Миллион под снос

Покупка дешевого жилья может обойтись потерей и денег, и крыши над головой

Можно ли построить в частном жилом секторе Новосибирска на участке примерно в десять соток трехэтажный дом на 45 квартир? Да. Это подтверждает практика некоторых застройщиков. Можно не только построить, но и продать это жилье гражданам. Но что будет дальше? Судьбу очередного строительного эксперимента на улице Герцена, 7 решает суд.

Напомним, первое подобное разбирательство продолжалось в суде Кировского района Новосибирска два года. В итоге суд постановил, что многоквартирный жилой дом на улице 2-й Прокопьевской, 48/49 является самовольной постройкой и должен быть снесен застройщиком. Кроме того, что многоквартирный жилой дом был возведен на землях, предназначенных под строительство индивидуальных жилых домов, не было ни разрешения на строительство, ни рабочей и проектно-сметной документации, не были выполнены необходимые инженерные изыскания, за строительством не наблюдал Госстройнадзор. Не было ничего, кроме желания поживиться.

Судебная история
Как сообщили в мэрии Новосибирска, поскольку до сих пор решение ответчиком не исполнено, «после направления исполнительного документа в службу судебных приставов будет осуществляться принудительное исполнение решения суда о сносе».

В результате нарушения застройщиком законодательства пострадали люди, которые приобрели жилье в этом доме.

— В конце 2011 года, когда уже шли судебные разбирательства по этому дому, я приобрела в нем жилье. Мне никто не рассказал про эти проблемы. Узнала лишь летом 2012 года, когда дом должны были сдать, но не сдали, — рассказывает покупательница жилья Наталья Черепанова.

Она вложила в жилье более миллиона рублей и теперь не видит никакой возможности вернуть деньги.

— Я не знаю, зачем мне судиться с застройщиком, — говорит Наталья. — Еще в 2011 году в суд подали заявление трое моих соседей. Суды они выиграли. Но у застройщика не оказалось никакого имущества, и вернуть вложенные деньги они могут лишь получая из его зарплаты мизерный процент в размере... 20 рублей в месяц.

Сегодня на сайте администрации Кировского района целый раздел — пять страниц вопросов — посвящен ситуации с домами на улице Прокопьевской. По сути, вопросы граждан почти об одном и том же, да и ответ администрации типичен: «Разрешение на строительство многоквартирных жилых домов на улице Прокопьевской управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, в полномочия которого входит данный вопрос, не выдавались». На вопросы, законно ли ведется строительство, администрация Кировского района не имеет полномочий ответить, о чем и сообщает: «Поскольку это будет правовым заключением, его может вынести лишь прокуратура или суд».

И строим, и продаем…
Между тем стройка и продажа жилья на улице Прокопьевской продолжаются. В Сети есть множество предложений приобрести одно- и двухкомнатные квартиры в домах, подобных тому, что осужден на снос. По очень привлекательным ценам — за сумму от 950 тысяч рублей — предлагается «квартира-студия под самоотделку в живописном, экологически чистом районе города с динамично развивающейся инфраструктурой».

Позвонив по телефону одного из таких объявлений, размещенных агентством недвижимости, мы попытались выяснить, есть ли у застройщика продаваемого жилья то самое разрешение на строительство и какими документами вообще он располагает. Наталья Викторовна, риелтор, решительно заявила, что разрешения у застройщика... нет.

— Да оно и не нужно! Все они там строят без разрешения на строительство, по 93-му закону. Если соблюдать его требования при строительстве: этажность, нормы застройки участка, то и проблем не будет, — уверяла нас специалист по недвижимости.

О том, что дом с 15 квартирами сложно назвать индивидуальным жилым строением, о которых идет речь в 93-ФЗ, она умолчала. Другой риелтор, тоже рекламирующий жилье на улице Прокопьевской, не менее убедительно и аргументированно рассказал о своем видении ситуации.

