Как сегодня купить квартиру?

— Александр Иванович, как быть, если есть желание купить квартиру, а средств не хватает?

— Сегодня этот вопрос можно решить, если обратиться к программе ипотечного жилищного кредитования. Недостающие средства на покупку квартиры можно взять в банке, который в перечне своих услуг предусматривает предоставление кредита на покупку квартиры. Еще несколько лет назад такой подход многим показался бы неразрешимым. А сейчас все изменилось… и банки охотно кредитуют население под покупку квартиры.

— И что для этого нужно сделать? Как оформить такой кредит? Какие требования предъявляет банк?

— Требования банков жесткие, но вполне приемлемые. Человеку, желающему оформить кредит, в первую очередь необходимо иметь российское гражданство, постоянную прописку по месту жительства на территории Российской Федерации. Он должен иметь постоянное место работы в Новосибирске или Новосибирской области от шести месяцев. Есть и возрастные ограничения — от 18 лет до 60 лет (55 лет для женщин). Кроме этого, для оформления кредита необходимо представить справку о доходах с места работы. Конечно, для этого еще понадобятся и личные сбережения: не менее 10% собственных средств от стоимости приобретаемой квартиры и наличие денежных средств, достаточных для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 100 тысяч, в зависимости от приобретаемой недвижимости).

Если квартира приобретается в долях, то лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях.

— Хорошо, Александр Иванович. Допустим, мы в семейном кругу обсудили все условия и решили, что для нас они приемлемы. Что делать дальше?

— А затем вы идете в банк. Между вами и банком составляется кредитный договор. По нему он обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором. Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить за нее проценты.

Кредитным договором определяются права и обязанности банка и заемщика, предмет договора (сумма кредита), порядок пользования кредитом и порядок его возврата. Затем во исполнение условий кредитного договора заключается договор об ипотеке. Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Данный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества.

— Объясните, пожалуйста, а каков порядок оформления договора об ипотеке?

— В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства. Под предметом договора об ипотеке понимается любое недвижимое имущество (земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи и т.д.). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием наименования, места нахождения этого имущества и достаточным для его идентификации описанием.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Право залогодателя обязательно должно быть зарегистрированно в управлении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. Например, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке обязательно указываются сроки внесения соответствующих платежей и их размеры или оговариваются условия, позволяющие определить эти размеры.

— Многие впервые сталкиваются с такой проблемой. Пожалуйста, чуть подробнее расскажите о порядке проведения государственной регистрации договора об ипотеке?

— Для проведения государственной регистрации вам необходимо предоставить в регистрационную службу договор об ипотеке. Причем все экземпляры должны быть подлинные. Далее необходимо иметь кредитный договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с копией, план жилого помещения, переданного в ипотеку, который выдается органами (организациями) по учету объектов недвижимого имущества, например, филиалом Федерального государственного унитарного предприятия «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» по Новосибирской области (ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» по НСО) или областным государственным унитарным предприятием (ОГУП) «Техцентр» учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области, не старше 5 лет (оригинал и копия). Там же получаете информацию и сведения об учёте части объекта недвижимости на квартиру (оригинал и копия). Обязательно сделайте выписку из домовой книги, ее нужно взять в муниципальном управлении дирекции «Единого заказчика» или ЖЭУ, только помните, что выписка действительна в течение 10 дней. Далее, если вы семейный человек, не забудьте представить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на приобретение квартиры.

В управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (управление), которое осуществляет государственную регистрацию прав, для подачи заявления необходимо присутствие представителя банка вместе с залогодателем, то есть лицом, получившим кредит. Перед подачей заявления в управление нужно уплатить государственную пошлину в размере 500 рублей, если залогодателем выступает физическое лицо, то есть вы (если несколько человек, то каждый — 500 рублей).

В данном случае мы говорим об ипотеке, когда заемщик может обеспечить взятый им у банка кредит уже находящимся в его собственности имуществом (например: квартира приобреталась по инвестиционному договору, но для окончательных расчетов с застройщиком ваших средств недостаточно).

— Александр Иванович, если некоторые документы действительны в течение десяти дней, то в какие сроки проводится государственная регистрация? А если не успеешь оформить документы вовремя, существуют ли какие-то другие варианты?

— Государственная регистрация в данном случае проводится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Существует также и другой вариант. Например, вы находите подходящую для вас квартиру и заключаете с собственником этой квартиры (продавцом) договор купли-продажи. Недостающие средства вам также может предоставить банк. Тогда договор купли-продажи составляется юристами банка, предоставляющего вам кредит. Здесь мы говорим об ипотеке в силу закона, то есть когда в обеспечение возврата кредита передается приобретаемое именно за счет предоставляемого вам кредита недвижимое имущество. Составляется договор купли-продажи в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре чётко определяется предмет, то есть по общему правилу это любое имущество, в том числе и недвижимое, не изъятое из гражданского оборота. В нашем случае предметом договора купли-продажи будет приобретаемая вами квартира. Также в договоре указываются наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации.

Кроме этого, обязательно указываются источники оплаты приобретённой квартиры, устанавливается порядок расчётов между сторонами, а также права и обязанности сторон.

К договору купли-продажи прилагается кредитный договор между банком и заёмщиком. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. В этом случае в орган, осуществляющий регистрацию прав, предоставляется и закладная. Закладная является именной ценной бумагой.

Особое внимание следует обратить на то, что на государственную регистрацию предоставляется документ, подтверждающий фактическое предоставление банком денежных средств заемщику. Например, платежное поручение банка или выписка из лицевого счета заемщика.

В управление подаётся заявление от продавца и покупателя. Государственная регистрация прав проводится в течение десяти дней с момента подачи заявления.

— Хорошо. Оформив государственную регистрацию, можно считать, что все в порядке — теперь квартира моя?

— Нет. Запомните, что по окончании государственной регистрации выдаётся документ — свидетельство о государственной регистрации права, на котором делается запись об обременении. Я еще раз подчеркиваю, что только с момента государственной регистрации и получения свидетельства вы уже становитесь собственником квартиры. Вы имеете право зарегистрироваться в ней вместе с членами вашей семьи. Но, пока не выплатите всю стоимость вашей квартиры, вы не сможете ею распоряжаться (продавать, дарить, обменивать) без согласования с банком. Сразу же после оформления документов квартира находится в залоге банка как гарантия того, что вся сумма кредита будет погашена. После того, как заёмщиком выплачивается вся сумма кредита — банку, в орган, осуществляющий регистрацию, заёмщиком подаётся заявление о снятии записи об ипотеке. И прилагается документ, подтверждающий, что расчёты между банком и заёмщиком произведены полностью, и обязательство, обеспеченное ипотекой, погашено.

Квартира остается в собственности заёмщика только после полной выплаты им кредита, но уже без обременения. Учитывая всё, что я уже говорил, можно судить о том, что данные варианты приобретения квартир в собственность достаточно удобны и доступны большинству российских граждан.

Рынок недвижимости Новосибирска, да и всей области, подошёл к новому рубежу. Обойтись без ипотеки при покупке квартиры в Новосибирске очень трудно. Ипотека — удобная форма приобретения недвижимости в кредит, так как она позволяет во многом облегчить финансовую нагрузку.