«Граница» — на замке

Зачем надо проводить  межевание и как это сделать грамотно?

С некоторым запозданием, но в нашем регионе все же стартовал дачный сезон.

В связи с этим «Советская Сибирь» возобновляет рубрику «Фазенда» в новом формате. Посвятим ее не только вопросам посадок и повышения урожайности, но и не менее актуальным правовым. А еще познакомимся с интересными экспертами, учеными и опытными огородниками-садоводами. Мы открыты для общения — пишите о своих достижениях, делитесь с нами и читателями собственным опытом. Адрес для писем: voloshina@sovsibir.ru.

Итак, что сейчас волнует немалое количество дачников? Определение границ участка в СНТ. Еще не так давно многие покупали дачи без документального оформления: составляли договор купли-продажи в простой письменной форме, передавали деньги и переписывали членскую книжку. Далее новоиспеченный владелец дачи оставался один на один со своей собственностью. И что делать, если, к примеру, сосед решил подновить забор и — как бы ненароком — забрался на вашу территорию?

Что даёт гарантии

— Люди должны понимать, что устанавливать границы участка необходимо, хотя бы для того, чтобы исключить возможные споры с соседями, которые нередко влекут за собой суды. А судебные разбирательства, в свою очередь, порой требуют немалых финансовых и временных затрат, — отмечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 3 Управления Росреестра по Новосибирской области Надежда Крутова. — Зачастую люди относятся к дачному участку исключительно как к потребительскому активу, то есть как к месту, где можно отдыхать, выращивать овощи и ягоды и сажать цветы, и при этом совершенно не задумываются о его стоимости. Этот вопрос возникает, когда участок надо продать или заплатить за него налог.

По словам Надежды Крутовой, установление границ участка с последующей регистрацией непосредственно сказывается на его стоимости. Кроме того, если участок по документам больше, чем на самом деле, то и налог придется платить больше, больше будут и взносы в дачное общество, и другие расходы.

— Закон не требует обязательного установления границ земельного участка, это дело собственника. Участок без установленных границ можно продать, завещать, подарить, унаследовать и так далее, — объясняет Надежда Крутова. — Но, как я уже говорила, наличие границ исключает возникновение соседских споров. Кроме того, многие банки отказывают в выдаче кредита, если им в качестве залога предлагают такой неразграниченный участок.

Кто же устанавливает границы? Инициатива должна исходить от собственника участка. Непосредственно работы выполняет кадастровый инженер, который выезжает на место, осматривает объект, проводит нужные работы по межеванию и подготавливает необходимые технические документы. С этими документами потом надо будет обратиться в Росреестр, где все проверят, в том числе информацию, содержащуюся в межевом плане, и права лиц, подписавших акт согласования. Если ничто не вызовет сомнений, специа­листы зарегистрируют документы и внесут запись в ЕГРН.

Надо ли регистрировать сарай?

Многие садоводы и жители частных домов задают вопрос: а надо ли регистрировать скважины, теплицы, бани, сараи и другие подобные объекты, расположенные на участке. Как рассказала Надежды Крутова, это определяет сам хозяин. Напомним, премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о вспомогательных сооружениях и постройках, которые могут соседствовать с основным зданием без выдачи разрешения на строи­тельство.

Подписанное постановление вступило в силу с 1 сентября 2023 года. Теперь получать разрешение на строительство, а затем проводить процедуру регистрации отдельно стоящего строения необходимо, если постройка имеет два или три этажа, строение возводится без жилого дома на участке, оно имеет хотя бы одно жилое или техническое помещение, такое как комната отдыха, спальня, кухня, санузел. Кроме того, постройку придется зарегистрировать, если она возводится с целью получения прибыли. Таким образом, разрешение на строительство не понадобится, если вспомогательные здания на участке — бани, теплицы, гаражи, склады не превышают трех этажей или занимают площадь не более 20 квадратных метров.

— Я, например, не вижу особого смысла в том, чтобы, скажем, регистрировать теплицу, хотя бы она и была установлена на капитальном фундаменте, — считает Надежда Крутова. — Ведь если вдруг понадобится ее снести, то придется снова прибегать к услугам кадастрового инженера, прекращать право собственности, снимать объект с кадастрового учета, а это опять время и деньги. Но если возникнет нужда заложить участок и банк потребует узаконить теплицу или сарай, что ж, ничего не попишешь — придется это сделать.

АЗС вместо грядок

А кто же проверяет законность установленных границ? Этим занимается отдел государственного земельного надзора управления Росреестра по региону. По словам его начальника Дмитрия Лещинского, инспектор производит замеры с помощью высокоточного геодезического оборудования либо, если это по каким-то причинам невозможно, использует квадрокоптер или спутниковые снимки.

— В 85 процентах случаев нарушения представлены именно неправильными границами, — рассказывает Дмит­рий Лещинский. — Остальные 15 процентов — это нецелевое использование земельных участков. Например, кто-то на своих шести дачных сот­ках возводит автомойку или СТО, причем, естественно, незаконно, без согласования с Рос­технадзором. Понятно, что такое соседство доставляет другим дачникам множество не­удобств: это шум, неприятные запахи, грязь. По нашим наблюдениям, в последнее время, помимо моек и станций тех­обслуживания, в СНТ чаще всего ставят магазины и контейнерные автозаправочные станции. По поводу таких мобильных АЗС мы даже проводили совместную проверку с прокуратурой.