«Квадратная» история

Как облегчить покупку жилья в условиях «взбесившейся» ипотеки и гарантировать права участников ИЖС-сделок?

Кадровый голод, болезненные изменения на рынке ипотечного кредитования и, главное, весьма скромные продажи свежеотстроенного жилья при довольно успешной сдаче новых «квадратов», включая завершение проблемных объектов, — такова реальность.

На заседании комитета Законодательного cобрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам депутаты рассмотрели предварительные итоги работы строительной отрасли региона за минувший год.

Всё для людей

Перед депутатами с докладом выступил глава отраслевого ведомства Дмитрий Богомолов. По его словам, сегодня на контроле у министерства строительства Новосибирской области находятся 177 объектов: социальная инфраструктура, дома для сирот, служебное жилье и так далее.

— В 2024 го­ду касса по исполнению составила 19 мил­лиардов 190 миллионов рублей, что несколько больше, чем в 2023 году, — сказал Дмитрий Богомолов. — В 2024 году введено в эксплуатацию 54 объекта, в том числе 25 объектов социальной инфраструктуры и 29 домов служебного жилья и для детей-сирот.

По его словам, введены в эксплуатацию поликлиники в городе Оби, а также в Колывани, Чулыме и Краснозёрском.

— Знаковый объект — Обская поликлиника на 550 мест, — подчеркнул Дмитрий Богомолов. — Проекты школ в селе Толмачёво и поселке Элитном будут признаны типовыми, поскольку доказали свою состоя­тельность, то есть будем эти проекты масштабировать, они приемлемы по всем параметрам, в том числе по цене. Кроме того, введен в эксплуатацию культурно-досуговый центр поселка Озеро-Карачи площадью более пяти тысяч квадратных метров и вместимостью зала 300 мест. Уникальный объект получился. Введено в эксплуатацию 278 квартир служебного жилья, и 34 квартиры под эти цели приобретены на первичном рынке. Кроме того, успешная реализации национальных проектов и кратное увеличение числа новых объектов социальной инфраструктуры послужили мощным импульсом в развитии жилищного строительства на территории региона. По итогам года, по оперативным данным, введено в эксплуатацию два миллиона 628 тысяч квадратных метров жилья. Плановые показатели, установленные Минстроем Российской Федерации, перевыполнены на 22 процента. Спасибо застройщикам, которые в столь сложные времена вводят дома в эксплуатацию.

Министр подчеркнул, что у новосибирских строителей есть задел на следующие годы и поставленные планы наверняка будут выполнены. А благодаря привлечению средств в ближайшее время будут построены пять школ и 12 детских садов на две тысячи мест.

Заместитель председателя комитета Евгений Покровский поинтересовался судьбой строительства семи школ, которые возводятся в Новосибирской области по концессиям.

— Почти уже год назад они были заморожены, — напомнил депутат. — Прокуратура «с радостью» наложила запрет на строительство. Но сама проблема-то не снялась. Есть микрорайоны, в частности, Чистая Слобода, где дети уже учатся в три смены, — это же недопустимо.

По словам министра, над проблемой работают, создана компания «Новая школа», которая будет выступать в роли концессионера.

— Основным же направлением в развитии жилищного строительства становится механизм комплексного развития территорий, — сообщил Дмитрий Богомолов.

Напомним, эта программа подразумевает, что территории предусматривают социальную инфраструктуру изначально, уже при проектировании, а не вдогонку. Как уже неоднократно писала «Советская Сибирь», по итогам 2024 года в Новосибирской области определена 31 территория, подлежащая комплексному развитию, общей площадью 761,51 га, с объемом расселяемого жилого фонда 154,6 тысячи квадратных метров. На месте снесенных аварийных многоквартирников планируется построить кратно больше современного жилья, а именно пять тысяч 767,55 тысячи квадратных метров. Понятно, что там уже и школы должны быть подсчитаны.

Чиновникам не хватает компетенций

Основными проблемами отрасли Дмитрий Богомолов обозначил кадровый голод и изменения рынка ипотечного кредитования.

— При всех достигнутых результатах мы понимаем все проблемы, стоящие перед строительной отраслью, — подчеркнул министр. — Правительство Новосибирской области обеспокоено проблемой кадрового голода строительной отрасли, а также понимает необходимость укреп­ления квалифицированными кадрами в сфере строительства администраций муниципальных районов и городских округов.

