Еще недавно ее продавали за пару сапог

Проблемы вокруг «земельного вопроса» продолжают волновать крестьян. В результате реорганизации сельского хозяйства на базе бывших совхозов и колхозов в Сибири были созданы акционерные общества, товарищества с ограниченной ответственностью, кооперативы. Зачастую переход к новым формам хозяйствования осуществлялся стихийно, без надлежащего документального оформления. Многие сельские жители, став собственниками земельных долей, не разобравшись хорошенько в правовых и экономических возможностях своей новой собственности, поспешили поскорее избавиться от нее за бесценок. В Новосибирской области были даже случаи, когда бывший работник колхоза продавал или дарил свою земельную долю (в натуре это могло составлять несколько гектаров пахотной земли!) за пару женских сапог...

Между тем совершенно ясно, что цена на земельные ресурсы России резко возрастет уже в ближайшие десятилетия, и наше будущее будет зависеть от того, в чьих руках окажутся пашни и поля. Уже сегодня этот процесс начал набирать силу — состоятельные люди готовы вкладывать в землю большие капиталы. Что нас ждет впереди?

О переменах в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения рассказывает нотариус рабочего поселка Коченево Елена Бокарева:

— «Земельный вопрос» — трудный вопрос. Все мы прекрасно помним дискуссии — выпускать земли сельскохозяйственного назначения на рынок или нет? В конце концов закон об обороте земли в 2002 году Государственная дума приняла. С тех пор доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, которыми были наделены практически работники бывших колхозов или совхозов, поступили в оборот.

— Бывшие колхозники стали собственниками пашен, распорядиться которыми могут по своему желанию?

— История такова: они получили в собственность земельную долю, равную какому-то количеству гектаров с оценкой качества земли. Но надо понимать, что это были не конкретные земельные участки, а лишь доля в праве на огромный земельный массив, который был в производстве акционерных обществ. На руки сельские жители в государственных учреждениях получили документы утвержденного образца, подтверждающие их право собственности на земельную долю. При этом мало кто в то время пытался уяснить все правовые последствия выделения земельных долей: какая от этого выгода, как можно грамотно распорядиться своей долей и т. д. В итоге далеко не все крестьяне поспешили получить на руки эти документы — «зачем «бумажка», если неизвестно, что с ней делать?..» Одним словом, правовое просвещение населения относительно земельного вопроса оказалось на тот период не на высоте.

— А в итоге на земле собственника земельной доли кто-то пахал и сегодня пашет, нисколько не делясь с ее собственником доходами?

— Вполне возможно.

— Елена Олеговна, а каковы реальные законные варианты распоряжения земельной долей?

— Собственник земельной доли может ее продать, подарить. Но, как правило, она используется в форме аренды. Проблема в том, что от аренды земли собственники долей зачастую не получают компенсации. Редко кто додумается составить договор аренды, в котором четко прописываются права арендодателя земельной доли.

Ситуации «вокруг земли» могут возникать самые разные. Первый закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, принятый в первой редакции Госдумой в июне 2002 года, претерпел существенные положительные изменения благодаря поправкам, внесенным законодателем в июле 2005 года. Депутаты, учитывая информацию о возникающих проблемах с мест, решили конкретизировать его положения, четко прописать базовые положения. Например, иностранные граждане, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица могут обладать землями сельскохозяйственного назначения на территории России только на праве аренды. Или еще такой момент: раньше вы, имея земельную долю, могли, по своему усмотрению и с соблюдением требований Гражданского кодекса, продать эту долю любому лицу. Сейчас распорядиться своей земельной долей, не выделяя ее в натуре, можно только при продаже кому-либо из участников общей долевой собственности, либо сельскохозяйственному предприятию, либо члену фермерского хозяйства, которые уже работают и используют эту земельную долю. Таким образом, «на сторону» теперь, без выдела доли в натуральном виде, вы продать ее никому не сможете.

— Понятно: пахотные угодья должны навсегда остаться в сельскохозяйственном обороте — это благое дело! Но каковы гарантии того, что продажа земельных участков будет происходить без вреда национальной экономике?

— Закон устанавливает жесткий контроль над такими сделками. В новой редакции закона четко прописана их процедура. Прежде чем продать земельный участок третьему лицу, его собственник обязан известить об этом орган власти субъекта Федерации либо главу муниципального образования района.

