Ипотека «пугает» банки, проценты «кусают» граждан

В этом году в области планируется ввести миллион квадратных метров жилья, с начала 2006 года из них введено лишь 24 тысячи, так что пока цифры запланированные и цифры реальные расходятся на порядки.

«На передовой» остается проблема доступности жилья — сколько его сейчас хоть по мановению волшебной палочки ни построй, денег у населения на приобретение заветных квадратных метров не прибавится. А эффективного (читай — приемлемого для широких слоев населения) механизма кредитования, считающегося на данный момент чуть ли не одной из панацей жилищного обеспечения, пока нет.

Телефонный опрос ряда новосибирских банков показал: наиболее возможным физическому лицу представляется сегодня получение кредита до 300 тысяч рублей. Вряд ли стоит дополнять эту информацию сведениями о том, что стоимость квартиры в городе Новосибирске и области, даже из разряда самых неказистых, во много раз превышает эту цифру. Для последующей выплаты и этих небольших сумм заработная плата заемщика должна быть достаточно высокой, ведь сроки возврата долга варьируются в пределах от полутора до пяти лет — в лучшем случае, а кредитные проценты «кусаются». И, откровенно говоря, заранее пугают. Понятия же «ипотека», «жилищное кредитование», сострадающие жилищным нуждам обращающихся, банковские операторы и вовсе советуют не упоминать. С большей охотой физическим лицам выдаются небольшие товарные кредиты, а многие банки вовсе отказываются от кредитования физлиц.

Поиск решения ипотечной проблемы в области ведется сегодня весьма активно, но для большинства граждан пока недостаточно результативно. За прошлый год только 10 из всех новосибирских банков, расположенных на территории Новосибирской области, впервые ввели в перечень своих услуг жилищное кредитование. Всего, по словам заместителя губернатора Новосибирской области по вопросам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимира Анисимова, в области было выдано 4700 кредитов на сумму порядка 2 миллиардов 400 миллионов рублей. Новосибирским областным ипотечным агентством выдан 1321 кредит на сумму 860 миллионов рублей. Кроме того, по линии кредитования с одновременным представлением мер государственной поддержки за прошедший период гражданам выдано около 5700 кредитов.
Администрация Новосибирской области проводила с банковским сектором определенную работу по двум направлениям. В первую очередь это сотрудничество со «Сбербанком России», в результате которого существенно снизилась процентная ставка по кредитам, — с 18 до 12 процентов в 2006 году.

Однако, как утверждает Владимир Анисимов, у новосибирских банков постепенно появляется вкус к кредитованию на приобретение жилья. Уже с января текущего года 20 банков начали развивать направление кредитования строительства и приобретения жилья на территории области. В этом списке «Внешторгбанк», «Банк Москвы», «Собинбанк», «Новосибирский муниципальный банк», «Импексбанк», «Транскредитбанк», а также банки «Сибконтакт», «Сибирское согласие», «Газпром», «Академбанк», «Урало-Сибирский», «Русь», МДФ, «Левобережный», «Алемар».

Появились первые ростки ведомственного кредитования, которым занимается организация «Желдорипотека» Российских железных дорог. В число первых трех площадок для такого «ведомственно-кредитного» эксперимента, кроме Москвы и Екатеринбурга, попал и Новосибирск. По системе внутреннего кредитования помощь в приобретении жилья получают работники организации, стоящие в очереди. Задействованы системы погашения процентной ставки через зарплату и другой комплекс мер.

Но имеющихся способов жилищного кредитования по-прежнему мало, основная часть населения, особенно молодежь, не располагающая первоначальным взносом в виде, к примеру, уже имеющегося жилья, не может взять заем.

По мнению специалистов «Сибирского банка» Сбербанка России, немаловажным моментом по жилищному кредитованию физических лиц является необходимость обезопасить вложения. Также необходимо сделать удобными кредиты для юридических лиц, чтобы сделать бесперебойным финансирование строительных площадок.

Основной проблемой при кредитовании физлиц, как рассказал представитель этого банка, является очень низкий уровень официальных доходов. Что касается кредитования юридических лиц — застройщиков, сегодня есть законодательные изменения, корректирующие и подходы к их кредитованию. Взаимодействие банка и застройщика ведется в рамках неких соглашений о сотрудничестве, включающих основные параметры (сумма кредита, дальнейшие взаимоотношения при покупке жилья физлицами на кредитующихся строящихся объектах).

При применении такой схемы можно существенно удешевить стоимость кредита для самого застройщика, если будет заключен дополнительный договор купли-продажи квартиры между застройщиком и физлицом. Причем данный документ не оформляется юридически, а передается банку как некая гарантия того, что конкретная жилплощадь будет выделена конкретному физлицу по определенной цене. На эту оговоренную сумму физическое лицо открывает в сбербанке накопительный счет, на котором накапливаются средства для приобретения жилья, пока оно строится. С повышением накоплений на счете уменьшается процентная ставка для застройщика. К примеру, если вся сумма будет собрана от физических лиц, то процентная ставка, размером, допустим, 14 процентов для застройщика снизится до 6 процентов годовых в рублях. По завершении строительства при этом прекращаются отношения между физлицом и банком, а накопленные средства передаются в счет погашения кредита.

С введением этой пока прорабатывающейся программы банк планирует повлиять на снижение стоимости жилья, обеспечить нормальное финансирование застройщика, снять его зависимость от долевого участия в финансировании строительства физическими лицами. Банк, подписывая договор, будет обязан поэтапно финансировать стройку. Застройщик при этом получит равномерное и рассчитанное финансирование, физлицо — безопасность собственных вкладов.

Во многом новые интересные и перспективные кредитные проекты тормозятся кадровой проблемой. В настоящее время как таковых специалистов по этому направлению нет. Вскоре Новосибирское областное ипотечное агентство планирует запустить лекционные курсы по обучению новосибирских риэлторов ипотечному процессу. Ожидаемый результат — обеспечение ипотечного рынка новыми специалистами — ипотечными брокерами, цель которых — подбор ипотечного продукта, подходящего под финансовое состояние конкретной семьи, улучшающей жилищные условия.

Как бы то ни было, сегодня основная финансовая нагрузка приобретения жилья непосильным беременем ложится на физические лица. Как отмечают специалисты, человек реально сможет выплатить ипотечный кредит, если отправной точкой отсчета по составлению стоимости одного квадратного метра жилья, как принято в настоящее время в мировой практике, станут четыре годовых дохода физического лица. При этом неплохо бы взять за «эталон» минимальный месячный заработок россиянина.