По словам главы ведомства, областной минстрой на постоянной основе работает над повышением квалификации профильных служащих органов местного самоуправления. На сегодняшний день удостоверение о повышении квалификации уже получили 58 муниципальных сотрудников. Муниципалитетам рекомендовано предусмотреть на это бюджетные средства в 2025 году. Учат грамотной работе в строительной сфере и заказчиков, и застройщиков, и всех заинтересованных лиц: в 2024 году проведено целых четыре практических семинара, в которых приняли участие 1383 человека.

— Примечательно, что даже из других субъектов Российской Федерации подключаются на наши семинары слушатели и обучаются, — отметил министр. — Это особенно важно, поскольку все-таки в муниципальных образованиях, администрациях компетенций для ведения документооборота не хватает.

Кредитные проценты и ужесточение спроса с застройщиков ИЖС

Как подчеркнул министр, 2024 год стал особенным для ипотечного рынка.

— Главное событие — это завершение с 1 июля 2024 года программы универсальной льготной ипотеки, которая последние четыре года способствовала чрезвычайному росту цен на жилую недвижимость, а также ужесточение условий оставшихся субсидированных программ и сокращение их финансирования, — отметил Дмитрий Богомолов. — Вторым по масштабу влияния событием стал поступательный рост ключевой ставки на протяжении всего 2024 года, что повлекло за собой неизменный рост ипотечных ставок, в том числе и по рыночным программам, до «заградительных» — 30 процентов. А это, в свою очередь, повлекло за собой снижение спроса на рынке жилой недвижимости.

Коттеджные поселки быстро развиваются в Новосибирской области. Участки активно покупают, хотя у всех очень разные возможности для строительства. Материалы дорожают, но интерес к ИЖС растет: люди не хотят зависеть от дее­способности коммунальных служб и соседей. Фото: архив ИД «Советская Сибирь»

Риски покупки долевой квартиры сейчас оценивают с пристрастием: кто знает, какой фортель выкинет рынок, справится ли застройщик... Депутат Дмитрий Козловский также заострил внимание на ценах:

— Застройщики строят, соцобъекты вводим, а все плохо продается. Почему? Потому что ставка рефинансирования у нас огромная и достучаться до Москвы тяжело, — уверен депутат. — Предлагаю вернуться к тем временам, когда мы субсидировали процентную ставку за счет областного бюджета. Вот вам такая идея, тогда у нас оживится весь строительный рынок. Мы поможем молодым семьям, бюджетным организациям. В 2006 году, по-моему, мы один миллиард из областного бюджета давали на субсидирование процентной ставки. Вот тогда и будут продажи у наших застройщиков!

Очевидно, граждане все чаще смотрят в сторону самостоятельного возведения жилья, но и тут есть «занозы». Процесс это долгий, и тоже попадаешь в зависимость от цен на стройматериалы и услуги подрядчиков: тот же газ подвести, котел установить, крышу поднять и так далее. Кто-то доверяется застройщику на территории ИЖС. Предложения разлетаются как горячие пирожки. Застройщики заинтересованы заходить на новые участки. Депутат Законодательного собрания Новосибирской области Ашот Рафаелян поинтересовался:

— Мы видим тенденцию роста строи­тельства ИЖС — порядка 40 процентов, — подчерк­нул он. — Будет ли она сохраняться и каким образом предоставляются новые территории для развития индивидуальной застройки?

Дмитрий Богомолов подтвердил, что ввод в эксплуатацию ИЖС идет стабильно.

— На сегодняшний день видим много обращений по переводу земель под ИЖС, — сообщил он. — Появляются новые коттеджные поселки, это все способствует росту. Мы как министерство ни в коем случае не тормозим процесс. Но, во-первых, сейчас у нас единый подход: если раньше застройщик коттеджного поселка возводил только дома и не было ни детских садов, ни школ, ни дорог, то теперь, если на участок заходит компания с проектом ИЖС, будьте добры, обеспечивайте и объекты социальной инфраструктуры. Во-вторых, в прошлом году было много вопросов по безопасности сделок в части индивидуального жилищного строительства. Много граждан были обмануты: платят по договору, а их «кидают», жилье не строят. Сейчас вступил в силу закон, который будет обязывать осуществлять ИЖС также с привлечением эскроу-счетов.

ВАЖНО ЗНАТЬ
Одно из ключевых в настоящее время направлений работы строителей — восстановление новых территорий. Как отметил министр, региональные строительные организации задействованы при восстановлении объектов подшефных нам территорий в городе Мариуполе и в Беловодском районе. Непосредственно в Мариуполе выполнены ремонтно-восстановительные работы по 12 МКД и возведена спортивная детская площадка. В Беловодске же достроены четыре ФАПа, завершается строительство еще одного. Идет капитальный ремонт административного здания, закончено проектирование инфекционного отделения.