Не менее актуален для граждан и вопрос наследования земельных долей и участков земель сельскохозяйственного назначения. По Гражданскому кодексу гражданин имеет право завещать свою собственность любому лицу по своему усмотрению. Однако при выдаче свидетельства о праве собственности на землю закон устанавливает ряд требований: например, наследники — иностранные граждане в течение года должны произвести отчуждение земельного участка, получить компенсацию — они не имеют права иметь в собственности землю. В аренде иметь — пожалуйста, обрабатывайте, производите продукты питания.

Другое немаловажное ограничение: в собственности одного лица не может находиться более чем 10% всех земельных угодий одного района. Понятно? Закон создает препятствия на пути образования в России латифундий.

Любая собственность налагает ответственность за ее содержание и сохранение. Вот почему законодатель прописал, что земельные доли, собственники которых с момента приобретения на них прав не распоряжались ими в течение трех и более лет (не обрабатывали, не сдавали в аренду), подлежат выделению в земельный участок, в состав которых в первую очередь включаются нерентабельные, неплодородные земли.

— А если собственник участка и дальше ничего на земле не делает полезного и даже, более того, начал ее активно портить — например, превратил в свалку бытовых отходов? Или земля стала болотом...

— В соответствии с основами российского законодательства гражданин может быть лишен собственности только по решению суда. Если собственник земельного участка своими действиями (бездействием) в течение трех лет наносит вред земле, уполномоченный орган исполнительной власти или глава муниципального образования района обращаются в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

От автора: как уже отмечалось, до внесения в закон поправок земельные доли, бывало, продавались сельским населением практически за бесценок. Из собственников или совладельцев крестьяне превратились в наемную рабочую силу. По правде сказать, люди просто обманулись в ожиданиях, полагая, что очень выиграли от сделки. Земля, полученная бесплатно, не казалась в те годы большой ценностью... С другой стороны, в обществе настойчиво циркулировали слухи о том, что если не продать свои доли, то в скором времени они будут изъяты на безвозмездной основе...

Сегодня собственники земельных долей «раскусили» их смысл и экономические перспективы, они стремятся оформить наследство на земельную долю, желают заключать выгодные сделки, связанные с долями, сдать свою землю в аренду. Однако тут-то, на стадии оформления документов, их и подстерегает проблема, которая может много «попортить нервов» — так считают юристы, работающие в области земельного права.

Дело вот в чем: практика показывает, что далеко не все собственники и совладельцы земли могут по житейским обстоятельствам лично заняться оформлением бумаг в управлении Федеральной регистрационной службы. Поэтому для оформления бумаг и совершения сделки они выдают доверенности. До 18 июля 2005 года такие доверенности требовали нотариального удостоверения, в ходе которого в законном порядке проверялись все основания сделки и полномочия участников. Однако теперь законодатель предусмотрел упрощенную процедуру удостоверения сделок (такие опыты упрощения процедур по оформлению документов по самым разным направлениям, как известно, предпринимались государством и раньше) — через органы местного самоуправления.

Кажется, это сделано с заботой о человеке — зашел в «контору» и заверил у «дяди Васи» доверенность. Легко? Но люди, просвещенные в юридических тонкостях, хорошо понимают, насколько ответственный это момент. Не соответствующая действительности доверенность может потом породить спор между конкурентами на земельном рынке, возбуждение уголовного дела, судебное разбирательство и в итоге аннулирование заключенной ранее сделки с возмещением потерпевшей стороне всех материальных убытков.

Чем выше будет подниматься цена земли, тем больше будет находиться желающих найти любой повод, чтобы оспорить в свою пользу ту или иную значительную сделку со многими нулями — так всегда и везде, где возникают большие деньги. По закону нотариус, удостоверивший по ошибке поддельную доверенность, несет полную материальную ответственность. А чем отвечает за свои действия «дядя Вася» — хороший человек, но нигде не учившийся тонкостям работы с юридическими документами и всегда замотанный более важными делами в муниципальном хозяйстве? Ничем. Дело в том, что в уставах муниципальных образований не прописаны полномочия их глав по удостоверению сделок. И тем не менее в последнее время доверенностей за подписью глав муниципальных образований появляется все больше... Хотели сделать лучше, а получается как всегда?

И все же свет в конце тоннеля показался. По некоторой информации, проблема с оформлением доверенностей на сделки с земельными долями недавно оказалась в поле внимания областной администрации. Надо надеяться, что правовые гарантии в сфере оборота земли будут своевременно усилены.