«Квадрат» в синусоиде: куда кривая выведет стройотрасль

По количеству застройщиков-банкротов Новосибирск опережает Москву. Что происходит?

В ближайшие пару лет нас ждет значительное увеличение количества долгостроев, прогнозируют аналитики. Многие компании, особенно небольшие фирмы, могут не выдержать строительной гонки и заморозить объекты. Поэтому главная задача государства — не допустить появления новой армии обманутых дольщиков.

Дольщикам помогут банки?
Среди мер, предложенных на федеральном уровне и призванных обезопасить инвестиции дольщиков, — контроль банков над объектами строительства. Вопрос в том, насколько эффективной будет эта мера. Ответить на него мы попросили экспертов.

— Дольщик, который отдает застройщику свои денежные средства, не является специализированным игроком на рынке и зачастую не может оценить финансовое состояние застройщика, — подчеркивает депутат Законодательного собрания региона, член строительного комитета Иван Сидоренко. — Думаю, что на федеральном уровне предложен правильный инструмент: если банк проверил застройщика, выразил готовность брать деньги у дольщиков и финансировать строительную компанию, это будет некоей гарантией. Правда, не на сто процентов, ведь банки тоже сталкиваются с невозвратом. Тем не менее они контролируют денежные потоки, могут отследить действия застройщика и проконтролировать ситуацию. Готовы ли банки принять на себя такие функции? Пока я не вижу больших подводных камней, препятствующих этому. Однако нужно понимать, что банковская услуга тоже стоит денег, и это ведет к удорожанию квадратного метра.

Независимый аналитик Сергей Николаев оценивает перспективы федерального эксперимента довольно сдержанно:

— Идея контроля со стороны банков, может быть, и неплохая. Но банков, которые обанкротились, больше, чем застройщиков, и я больше доверял бы застройщикам, чем банкам.

«Дешевая» проблема дорого обойдется
По данным Сергея Николаева, приобретая квартиры на начальной стадии строительства, покупатели могут экономить до 30–40 процентов от окончательной цены. Правда, при одном важном условии: если знать, где и у кого покупать квадратные метры. Ведь можно «задешево» купить себе большую проблему.

По количеству обманутых дольщиков Новосибирская область удерживает печальное лидерство, а в преддверии осени стало известно, что Новосибирск опередил Москву по количеству застройщиков-банкротов. Национальное объединение застройщиков жилья совместно с Рейтинговым агентством строительного комплекса и порталом новостроек России www.NovostroykiRF.ru обнародовало реестр застройщиков, которые находятся в стадии банкротства. Это 22 юридических лица примерно из четырех тысяч, осуществляющих профессиональную девелоперскую деятельность. Анализ выявил, что больше всего банкротов приходится на Новосибирскую область (пять компаний), затем идет Московская область (четыре компании). Так как проблемы стройкомплекса в одночасье не решить, число обманутых дольщиков может увеличиться.

Федеральный закон № 214-ФЗ не гарантирует инвестору стопроцентную безопасность, хотя максимально снижает риски и в случае проблем обещает государственную поддержку. Долевое участие — это всегда риск, но отмена долевого строительства, переход к системе финансирования строительных компаний с помощью банков, вероятно, приведут к коллапсу. Многие застройщики не смогут удовлетворить банковским требованиям и получить кредиты. В результате будут происходить монополизация рынка и рост числа долгостроев. Следовательно, дольщик сегодня должен быть бдительным вдвойне.

— Необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика, изучать и анализировать, каковы его возможности, — советует Инна Свечникова, президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Новосибирской области. — Крупные застройщики все-таки располагают более широкими возможностями, чем небольшие строительные компании, хотя есть примеры, когда даже очень крупные игроки федерального масштаба разорялись и уходили с рынка. Идеальной схемы, позволяющей просчитать риски, нет, поэтому мы должны учиться жить в сегодняшних реалиях.

Экономкласс на пике спроса
События, происходящие в экономике страны, ломают планы и застройщиков, и покупателей: результаты ввода жилья в текущем году рекордно велики, но вместе с тем наблюдается падение продаж. По прогнозам экспертов, в ближайшие два года возможен передел рынка.

