EUR 106.1028 Лучше начать с нуля
В свое время закон о свободной купле-продаже земель сельхозназначения большинство наших соотечественников восприняло негативно. Земля — одно из сакральных ценностей россиян. И слова «продавать землю» для многих звучат точно так же, как и «продавать Родину». По опросам социологов, четыре человека из пяти считали, что отрицательных последствий от введения этого закона будет значительно больше, чем положительных. Они были уверены, что крестьянам земля не достанется, ее скупят богатые, причем лучшие массивы уйдут в собственность иностранцев, а приватизацию земли отождествляли с такими явлениями, как спекуляция и монополизация. Кроме того, говорили о том, что у нас выполнение закона о земле (как и любого другого) столкнется с произволом чиновников. И социальные последствия для деревни от этого будут катастрофическими. Крестьян сгонят с земель всякие Чубайсы. А людей будут обманывать разного рода аферисты.
Лишь немногие готовы были согласиться с тем, что оборот сельскохозяйственных угодий как товара (купля-продажа прав на землю) — один из ключевых моментов рыночной экономики. И частная собственность улучшит их использование, так как у земли появится заботливый хозяин. Будет порядка больше, повысится производительность труда в сельском хозяйстве, ведь тогда земля перейдет в руки тех, кто хочет на ней работать. А на своей земле человек не может трудиться плохо. Наконец, самые продвинутые сограждане говорили о том, что за счет капитализации земли (превращения ее в капитал — имущество, приносящее доход — ренту) возрастет уровень инвестиций и финансирования сельского хозяйства, а значит, увеличатся объемы производства, понизятся цены на продукты питания.
Минуло более пяти лет. К сожалению, оптимистичный сценарий не сбывается. Поэтому отношение рядовых россиян к частной собственности на землю не улучшилось. Основополагающий закон, который должен был облегчить аграрную реформу в стране, беспрерывно корректируется. Между тем даже «проправительственные» депутаты говорят о том, что он до сих пор нуждается в серьезной доработке. Главным результатом первого этапа земельной реформы, по планам федеральных властей, должно было стать создание основ земельного рынка. Однако «правила игры» на этом поле по-прежнему далеки от цивилизованных. В результате все чаще ущемляются права сельских жителей и «земельный вопрос» в России лишь обостряется.
Разобраться во всех тонкостях земельного законодательства неспециалисту весьма проблематично. Именно поэтому мы и новосибирский «Областной земельный фонд» решили открыть в газете рубрику «Земля и доля», где будем рассказывать нашим читателям о том, как осуществляется у нас земельная реформа, с какими проблемами сталкиваются селяне при оформлении своих участков в собственность, но главное — как с меньшими издержками осуществить эту процедуру. Сегодня наш корреспондент беседует с заместителем директора «Областного земельного фонда» Сергеем ЯШКОВЫМ.
— Сергей Александрович, вероятно, регистрация прав на землю — это только часть широкомасштабной работы по упорядочению имущественных отношений на селе?
— Оформление собственности — это ключевой вопрос сельскохозяйственного производства. Многие руководители сейчас считают, что хозяйства, которые они возглавляют, обладают каким-то имуществом на основе какого-то права. Тогда как на деле, де-юре, им они не владеют. Мы то и дело сталкиваемся с такой ситуацией: два или несколько хозяйств присоединяются к экономически более сильному, но при этом нет даже передаточного акта на имущество, которым они располагали. Руководитель же вновь образованного хозяйства со всех активов отчисляет налоги, делает другие необходимые платежи. И при этом нет даже первичных (не говоря уже о государственной регистрации прав) правоустанавливающих и технических документов. Вот такая проблема. И на нее надо всем руководителям обратить особое внимание.
— Чем это чревато?
