EUR 107.4252 Купил квартиру, а потом объявился хозяин и потребовал отдать
Запутав граждан в хитросплетениях законов, сыграв на недоверии к государству, они отбирали у людей жилье, превращая их в бомжей, и даже иногда лишали жизни.
По оценке криминологов, пик такого рода преступлений пришелся на начало — середину 90-х годов прошлого столетия. К сожалению, до сих пор находятся доверчивые или рассеянные люди, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья, некоторые сделки с недвижимостью могут завершиться трагически. Сценарии подобных историй мало отличаются... Несколько лет назад в милицию обратились родственники одного пенсионера. Дескать, пропал старичок. Вскоре сыщики установили, что этому предшествовала продажа пенсионером своей квартиры. Первые покупатели сделали в ней косметический ремонт и быстро продали. При тщательном изучении сделки у сыщиков возникло много вопросов к первым покупателям. А через полгода весной был обнаружен труп старичка. Позже выяснилось, что, оформив документы и не рассчитавшись за квартиру, первые «покупатели» убили хозяина.
И все же это весьма возможный, но редкий вариант развития криминальных сделок с недвижимостью. Гораздо чаще обман происходит легально и без кровавых жертв, но помочь пострадавшим тоже никто не может — взять те же «строительные пирамиды» — в Новосибирске немало уже пострадавших от фирм, заключивших с гражданами договоры (например, о создании товарищества) на перспективу строительства дома. Собрали с «товарищей» деньги под будущие квартиры — и остановили стройку...
Обманутые пайщики (вкладчики и т. д.) кинулись за защитой в государственные органы, а там посмотрели документы договоров и руками развели — риск изначально был заложен в договор, плохо вы читали его условия, слишком доверились обаятельным менеджерам фирмы.
Существуют и другие способы обмана. Так, например, мошенники изготавливают копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества — уговорить покупателя недвижимости отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) до регистрации. В этом случае жулик может за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом. В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок этот вид мошенничества постепенно исчезает.
И все же драматичность на рынке недвижимости сохраняется: обыватель как не имел полной информации о мерах безопасности при совершении сделок, так и не имеет... Он, например, полагает, что агентство недвижимости, куда он обратился «по квартирному вопросу» и где подписал договор о сделке, отвечает по закону за его качество и риск сделки. Мало кто понимает, что агентство недвижимости предоставляет лишь информационные услуги и отвечает только за качество информации об объекте сделке. Все остальное — исключительно на страх и риск клиента. Доверяя агентству недвижимости, гражданин стремится сделку осуществить «под ключ» с риэлтором. А если одна из сторон сделки недобросовестна и представила поддельные документы или объект недвижимости не совсем «чист» и через несколько лет объявится его законный владелец, который потребует в суде признать сделку незаконной и вернуть ему имущество? Или лицо, представляющее интересы одной из сторон, действует по липовой доверенности... В Новосибирске такие «доверенности» в последнее время имеют большое хождение. Такие истории, к сожалению, случаются — количество судебных исков, связанных с претензиями к агентствам недвижимости, увеличиваются в стране год от года. Вот почему обязательно нужен договор, предусматривающий все риски и взаимную ответственность, заверенный нотариально.
Идеальный вариант, если гражданину с самого начала удастся включить в процесс оформления сделки по жилым или нежилым помещениям риэлтора вместе с нотариусом, который по закону несет полную материальную ответственность за качество оформляемых документов. Так сегодня работают в Москве и Санкт-Петербурге. Риэлтор, располагая обширной информационной базой по недвижимости, подыскивает наиболее выгодный для клиента вариант сделки, а нотариус помогает грамотно составить проект договора сделки, разъяснив все ее плюсы и минусы, возможные риски и последствия. Однако в Новосибирске это, наверное, единичные случаи. Один мой знакомый обратился в агентство недвижимости, сдал документы, авансом оплатил услуги, а потом прошло время, он убедился в нерасторопности риэлторов и решил работать с другим агентством, но не тут-то было: документы не возвращают, деньги не отдают... По закону же никакие авансы или задатки существовать не могут, пока договор не заключен. А таковым он считается не с момента передачи денег, а после регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы. Но в каком агентстве недвижимости соблюдают этот порядок? Человек, передавая всю сумму по незаключенному договору, очень рискует!
Как поправить ситуацию на рынке недвижимости, сделать ее более безопасной для граждан? Усилить контроль государственных органов? По закону агентства недвижимости о каждой сделке, превышающей 600 тысяч рублей, должны информировать соответствующие службы. Но кто это делает? Может, нотариат наделить фискальными функциями? Нотариус как публичный человек, действующий от имени Российской Федерации, четко контролируемый налоговыми органами и регистрационной службой, мог бы предоставлять исчерпывающую информацию обо всех сделках с недвижимостью, что добавит порядка во всех отношениях и сократит число мошенничеств с недвижимостью. Кстати, именно так и работают сегодня за рубежом.
Российское законодательство по правовому режиму сделок с недвижимостью постепенно совершенствуется. Так, сегодня по сделке, заключенной после 1 января 2005 года, гражданин — добросовестный приобретатель — в случае утраты права собственности имеет право в судебном порядке одноразово получить денежную компенсацию из казны Российской Федерации — не более 1 миллиона рублей. Таким образом, государство, видимо, стремится подстраховать тот бардак, который сложился на рынке недвижимости, в котором страдают ни в чем не повинные граждане. Однако на практике что-то не слышно ни об одном реальном случае подобных выплат... Опять профанация?
В настоящее время готовятся документы, ужесточающие контроль государства за деятельностью риэлтеров, упрощающие процедуру регистрации недвижимости. Да, можно надеяться на совершенствование законодательства, но при этом нельзя терять голову от поступающих заманчивых предложений от свалившихся на голову «добродетелей» — совершенно нелишним будет поинтересоваться их репутацией в органах местной власти, милиции. Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать сделать ксерокопию паспорта продавца. Если он отказывается это сделать — это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего боятся оставить какие-либо улики.
АКТУАЛЬНО
