EUR 106.5444 Дорогое удовольствие
Цифры по стране называются разные, но в Новосибирске его сумма больше всего городского годового бюджета на 3 миллиарда рублей.
Между прочим, если кто-то считает, что здания, построенные десятилетия назад, после вроде как обещанного ремонта властями (даже если предположить, что деньги на это будут выделены в полном объеме государством) ремонта дальше требовать не будут, жестоко ошибается. Ремонт, который будет проводиться уже только за счет жильцов, дешевым вдруг не станет.
Но, помимо этого, платежи обязательно увеличатся на зарплату председателю ТСЖ, бухгалтеру управляющей компании, юридические услуги, страхование имущества... Ну а в добавление к этому, чтобы жизнь скучной не показалась, постоянная борьба за невысокие тарифы против монополистов: поставщиков воды, тепла, электроэнергии, газа...
Предлагаемый ниже разговор с депутатом областного Совета и заместителем председателя комитета по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса Сергеем Александровичем КОВАЛЕВЫМ был построен на тех вопросах, которые задавали вы, читатели, в своих письмах. И, конечно же, только этой публикацией этот разговор на тему ЖКХ не закончится.
— Ваше мнение о реформе ЖКХ?
— Как к любому делу, которое делается плохо, некачественно и бестолково. Сама по себе идея неплохая — сделать демонополизацию, чтобы ввести конкуренцию. Но качество законодательной деятельности Федерального собрания очень низкое, поэтому на местах приходится корректировать этот процесс. Есть только один плюс: исчезновение монополии на предоставление услуг, но при этом происходит усложнение системы содержания жилого фонда, увеличивается нагрузка на жильцов, в том числе финансовая.
— Сильно ли возрастет плата в связи с реформой ЖКХ?
— Она уже возросла. Государство в этом году сняло льготы по налогообложению жилищно-коммунального сектора. Была снята льгота по налогу на добавленную стоимость, по налогу на имущество, по налогу на землю — эти 20% уходят в чистый доход государства.
Кстати, отсюда это требование депутатов: чтобы квартплата не превышала 10% от дохода граждан. С подачи коммунистов этот вопрос сейчас обсуждается в Государственной думе.
— Насколько велик риск того, что управляющая компания, которой жильцы доверят свои деньги, попросту их украдет? Или потеряет каким-либо другим способом, например, глупо, безграмотно истратив?
— Риск потерять свои деньги на самом деле очень велик. Начиная с того, что нет сегодня проверенных компаний, хорошо зарекомендовавших себя на рынке жилищно-коммунальных услуг, и заканчивая тем, что в законе не прописано обязательное наличие у такой компании уставного капитала или имущества, за счет которых могут быть возвращены деньги пострадавшим. Единственным выходом может стать страхование.
Но! Страховые компании на сегодняшний день вообще не готовы к такому виду страхования, и как можно заключить его — непонятно. Данное страхование попадает под страхование финансовых рисков. Просчитать риск конкретного человека для страховой компании гораздо легче, чем просчитать возможный ущерб для общего имущества целого дома. Во-первых, ТСЖ или ЖСК не являются владельцами имущества — имущество в долях принадлежит всем жильцам. Сложно даже просто обозначить то юридическое лицо, которое за него отвечает.
— А самое главное, надо быть готовыми к тому, что при этом возрастет квартирная плата. Страхование — удовольствие дорогое.
— Страховка нужна для того, чтобы защититься от недобросовестности производителей и потребителей. Пока недобросовестным управляющим занимается прокуратура, из страхового фонда возмещаются деньги.
— Правомерна ли попытка передачи жилищно-коммунальных сетей (тепло, горячая вода, электрические кабели) на баланс собственников жилья? К нам в газету обращаются председатели жилищных кооперативов, которым ОАО «Новосибирскэнерго» предлагает взять эти сети на баланс.
— Передача жилищно-коммунальных сетей на баланс жилищно-коммунальных кооперативов и ТСЖ совершенно бессмысленна, более того, нереальна.
Но к тому, что ОАО «Новосибирскэнерго» будет пытаться и пытается это делать, надо быть готовыми. Понятно их желание скинуть убыточные сети на население, которое будет их содержать, перейдя на хлеб и воду, а себе забрать прибыльные сети, как пытались они сделать с ГУП «Новосибирскоблэнерго». Государство должно умерить эти аппетиты. По крайней мере, депутаты областного Совета постараются это сделать.