— Бесхозное имущество — легкая добыча для рейдеров. Рейдер — это буквально захватчик, пират. Его цель — захват предприятий и имущества. Оружие — вполне законные процедуры. Тот же скот, машины, недвижимость много легче захватить в счет погашения долгов, например, реальных или «нарисованных», если право собственности на имущество не зарегистрировано. А потом доказывай, что это было твоим, что это стоило не «три копейки» и ты «не верблюд». Как говорят, «замучитесь пыль глотать» по судам. Сейчас появляется реальная востребованность сельскохозяйственных активов. На их приобретение нацелены значительные спекулятивные капиталы, которые в России ищут себе применение. Если раньше на эти деньги скупались угольные разрезы, заводы, магазины и другое, то теперь они идут в село. Их владельцы ищут, где бы им еще быстро подзаработать, на рубль урвать десять. И уже есть конкретные примеры недружественного захвата в нашей области. Поэтому вопрос защиты собственности на селе становится чрезвычайно актуальным. Откровенно, удивляет легкомыслие, а правильнее сказать — безответственность тех руководителей, которые не торопятся зарегистрировать имущество вверенного им предприятия. Даже обладая большими активами (от пятидесяти до ста миллионов), они не делают этого. Их предприятия, как яблоньки со зрелыми красными яблочками, которые так и хочется сорвать — ни сторожа, ни забора, ни злой собаки. Налетай да рви! Оправдание директоров: денег нет, нужна солярка и семена, высокопроизводительный комбайн «Джон Дир» тоже надо купить! Но что мы покупаем перво-наперво, когда получаем квартиру? Плиту, комод, кровать или табуретку? Да нет же — замок! Затраты на регистрацию собственности не превышают одного процента стоимости имущества. Наверное, стоит на это потратиться, чтобы не потерять все.
— А если никто на ваши активы не покушается?
— Неоформленным имуществом просто невозможно сполна воспользоваться. Такое имущество ни продать, ни заложить, ни внести в уставный капитал. Его даже за околицу не вывезти — на посту ГАИ остановит. В рыночном плане оно мертвое. А если ЧП, то за пользование таким имуществом руководителя могут привлечь и к уголовной ответственности. Сейчас все чаще предприятия кредитуются под залог имущества. Пока банки не особенно строго проверяют правоустанавливающие документы. Посмотрят в баланс и берут в залог фигурирующее в нем имущество, на которое на деле у хозяйства может не быть никого права. Так и выходит: один и тот же коровник в двух — трех местах заложен, да еще от разных хозяйств! Вот и возникают Чичиковы, скупающие «мертвые души» тракторов и коровников. Думаю, кредитные учреждения в конце концов тоже обратят внимание на это обстоятельство. Нечто подобное происходит и с землей. В отчетах хозяйства показывают то, что «нужно» (для субсидий и «красивой» статотчетности). Однако, если попросить документы, подтверждающие право пользования этой землей, далеко не все их смогут представить. Хозяйство пашет землю по «понятиям», а не по закону. При этом оно может показывать в отчетах любые площади... Как говорят, что нужно, то и «нарисуем». Отсюда и начинается недостоверность и лукавство российской статистики. Ну и, наконец, еще один аргумент в пользу зарегистрированного имущественного комплекса — он много, много дороже незарегистрированного. Хозяйство, предприятие, простые акционеры с ним просто становятся богаче.
— Оформление прав — весьма сложная процедура. И не ошиблись, к сожалению, пессимисты, предвещавшие, что на ней нагреют руки все, кому не лень.
— Вынужден с вами согласиться. И хочу предостеречь сельхозтоваропроизводителей от услуг недобросовестных юристов. Сейчас у нас в фонде уже есть четко отработанная жизнью процедура оформления прав на землю. И есть уже немало компаний, которые вполне могут реализовать ее. Но... Руководителям хозяйств, прежде чем заключить договор с той или иной компанией, следует обезопасить себя от услуг аферистов. Самый верный способ — обратиться в конечный регистрирующий орган: государственную регистрационную службу. Мол, нам предлагают такую-то технологию регистрации прав на землю. Устраивает ли она вас? Зарегистрирует ли она на основании этих процедур права на землю? А еще лучше сразу договориться с юридической компанией, что она обеспечит сопровождение процедуры до конечной цели. Конечная же цель у землевладельцев и землепользователей одна — регистрация прав на землю и заключение договора аренды.
