Ипотека — для небогатых

Новосибирцы, желающие приобрести или построить жилье, могут рассчитывать на государственную поддержку — субсидии в виде частичной оплаты взносов при ипотечном кредитовании или погашении части банковской процентной ставки. Особое внимание — молодым. Администрация области предлагает восьми банкам выступить в качестве уполномоченных по реализации целевой программы (она рассчитана до 2011 года) по обеспечению жильем молодых семей.

Банки осторожничают
Чтобы выяснить причины не слишком высоких темпов ипотечного кредитования населения вообще, и в частности — строительства нового жилья, на общественный совет при администрации области были приглашены представители крупных местных банков.

Ипотечное кредитование рынка вторичного жилья этот самый рынок только подогревает. Особенно это заметно в мегаполисах, в которых цены на квартиры резво несутся вверх. Остановить их разбег может только насыщение рынка жилья типовыми, а не элитными квартирами. Но такое строительство требует серьезных инвестиций, которых у большей части населения нет. Во всем цивилизованном мире гражданин, имеющий постоянную работу, без особых заморочек может взять долговременный кредит лет на 20—30, приобрести недвижимость и жить спокойно.

У нас финансовые структуры осваивают этот сегмент экономики еще очень осторожно. Те граждане, которые в России уже пытались взять ипотечные кредиты, знают, как это сложно сделать. Необходимо, кроме первоначального взноса на недвижимость (как правило, не менее 20 процентов от стоимости жилья), принести справки с работы о высоком совокупном семейном доходе и другие документы. Но и это еще не все. Нужно учитывать, что оформление ипотечного кредита — дело достаточно дорогостоящее. Необходимо заплатить комиссионный сбор (один процент от стоимости жилья), который порой достигает 30 тысяч рублей, за оценку недвижимости (сумма зависит от того, какая квартира — типовая или элитная), за оформление в собственность и т.д. Банк также обязательно потребует застраховать (причем только в аккредитованных этим банком компаниях) жилье, жизнь заемщика, потерю его трудоспособности и т. д.

После того, как государство объявило об одном из направлений приоритетных нацпроектов, строительство доступного жилья, финансовые структуры стали включаться в процесс ипотечного кредитования более охотно.

Застройщики должны пройти аккредитацию
Но все это касается вторичного рынка жилья. К возможности кредитования граждан, которые собираются приобрести квартиру в строящемся жилье, многие банки еще только присматриваются. Занимаются этим сегодня единицы. Например, в «Промстройбанке» на покупку строящегося жилья можно взять от 200 тысяч до 1,5 млн рублей сроком от трех до 15 лет под 16,9 процента годовых. Столь высокие проценты из-за большого риска. Как только дом принимается государственной комиссией и квартира становится собственностью заемщика, годовой банковский процент снижается до 13,9. Но инвестирует банк только объекты тех компаний, которые прошли у него аккредитацию.

Рисковать своими деньгами, причем немалыми, у банков желания нет. Как пояснили их представители, к строительным компаниям выставляются стандартные требования. Чтобы получить аккредитацию, необходимо работать в этой сфере не менее трех лет, иметь положительную историю, то есть не менее 4—5-ти сданных в срок объектов. Но самое главное — стабильное финансовое состояние. А вот с этим, как правило, большие проблемы, ведь компании не являются коммерческими предприятиями, поэтому у них не всегда хороший баланс. По этой причине из более сотни местных компаний-застройщиков на сегодняшний день получили аккредитацию лишь несколько.

К тому же сейчас компании только-только начинают осваивать площадки, которые были оформлены в прошлом году в соответствии с Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон должен снизить риск и защитить права граждан, вкладывающих средства в строительство жилья. До 1 апреля 2005 года (время вступления в силу закона) застройщики могли строить объект и параллельно оформлять пакет разрешительных и проектных документов. Но главное — у инвесторов-граждан, которые вкладывали в стройку свои кровные, не было никакой гарантии, что их не «кинут». Неважно, преднамеренно или нет. Сейчас это сделать будет сложно. С апреля 2005 года застройщики сначала должны оформить весь пакет разрешительных и проектно-сметных документов и только после этого начинать строительство и привлекать деньги инвесторов.

Общественный совет утвердил список граждан, которые по каким-то причинам не могут самостоятельно взять ипотечный кредит и нуждаются в господдержке. Это учителя, врачи и другие категории, например, многодетная семья коммерсантов. А вот служащие федеральных структур в соответствии с российским законодательством пока исключены из этого реестра.