— Как поступать с должниками по квартплате? Таких довольно много, платят за них остальные члены ТСЖ или ЖСК? При этом их общая сумма долга может превышать общую стоимость всех необходимых для дома ремонтных работ?
— Конкретный случай. Долг за квартиру существует уже с 1998 года. Понятно, что с учетом инфляции он все время уменьшается. Пытаясь взыскать его, обращались не один раз в суд. Приходили судебные приставы, найти не могли должницу (она пряталась). А в результате всему дому сказали следующее: «Пожалейте женщину, что вам, жалко заплатить за нее? Ведь пропадет...»
На самом деле еще большей проблемой являются должники для муниципалитета, то есть социальные съемщики. Потому что сегодня не существует фонда переселения для таких должников. А раз некуда, то они, соответственно, живут, продолжая не платить.
Если говорить о собственниках жилья, то, если сумма долга значительная, в связи с невозможностью взыскать долг суд решает вопрос о продаже жилья такого собственника, погашения суммы долга и возмещения судебных издержек. В том числе покупки другого, меньшего по площади и менее комфортного жилья. Еще лучше — покупки жилья в пригороде, потому что для таких людей через некоторое время опять встанет вопрос платежей, и, скорее всего, этой квартиры они тоже лишатся.
Сумма искового заявления и судебных издержек для ТСЖ или кооператива приемлемая. От пяти тысяч рублей и выше.
В случае относительно небольших сумм задолженностей этот вопрос никак не решаемый.
— Вопрос с тарифами?
— Планки тарифов устанавливает федеральная тарифная служба. Кроме того, сейчас действует постановление правительства об ограничении роста тарифов в пределах 20%. Исходя из этого сейчас в Центральном суде рассматривается вопрос по депутатскому запросу о превышении роста тарифов в сфере жилищно-коммунальных услуг. Но вообще формирование тарифов находится в полномочии муниципальных образований. Предельная сумма устанавливается федеральными властями, а муниципалитеты уже исходят из своих потребностей.
Конечно же, муниципалитеты стремятся установить тарифы как можно выше. Здесь есть определенный экономический интерес, который, кстати, напрямую связан с модернизацией жилищно-коммунального хозяйства.
Вопрос оценки — это вопрос инженерный. В областной администрации есть департамент по тарифам, где проводится анализ и привлекаются экспертные организации для оценки проверки запроса. Все всегда просят больше, чем нужно, раза в 2 — 3.
— Как проверить качество поставки тепла? Теплосчетчик для дома стоит столько же, сколько серьезный ремонт крыши или полная замена труб в подвале (около 120 — 250 тысяч рублей).
— В любом случае температуру теплоносителя надо контролировать. Система контроля и доказательств сегодня очень сложная, но без нее не обойтись. В интересах монополистов предлагать дорогие варианты учета тепла. Решать надо эти вопросы, видимо, комиссионно.
— Как выбрать управляющую компанию?
— Параметры, на которые нужно обращать внимание при выборе управляющей компании:
1. Собственники дома должны взвесить систему управления для своего дома, понять, какие предложения есть сейчас на рынке. Возможно, они создадут ТСЖ, возможно, поручат ТСЖ только контроль за своими финансами, а поручат управляющей компании. А может быть, они сами способны управлять. Или, наоборот, полностью отдадут все управляющей компании.
2. Управляющие компании предложат дому договор, где прописано все: объект управления, суммы (сколько и за что), которые будут платить жильцы, контроль за финансами и исполнением. Очень важно: нельзя подписывать договоры без приложений! Потому что в приложениях как раз и прописываются состав имущества, цена услуг.
Нам необходимо создавать институты общественной аккредитации, чтобы люди знали компании, которые выходят на этот рынок. Необходимо проверять юридические и уставные документы, договорные отношения. Нужно смотреть, заключены ли договоры на поставку тепла, воды, энергии... Это все очень серьезные вещи: на каких условиях заключены эти договоры, существует ли страхование системы. Кстати, помимо страховых компаний, есть гарантии банков, есть и другие доказательства надежности компании. Кстати, наличие уставного капитала уже является страховой гарантией.