— Недавно в методической брошюре одной компании, которая работает на этом рынке уже не первый год, я прочитала, что для приватизации земли собственнику нет никакой необходимости выделять участок в счет своей земельной доли в натуре. В результате узаконить право владения землей можно гораздо дешевле. Ведь именно межевание (выдел участка) — наиболее дорогая операция в технологии регистрации прав, которую разработал «Областной земельный фонд».
— Это и есть одна из лазеек, которую используют ловкие юристы для обмана и наживы. В земельном законодательстве существует такое понятие: регистрация ранее возникшего права. Все мы знаем, что в 1992 году дольщикам выдали свидетельства (розовые бумажечки) о праве собственности на землю. Такого органа, как государственная регистрационная служба (ранее — учреждение юстиции), тогда еще не было. Она образовалась 1998 — 1999 годах. И поэтому дольщикам приходится регистрировать свое ранее возникшее право в этом органе. Это многоступенчатая, как уже многие поняли, процедура. Но ловкие юристы приезжают и говорят: давайте мы зарегистрируем вам право собственности в юстиции без всяких проблем — без межевания, кадастровой оценки и всего прочего. И делают это элементарно: берут свидетельства образца 1992 года (розовые бумажки), идут в юстицию и регистрируют там ранее возникшее право, возвращая дольщику зеленую бумажку. Платят за это госпошлину 250 рублей. С клиента берут 500 (250 рублей — за свои услуги). В связи с этим хочу предупредить селян, что регистрировать ранее возникшее право на землю не надо, если вы собираетесь делать всю процедуру по оформлению прав на землю — с выделом участка, регистрацией договора аренды и так далее. В таком случае ранее возникшее право регистрируется бесплатно.
— Однако формально они зарегистрировали в юстиции свое право на землю — обменяли розовую бумажку на зелененькую!
— Один такой обмен ничего не дает. И никакими дополнительными правами дольщика не наделяет. Надо пошагово пройти всю процедуру оформления права собственности на землю, и только тогда ваша доля обретет статус имущества. Давайте разберемся с этой ситуацией на примерах. Представьте, что в хозяйстве на момент приватизации в девяностых годах правом на землю были наделены 1000 дольщиков. Им выдали на это соответствующие свидетельства. Сейчас, когда хозяйство собирается заключить договор аренды, от «живых» дольщиков в лучшем случае осталось процентов семьдесят (а, как правило, не более пятидесяти процентов). Остальные умерли, уехали или не распоряжаются своими земельными долями по каким-то другим причинам. И нужно, как говорят, отделить мух от котлет — «живых» дольщиков, желающих распорядиться своей долей, от «не живых». Для этого из общего на всех массива выделяется земельный участок, полагающийся «живым» дольщикам, и сразу регистрируются на него права: собственности дольщиков и аренды землепользователя. Выдел земельного участка на «живых» дольщиков необходим, так как договор аренды земельного участка должны подписать все без исключения (!!!) совладельцы этого участка. Формирования коллектива дольщиков, единодушно желающих сдать в аренду земельный участок и принадлежащего им нового земельного участка ни обойти, ни объехать. А многие нечестные юридические компании, используя какие-то фрагменты статей законов, говорят, что не надо регистрировать договор аренды. Мол, решение об этом принимается общим собранием. А по закону кворум общего собрания может составлять 20 процентов от общего числа дольщиков. И что, они примут решение за все сто процентов? Нет. У нас и в Гражданском кодексе, и в федеральных законах говорится: имуществом распоряжается каждый. Собрание только может принять решение об объединении дольщиков для того, чтобы выделить участок и передать его кому-то в аренду. Но оно не является правоустанавливающим и обязательным для тех, кто отсутствует на этом собрании. Договор аренды должен подписать каждый. А юстиция должна зарегистрировать право каждого на этот земельный участок. Недобросовестные же юридические компании пользуются тем, что ни руководители хозяйств, ни тем более простые дольщики не разбираются в тонкостях наших законов, но очень, очень хотят, чтоб «подешевле», «попроще» и «побыстрее». Вот и выходит по Пушкину: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной!» Когда этих юристов ловят за рукав: говорят, что такой договор регистрационная служба все равно не зарегистрирует, они отвечают: «А мы будем судиться, чтобы принудить к регистрации». Мол, мы-то уж знаем, как это сделать. Для юридических компаний судебные разбирательства «пажити небесные».
