«Бородатому» жилфонду — молодильные рецепты

Переселиться из барака в новостройку, не переезжая в другой район, — эту задачу помогут решить новые правила для застройщиков

Как привести в порядок территории, занятые ветхими и аварийными домами? Как заинтересовать инвестора и вовлечь в процесс обновления жилфонда? Участники всероссийской конференции, состоявшейся в Новосибирске на прошлой неделе, искали всесторонние подходы к решению этих проблем. Мнения высказали эксперты из Перми, Орла, Ижевска и других городов России.

Поэтапное освоение земель: выгоды и риски
Насколько успешно идет борьба с ветхим и аварийным жильем в крупнейшем сибирском мегаполисе? Владимир Знатков, первый заместитель мэра Новосибирска, отметил, что целевая ведомственная программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий на 2012 — 2015 годы» позволила достичь нового уровня взаимодействия власти с частными инвесторами.

— Когда застройщик заходит на территорию, на которой расположены ветхие и аварийные дома, мы делаем расчет рентабельности, и если оказывается, что инвестору не выгодно заниматься сносом, в этом процессе участвует муниципалитет, — пояснил Владимир Знатков. — Доля участия муниципалитета может достигать 30 — 50 процентов. В 2013 году в рамках программы мы сносим 34 дома, а в следующем году масштаб работы планируем увеличить.

Впрочем, какой бы эффективной и действенной ни была муниципальная программа, для стимулирования застройщиков ее одной явно недостаточно. Эксперты посоветовали откорректировать существующие законодательные акты — рассмотреть вопрос о предоставлении застройщикам возможности поэтапного освоения территорий. Прежде всего имеются в виду земельные участки, на которых расположены целые улицы ветхого жилья — бараки, избушки, хозяйственные пристройки. Так, в ноябре в Новосибирске был проведен конкурс на освоение большого земельного участка, вмещающего около 40 аварийных домов. На эту территорию зашел московский застройщик, однако даже для такой крупной компании поставленная задача оказалась не из легких: снести разом десятки ветхих зданий, и лишь затем приступить к реализации собственного проекта. Действуя поэтапно, можно было бы избежать чрезмерных затрат, тормозящих строительство.

Гости из Орла обратили внимание на такую проблему, как нежелание граждан, расселяемых из аварийного жилья, уезжать в другие районы города — более удаленные от центра, менее удобные. Этих конфликтов, по мнению специалистов, можно избежать, предоставив застройщику право на поэтапное освоение площадки. Если инвестор будет работать постепенно, возводя вместо сносимого жилья дом за домом, необходимость покупать квартиры в разных концах города отпадет. В ожидании расселения люди смогут наблюдать из окон своих бараков, как идет строительство, зная, что квартиры в новостройке для них забронированы и что переезд на периферию никому не грозит.

Вместе с тем законодатели обратили внимание на другую сторону медали: предоставляя застройщикам право на поэтапное освоение земель, нужно тщательно взвесить риски. Можно ли гарантировать, что какой-нибудь недобросовестный предприниматель доведет работу до конца и не исчезнет, оставив местным жителям «на память» свайное поле? Чтобы избежать подобного рода недоразумений, процесс строительства следует контролировать.

По мнению Дмитрия Червова, депутата Совета депутатов города Новосибирска, должны быть созданы условия для государственно-частного партнерства в плане финансирования проектов, а также для обеспечения контроля со стороны банков и муниципалитета.

«Отступные» кусаются
Низкие темпы развития застроенных участков — проблема не только Новосибирска, но и многих других городов страны. Так, пермяки поделились своей головной болью: еще в 2008 — 2009 годах на территории города было выделено 17 участков с аварийными и ветхими постройками. Однако по сей день на аукцион вынесено только семь участков, причем один из застройщиков, выигравших аукцион, от контракта отказался. Причины все те же: трудности, возникающие при сносе, а также при переговорах инвесторов и жильцов.

С похожими проблемами сталкивается Ижевск, в границах которого только сады и огороды занимают тысячу гектаров. Этот земельный ресурс представляет огромный потенциал для развития жилфонда нового качества. Чтобы договориться с собственниками о сносе ветхих зданий на участке, застройщику приходится беседовать персонально с каждым из 200 — 300 хозяев — членов садово-огородного товарищества.

Если среди дачников обнаружится человек пять несогласных и несговорчивых, планы сноса могут оказаться под угрозой срыва. Ситуация осложняется тем, что право на дороги, проходящие по территориям обществ, собственники могут сохранять до самого конца процесса выкупа.

Подводя итоги, эксперты озвучили несколько предложений, которые должны помочь развитию застроенных территорий.

Во-первых, посоветовали дать возможность муниципалитетам регулировать ставку налога на недвижимость в соответствии с планами развития города. Это позволит найти инструменты, которые экономически подтолкнут собственников к переменам — вызовут желание хоть что-нибудь сделать со своими «избушками-деревяшками». Ведь ситуации, когда фактически нежилой обветшавший дом годами стоит в центре города и снести его нельзя, так как хозяев все устраивает, недопустимы.

Во-вторых, было предложено обязать муниципалитеты создавать программы развития застроенных территорий, а также выстраивать треугольник «инвестор — муниципалитет — собственник». Прежде чем расселять людей из ветхого жилья в новое, стоит организовать собрание собственников и рассказать о планах развития города и совместных программах, реализуемых властями и инвесторами.

Если горожане будут уверены, что муниципалитет контролирует расселение, взаимоотношения собственников и застройщиков станут более адекватными. Удастся избежать казусных ситуаций, когда хозяин ветхого жилья не готов расставаться со своими «золотыми» стенами ни за какие деньги — разве что в обмен на квартиру в Лондоне… Или когда совладелец ветхой собственности, чья доля составляет всего 25 квадратных сантиметров, запрашивает непомерные «отступные».

Ключ к развитию
Программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья имеет ключевое значение для развития строительной отрасли региона, заявил министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин. Ведь свободных земель, позволяющих обеспечить план по вводу жилья в запланированных объемах, на территории Новосибирска практически не осталось.

Министр напомнил, что сегодня первыми в очереди на расселение стоят жильцы 826 домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. Эти многоквартирники-долгожители расположены в 44 муниципальных образованиях региона, их общая площадь превышает 180 тысяч квадратных метров. Но фактически ветхо-аварийный список гораздо длиннее: признаками изношенности обладают примерно 2,5 тысячи домов.

Занимаясь ветхим и аварийным жилфондом, Новосибирская область опирается прежде всего на федеральную программу. В ближайшие годы в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ будет инвестировано 5 миллиардов 360 миллионов рублей. Из них более 2 миллиардов 350 миллионов рублей — средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, по полтора миллиарда рублей — из областной казны и местных бюджетов.

— Городская и областная власть готова инвестировать средства, чтобы проблемы ветхого и аварийного жилья решались как можно быстрей и эффективней, — подчеркнул Денис Вершинин. — Мы готовы создавать дополнительные условия для частных инвесторов, и я еще раз призываю лидеров стройиндустрии распространить свои бизнес-интересы на территорию всей области, а не только города Новосибирска, так как именно в райцентрах сосредоточены основные проблемы.

ЦИФРА
Для решения проблемы ветхого и аварийного жилья в рамках Федерального закона № 185-ФЗ в Новосибирскую область на протяжении ближайших лет будет инвестировано 5 миллиардов 360 миллионов рублей