Все нужно проверить: есть ли оборудование, специалисты, как построено управление? Обязательно должны быть собственные дежурные и аварийные средства. Надо проверить, как организована аварийно-дежурная служба, насколько она мобильна. И таким образом выстраивать рейтинги разных компаний.
Сейчас, конечно, об этом трудно, даже невозможно судить. Компаний-то на рынке нет! Поэтому мэрию понять можно, когда она пытается привести на этот рынок работающие сегодня службы. И очень многое будет зависеть от того, в какую частную компанию войдет мэрия своим имущественным комплексом.
Когда каждый жилец определится с выбором управления, тогда надо будет передавать дом, а управляющей компании его надо будет принимать.
Здесь сразу встает вопрос об акте технического осмотра, который нужен для того, чтобы понять, в каком состоянии принимается дом. Необходимо будет установить отношения с прежней управляющей компанией по устранению этих дефектов и графику будущих ремонтов. Этот график будет составлен не на один год, но какое-то соглашение должно быть обязательно подписано: что вот это подлежит устранению в таких-то долях. То есть чисто договорные отношения: у вас есть долги по эксплуатации, и мы, собственники, соглашаемся оплатить кое-что сами. На самом деле передача дома — это самый сложный момент.
Следующий сложный этап — передача дома энергетикам. С этим столкнутся как управляющие компании, так и ТСЖ. Огромный пакет документов, который нужно готовить долго, дорого, часто не под силу! Сами понимаете, в каком состоянии находится документация. Нет сомнений, что очень многое утеряно. К тому же технические паспорта должны быть не позднее пятилетней давности, а во многих домах они 30-летней давности.
Надо требовать, чтобы прежняя управляющая компания эти документы восстановила и отдала. Сейчас восстановление документов стоит около 40 — 50 тысяч. Понятно, что подвод воды не менее труден с точки зрения оформления документов.
Еще один сложный вопрос — это земельный. Нам всем бодро отрапортовали, что вся земля отмежевана. Но уже обращаются с жалобами некоторые ТСЖ, не согласные с таким межеванием. Не говоря уж о большей плате за землю, им придется за свой счет содержать внутрихозяйственные дороги. Здесь очень важно, на основании чего проводятся эти границы перед домом.
Конечно же, не должно быть платы за землю в городе — это лишняя нагрузка на население! Ведь от дома нет никакой прибыли. Уж если брать налог, то с того жилого имущества, которое является сверхдорогим, куда переезжают жить от богатства. Все мы видим и знаем такие постройки, вот с них и надо брать высокую плату за землю, а не с «хрущевок», построенных в 60-е годы. Жилое имущество от налога на землю должно быть освобождено.
— Насколько я понимаю, жилищно-коммунальный комплекс у нас в стране (как, кстати, и во всем мире) высокодоходным по определению быть не может. Он является жизнеобеспечивающим, как и здравоохранение, армия, милиция. (Хотя попытки превратить их в высокодоходные были, есть и будут — мы все знаем, к чему они привели.) Следовательно, капитал в эту отрасль не пойдет. Откуда тогда возьмутся большие доходы управляющих компаний, которые якобы позволят создать конкуренцию и повысить качество обслуживания потребителя? Я лично вижу только один путь — квартплата жильцов.
— Эффективность резко возрастет на начальном этапе внедрения управляющей компании, когда они будут стараться завоевать доверие жильцов. А дальше начнется то же самое, что происходит в сегодняшней системе ЖКХ. Именно тогда будет нужна хорошая правовая база для защиты интересов собственников и их прав.
Областной Совет уже направил в Государственную думу свой проект о качестве обслуживания и необходимости пени за ненадлежащее качество жилищно-коммунальных услуг. За то, что в доме холодно, будет производиться не перерасчет, как сейчас, а начисляться пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка. Механизм ответственности за недопоставку услуг очень важен. В этом отношении потребитель и производитель услуг должны находиться в равных отношениях.
— И последний вопрос: вы уверены, что во всем этом правильно разберутся наши жильцы, да еще быстро, как того требует принятый Жилищный кодекс?
— Сложно ответить.
АКТУАЛЬНО