— И где наше государство? Почему бы не наказать таких помощничков?
— Как? Для этого надо установить факт мошенничества. Но такие юристы тоже не дураки. Вы договор подписывали?.. Подписывали!.. А в нем сказано: оказать услуги по вопросам оформления права собственности на землю тому-то на такую-то сумму. Под этим можно подразумевать что угодно. Можно долго консультировать клиента, перелистывать статьи закона…. Неспециалисту трудно увидеть все подводные камни таких договоров. И все же рано или поздно люди начинают понимать, что их дурят: деньги выкладывают, а результата нет. Но поезд, как говорится, ушел. По используемой нами технологии государственная регистрация заключенного договора аренды обозначается как конечная цель. Это именно то, что нужно хозяйству. В нашей процедуре по оформлению прав шесть этапов. И каждый из них прозрачен: сделали — подписали. Могу дать еще один полезный совет тем, кто собирается оформлять права на землю: принимая решение о сотрудничестве с той или иной юридической компанией, задайте вопрос: «А какие у вас результаты? Если есть, покажите!» Руководители хозяйств очень хорошо знают друг друга. И им нетрудно узнать у своих коллег о качестве работы той или иной компании.
— К настоящему времени более пятидесяти хозяйств в области узаконили свои права на землю при помощи технологии «Областного земельного фонда». Вы считаете, что она универсальна и подходит любому сельхозпредприятию?
— По технологии, сколько ни говори, сколько ни пиши в газете, пока лично не встретишься с руководителем предприятия, до конца не поймешь, как надо действовать. Вот недавно был у нас руководитель хозяйства из Доволенского района. Он одним из первых обратился три года назад в наш фонд. Но тогда у нас не было ни технологии, ни полного понимания ситуации. За эти три года, сколько ни мучался этот руководитель, так и не смог зарегистрировать договор аренды с дольщиками. Мы сели и на основании нашей технологии за сорок минут пошагово прорисовали всю схему оформления такого договора конкретно для его хозяйства. Говоря это, я не агитирую заключать договор с нашим фондом. Но мы всегда готовы помочь селянам. Наши специалисты дают бесплатные (подчеркиваю: бесплатные) консультации по всем вопросам имущественных и земельных отношений. Приезжайте, мы разъясним, как правильно оформить право собственности и договор аренды, дадим в руки технологию, с которой вы можете пойти в юстицию и убедиться, что она вполне эффективно решает ваши проблемы. А потом обращайтесь в любую юридическую компанию, которая сможет реализовать эту технологию. Что касается цен… Руководство области поставило задачу, чтобы стоимость наших услуг с обязательными платежами (межеванием, госпошлиной и так далее) не превышала 150 рублей за гектар. Вот мы стараемся не выходить за эти рамки. Хотя бывают очень сложные ситуации, когда хозяйство уже вложилось в эту процедуру, но все сделано неправильно. И чем больше там успели намудрить, тем труднее двигаться дальше. Гораздо проще и дешевле начать с нуля, чем отрабатывать чужие ошибки.