— Не знаю, есть ли у нашего застройщика разрешение на строительство. Он вроде говорил, что получил его недавно. Но мне пока не завез. Там, на Прокопьевской, только два дома по решению суда вроде как должны идти под снос. Один из застройщиков — Алехин — действительно нарушил — дом был выше пяти этажей, есть пострадавшие: квартиры приобрели, а дом не сдан до сих пор, — рассказывает продавец жилья «в экологически чистом районе». — Сначала он скрывался, но сейчас ситуацию как-то пытается решить — снес мансарду, обменял два своих участка под застройку на жилье для тех людей, что приобрели квартиры в мансардах… Но денег у него достроить дом сейчас нет. Поэтому так и получается, что покупатели бывшей мансарды живут в своем жилье, а те, кто купили квартиры на нижних этажах, ждут. А вот застройщик, который второй дом построил на улице 2-й Прокопьевской, 48/49, вроде как-то решил проблемы. Газ подвели, электричество горит, видеонаблюдение по периметру установили… Я не знаю, как его можно заставить все это сносить.

В тесноте и в обиде
Действительно, по словам Натальи Черепановой, в ее доме уже два года живут несколько семей, купивших здесь квартиры. Она же пока не торопится в него переезжать.

— Нужно ведь вкладывать деньги в ремонт, отделку… Зачем, если решение суда — сносить? Это сейчас я понимаю, что нужно было перед тем, как вкладывать деньги, собрать информацию, обратиться в районную администрацию, в муниципалитет, узнать, законное ли строительство. Я поспешила. Мы все думали, что если жилье куплено через агентство недвижимости, зарегистрировано в юстиции, то проблем быть не может…

Но чем же плохо такое строительство — кроме, конечно, факта нарушения законодательства? Если говорить на конкретных примерах, то о проблемах соседства с многоквартирным домом, построенном на не предназначенном для этого участке и без соблюдения СНиПов, могли бы рассказать жители соседних домов на улице Герцена.

Так вот, соседи новоселов с одной стороны участка просто съехали, мотивируя это тем, что им стало темно — массивная трехэтажка на 45 квартир закрыла свет одноэтажному дому. Зинаида Петровна, соседка новоселов с другой стороны, упомянула про нехватку газа и электричества, которую ощутила вся улица.

Сухим языком официального комментария юристов муниципалитета, подавших исковое заявление в суд, все это звучит как «не соблюден минимальный отступ от границ смежных земельных участков», «многоквартирный жилой дом возведен без соответствующих технических условий по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению», «строительство объекта в отсутствие проектной документации, результатов инженерных изысканий, без государственного строительного надзора свидетельствует о наличии реальной угрозы жизни и здоровью граждан, которые могут проживать в данном доме и в непосредственной близости с ним».

КОММЕНТАРИЙ
Григорий ЯКОБСОН, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд»:
— На самом деле, если вы не являетесь специалистом в юридической стороне вопроса строительства и землеотведения, разобраться самостоятельно — правильно ли вы делаете, что вкладываете деньги в такую стройку, — очень сложно. Оценить законность проектной документации, наличие всего пакета необходимых документов под силу только экспертам.

Тревожных звоночков при заключении договора долевого участия, предварительного договора, договора займа бывает много. Проверять законность сделки, все документы, их соответствие нормативной базе и возможные риски необходимо досконально, ведь речь идет об очень больших деньгах. Одним из надежных способов проверки я бы назвал в таком случае наблюдение за рынком. Если стоимость квадратного метра в новостройке небольшая, продажи открыты давно, но все еще остается большое количество нереализованных квартир — это значит, что застройщику не доверяют. Приличную часть первичного рынка занимают инвесторы, которые приобретают недвижимость для продажи после завершения строительства. И если даже они не спешат вкладываться в объект, это должно стать поводом для тревоги.

Еще один способ: позвоните в отдел новостроек крупного агентства недвижимости с именем, спросите, можно ли через них приобрести квартиру в сомнительном объекте. Если вам скажут, что с этим застройщиком не работают, это будет также очень серьезный повод задуматься.

ЦИФРА
По данным минстроя Новосибирской области, более 1 700 тысяч квадратных метров жилья было введено в эксплуатацию в 2013 году