающих в старых, давно не ремонтированных домах, и в новостройках. Между тем, мы проводили мониторинг и выяснили, что более 70 процентов жителей в нашем ТСЖ — люди в возрасте от 72 лет с доходом 8 — 10 тысяч рублей в месяц. Некоторые дома мы отремонтировали совсем недавно, собрав деньги огромными усилиями. Но с 2014 года жильцы этих домов все равно должны будут отчислять неподъемные суммы — теперь уже на следующий капремонт. Чтобы избежать проблем, подходить к расчету платежей надо дифференцировано, учитывая возможности людей.
Добавим, что не так давно депутаты Законодательного собрания Новосибирской области уже поднимали вопрос о пересмотре размера минимального взноса. Возможно, в ближайшее время новости на этот счет появятся, но пока сказать с уверенностью можно только одно: отказ платить по счетам законом не предусмотрен. Эксперты подчеркнули, что в накоплении участвуют все собственники без исключения: предприниматели, домохозяйки, пенсионеры, юридические лица. Это требование закона. Выплату взносов можно лишь приостановить, если обязательный минимум уже накоплен — 40 процентов от размера предельной стоимости капитального ремонта общего имущества. В крайнем случае, если хозяин квадратных метров платить по счетам не в состоянии, он может воспользоваться механизмом деприватизации, напомнила Юлия Сивохина.
Что же касается мер государственной поддержки, они предусмотрены для всех граждан, вне зависимости от того, какой способ накопления они избрали.
— Программа капитального ремонта изначально рассчитана на то, чтобы люди, которых за многие годы практически отучили быть хозяевами, вновь почувствовали ответственность за свое имущество, — высказал мнение Михаил Шутов, директор МКП «Фасад», работающего в Кольцово. — Пора вспомнить, что мы живем все-таки не в воздухе, а на земле, и общее имущество — предмет заботы каждого собственника многоквартирного дома.
КОММЕНТАРИИ
Время действовать активно
Елена МАКАВЧИК, начальник отдела реформирования ЖКХ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области:
— Мы вошли в очень важный этап, требующий активных действий как со стороны регионального правительства, так и со стороны граждан. Собственники жилья в достаточно короткий промежуток времени должны зафиксировать свою позицию и определиться с выбором способа накопления средств на капитальный ремонт. Обязанность направить уведомление о принятом решении ложится именно на собственников, и это тоже нужно понимать.
Нормативная база, которая необходима для реализации региональной программы капитального ремонта, в значительной мере уже сформирована. Однако останавливаться на достигнутом нельзя, и правительство области продолжит нормотворческую деятельность. Например, в стадии разработки сегодня находится такой значимый документ, как постановление о мерах государственной поддержки.
От ремонта до ремонта
Евгений ГОНЧАРОВ, заместитель исполнительного директора Фонда модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области по экономике и финансам:
— Для создания региональной программы капитального ремонта собраны данные обо всех домах, расположенных на территории нашей области, изучены технические характеристики, учтены даты ввода в эксплуатацию и проведения последних ремонтных работ.
Насколько это важно, судите сами: срок от ремонта до ремонта шиферной крыши — 25 лет, черепичной крыши — 100 лет. Формулируя планы на будущее, такую разницу в сроках обязательно нужно учитывать.
Определив параметры дома, каждый элемент можно поставить в некую автоматическую очередь и в итоге получить программу, согласно которой в течение 25 лет предстоит сделать ремонт на каждом доме — полностью и по всему циклу.
Индивидуальный подход
Юлия СИВОХИНА, юрист Фонда модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области:
— К выбору способа накопления средств на капитальный ремонт того или иного дома нужно подходить индивидуально. Если, например, собственники настолько пассивны, что с трудом выходят на собрания, возможно, стоит принять решение в пользу регионального оператора.
Как правило, жильцы новостроек заявляют о своем желании копить деньги на спецсчетах. Но бывает так, что дом хоть и не новый, но недавно отремонтированный, и его жильцы также могут спокойно открыть специальный счет.
Определяя способ накопления, нужно учитывать количество собственников. Если дом не совсем «свежий», 60—70-х лет постройки, но в нем 400 квартир, фонд капремонта собственники обеспечат. В то же время жители новостройки, в которой всего-навсего 12 квартир, прежде чем открыть спецсчет, должны тщательно взвесить свои силы. Ведь чтобы накопить достаточно денег, им нужно будет принять решения о повышении платы за капремонт. Наконец, есть дома, имеющие дополнительные доходы за счет рекламных вывесок, магазинов, арендующих помещения. Жителям таких домов повезло несколько больше, чем многим другим новосибирцам, и, как правило, они выбирают самостоятельный способ накопления.
Грамотная экономия
Ирина СТЕПАНОВА, заместитель директора Новосибирского филиала Банка Москвы:
— Самая распространенная ошибка товариществ собственников жилья состоит в том, что, открывая спецсчета в том или ином банке, они не анализируют все условия, которые им сегодня предлагают. А между тем мониторинг этот просто необходим, так как «тарифные планы» у каждого разные. По ходу работы возникают те или иные вопросы к финансовому учреждению, в результате собственники, выбравшие один банк, спустя какое-то время спрашивают: можно ли открыть счет в другом банке, так как процентные ставки у них выше и условия по обслуживанию более понятные?
Да, закон предоставляет гражданам такую возможность, однако есть смысл подойти к выбору банка грамотно, чтобы избежать лишних хлопот: сэкономить и время, и деньги собственников МКД.
Поэтому перед тем, как провести общее собрание собственников и принять решение о способе накопления и выборе обслуживающего банка, правлению ТСЖ нужно провести с людьми подготовительную работу и объяснить им условия сотрудничества с тем или иным банком.
ФАКТ
По данным регионального оператора, на 10 февраля 2014 года выбор способа накопления средств на капитальный ремонт сделали жители порядка 300 многоквартирных домов Новосибирской области. Жители более 250 из них завели специальные счета, владелец которых — региональный оператор, остальные решили воспользоваться общим счетом
ЦИФРА
Мониторинг технического состояния всех многоквартирных жилых домов в регионе займет 1,5 — 2 года. Откорректированную региональную
программу капитального ремонта многоквартирных домов планируется вынести на рассмотрение правительства области уже весной
АКТУАЛЬНО