Важное обстоятельство, на которое обращают внимание специалисты, заключается в следующем: квадратные метры, вводимые в эксплуатацию сегодня, куплены больше года назад, на пиковом спросе. Примерно 70 процентов нового жилья в Новосибирске продается по договорам долевого участия — соответственно, то, что «подрастает» на стройплощадках, уже продано. Что же касается объектов, которые только начали строиться, видимо, найти покупателей им будет трудно: дольщиков, готовых вкладывать деньги в свое будущее жилье, становится все меньше, а возводить дома на кредитные средства  — для многих застройщиков неподъемная задача. Кредит нынче дорог.

— Последний месяц риелторы наблюдают увеличение количества залогов под покупку жилья,  — комментирует ситуацию Инна Свечникова. — Это обычная тенденция конца года, когда рынок активизируется и идет прирост предварительных сделок. Впрочем, если сравнивать с прошлым годом, тенденция все равно отрицательная: ажиотажный спрос возник на фоне изменения валютного курса, и нельзя рассчитывать, что нечто подобное повторится. На рынке труда много сокращений, у людей нет прежних финансовых возможностей, и, на мой взгляд, спад продаж существенный.

Какое жилье пользуется наибольшим спросом? Специалисты утверждают, что лучше всего чувствуют себя на рынке компании, работающие в низком ценовом сегменте, занимающиеся строительством жилья экономкласса.

Вместе с тем спрос на маленькие квартиры-студии упал. Сергей Николаев отмечает, что рынок, по-видимому, уже насытился этим продуктом. К тому же покупатели нередко приобретали квартиры-студии для инвестиций, а сейчас зарабатывать на недвижимости довольно сложно.

За падением будет скачок
Каким образом изменится цена квадратного метра в обозримом будущем? По словам Ивана Сидоренко, который сам руководит строительной компанией, это вопрос с подвохом. Застройщики уже сегодня используют различные механизмы, вызывающие снижение цен: делают скидки, организуют акции и так далее. Однако есть существенный нюанс.

— Если все будут ждать снижения цен, в краткосрочной перспективе снижение произойдет,  — поясняет Иван Сидоренко.  — Но в долгосрочной перспективе это приведет к уходу с рынка многих застройщиков, и на втором этапе будет не просто рост, а скачок цен. Такое может произойти через полтора-два года.
Характерно, что цена квадратного метра на вторичном рынке жилья сегодня падает, а на первичном — фактически стоит на месте. Строители стараются держать цены и не сдавать позиций, ведь опыт показывает, что к концу года уценивать «квадраты» не стоит: покупателей все равно станет больше, плюс к тому разрабатываются новые механизмы поддержки стройотрасли — к примеру, льготные ипотеки для приобретения квартир в новостройках.

Поскольку большая часть покупок нового жилья совершается именно после продажи прежнего, эксперты не советуют забывать про поддержку «вторички». Если дать толчок вторичному рынку, квартиры в новостройках станут раскупаться активнее.

Наконец, влияние на цену квадратного метра оказывают невыплаты по ипотекам. Невозврат кредитных ресурсов весьма значителен, а так как в ближайшее время многие новосибирцы, по-видимому, не смогут гасить ипотеку, нереализованное жилье будет выбрасываться на рынок и продаваться с аукционов по более низкой цене.

— К счастью, у строителей уже есть опыт работы в условиях кризиса, и это позволяет не терять оптимизма, — отмечает Инна Свечникова. — Ведь рынок всегда идет по синусоиде, и ситуация меняется.

ФАКТ
С января по август 2015 года в Новосибирской области введено 1 миллион 409 тысяч квадратных метров жилья (на 23 процента больше, чем в 2014 году), в том числе многоэтажного — 903 тысячи, малоэтажного — 506 тысяч.

ЦИФРА
Средняя цена квадратного метра от застройщиков по  Новосибирску в октябре составила 56,9 тысячи рублей.