Чем опасен «недоремонт»?

И это при том, что они обладают существенным запасом несущей способности, условно рассчитанной на срок не менее 100 лет. Однако в течение 50 лет прошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию объемов жилищного фонда. Недостаточность финансирования сферы капремонта приводила к постоянному накапливанию «недоремонта», что в нынешних условиях чревато тяжелыми экономическими последствиями. В ближайшие 10 — 15 лет порядка 300 — 400 млн кв.м жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания, из-за потери потребительских качеств и станет бесперспективным как источник доходов местных бюджетов.

Кроме того, весь жилфонд страны, возведенный и введенный в эксплуатацию до 2001 года, в том числе и типовой, не соответствует современным государственным требованиям и нормам по теплоэнергосбережению, установленным еще в 1995 году. По данному показателю наша страна находится на последнем месте в мире с удельными расходами топлива в жилищной сфере на 1 кв.м общей площади в 3,5 раза больше, чем в странах с аналогичными климатическими условиями (Норвегия, Канада).

Проведенная в 90-е годы «капитализация» России сделала непосильным для государства содержание жилищного фонда страны, и оно под видом реформы ЖКХ переложило это историческое бремя на плечи населения через механизм «добровольной приватизации». Но сделало это, к великому сожалению, революционным путем, в результате чего население оказалось неподготовленным к новому виду деятельности — управлению своей недвижимостью в составе многоквартирного жилого дома как коллективной собственности.

Одним из тяжелых пороков жилищно-гражданского строительства в нашей стране является отсутствие преемственности между процессом возведения зданий и процессом их эксплуатации, особенно в жилищной сфере, а точнее в типовой массовой застройке. Практически ни один крупнопанельный жилой дом, переданный по акту сдачи-приёмки его в эксплуатацию в систему ЖКХ, не был сопровожден технической документацией и инструкциями в объёме, необходимом для его полноценной эксплуатации в течение расчетного срока как объекта многофункциональной инженерно-технической структуры, обеспечивающей среду обитания человека.

Объясняется это тем, что типовая документация индустриального домостроения состоит из 2-х частей — изменяемой, которая выполняется в виде новых чертежей или корректировки-привязки типовых чертежей для конкретных природных и физических условий месторасположения дома, и неизменяемой, состоящей из монтажных чертежей, одинаковых для всех домов или блок-секций данной типовой серии, и чертежей сборных элементов, модифицированных на предприятиях ЗКПД или в цехах ДСК на основе типовых проектов под специфические условия своего технологического производства. Чертежи неизменяемой части эксплуатирующим структурам не передаются, несмотря на то, что являются основным техническим содержанием объекта эксплуатации.

Основными положениями технической эксплуатации жилых домов в реальных условиях остаются визуальные формы выявления возникших дефектов в частях зданий и инженерном оборудовании и устранение их в оперативном порядке и в рамках текущего или капитального ремонта. И лишь в незначительном объёме — профилактика. Поэтому здания работают на износ, а не на длительность срока эксплуатации. Связано это с отсутствием технической документации и методических инструкций для каждого объекта эксплуатации, а также с непрофессиональностью технического персонала. Ведь в процессе эксплуатации возникают такие негативные явления, как изменение характеристик грунтового основания, деформация несущих конструкций, коррозия водонесущих металлических коммуникаций, снижение теплозащитных свойств ограждающих конструкций и т. д.

Правительственные документы, предшествующие «реформированию» ЖКХ и разработанные в ходе его проведения, посвящены не технической эксплуатации жилых домов, а регулированию экономических отношений между властью, ведомствами — ресурсообладателями и населением, а главное — предупреждению социального взрыва в обществе от этой так называемой реформы. И этот процесс будет продолжаться многие годы (а может быть, и непрерывно). И лишь единичные документы связаны с технической эксплуатацией, и то несут декларативный характер.

«Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», утвержденное Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 № 45, можно было бы расценить как первый серьезный шаг к технической эксплуатации дома, если бы он имел методическое сопровождение с техническими указаниями и рекомендациями для разработчиков инструкции не только в части общего имущества, но для всех помещений собственников дома, как первоисточника эксплуатационной нагрузки и угрозы безопасности всего дома. А главное мог бы установить полный набор регламентных и ремонтных работ для всех помещений дома, а также профилактических мер для длительной и безопасной его эксплуатации.

Таким образом, несмотря на усилия правительства по реформированию системы ЖКХ, в стране еще отсутствуют реальные предпосылки для цивилизованной технической эксплуатации жилищного фонда силами собственников недвижимости.

Кто виноват и что делать?
«Вечный» вопрос целесообразно адресовать специалистам, причастным к возведенному фонду или владеющим проблемами его технического содержания, управления и эксплуатации применительно к реальным условиям.

Для объективной оценки прежде всего необходима техническая документация, практически отсутствующая по каждому дому. Её состав в основном обозначен в вышеуказанных «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме». Только он должен быть единым, без условного разделения на «основную» и «иную» документацию, тем более что последняя является наиболее востребованной при технической эксплуатации. Главной в ней является проектная документация на строительство объекта (рабочие чертежи) и исполнительная документация с актами скрытых выполненных работ, отражающая реальное содержание объекта эксплуатации. И она, естественно, единая на весь дом, без разделения по имущественному признаку (при обрушении никто не делит развалины на общие и частные!). В обязательном порядке должно быть проведено техническое обследование — своеобразная техническая «инженерная инвентаризация» передаваемого в новые руки объекта эксплуатации. Для этого существует технический регламент — СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Для целей эксплуатации должны быть оценены не только несущие конструкции, но и все части здания, инженерно-техническое оборудование.

Для проведения объективной комплексной оценки целесообразно привлечь проектные организации, причастные к его строительству. Это институты системы «Гражданпроект», зональные институты бывшего Госстроя РСФСР и некоторые бывшие отраслевые проектные институты. При отсутствии архивных материалов техническую документацию придется воссоздавать по натуре. Профессиональные градостроители знают, как это делать.

Естественно, возникает вопрос оплаты за эту крупномасштабную работу. Но, исходя даже из действующего законодательства и принятых правительственных документов начиная с мая 1995 года (постановление «О ресурсо- и энергосбережении в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве»), а также в ходе проведения реформы ЖКХ, у всех собственников жилых помещений, приватизировавших квартиры в ненормативном состоянии и далеко не в добровольном порядке, имеется право рассчитывать на реальную организационную и финансовую помощь государства.

В заключение необходимо обратить внимание на чрезвычайно низкую техническую подготовленность управленческих структур (ТСЖ, ЖСК) и собственников помещений многоквартирного дома в вопросах регламентных работ, текущего ремонта, капитального ремонта и реконструкции, с которыми они столкнулись при управлении и технической эксплуатации жилого дома как непосредственно, так и на условиях договоров подряда с управляющими компаниями и другими организациями весьма широкого спектра и масштаба работ. Хотя и возглавляют ТСЖ и ЖСК, как правило, люди пожилого возраста, умудренные жизненным опытом, «отягощенные» чувством личной ответственности за общее дело. Они нуждаются в экстренной профессиональной помощи в решении свалившихся на их голову организационно-технических проблем и вопросов управления и эксплуатации домов. А государство, бросившее их на произвол судьбы, руку помощи протянуть не спешит.

И в этом случае есть смысл также обратиться к проектировщикам-градостроителям (испытывающим, кстати, «временно-длительную» недозагрузку), включиться в техническое сопровождение эксплуатации жилищного фонда нашего города и области при организующей роли органов местного самоуправления.

Нельзя допустить, чтобы существующий жилищный фонд как среда обитания наших граждан продолжал ветшать и разрушаться. Технический уровень его эксплуатации должен соответствовать уровню его возведения. А может быть, и выше!