Ипотека спешит на помощь...

Областные депутаты уверены, строительную отрасль региона спасет участие в масштабных нацпроектах с федеральным финансированием

Сложную ситуацию в стройиндустрии в конце прошлого года обсуждали в комитете Заксобрания по стро­ительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам. О проблемах рассказали представители правительства области. Каковы варианты решения?

Темпы ввода жилья в регионе постепенно сокращаются. Застройщики не могут продать и трети построенного. Сегодня область занимает 12-е место в России и первое место в СФО по объемам введенного жилья. Но...

— Снижение платежеспособного спроса показывает и тот факт, что объем нереализованного жилья на сегодняшний день —  20–30 процентов квадратных метров от общего ежегодного ввода жилья, — прокомментировал Иван Шмидт.

По его словам, покупательский спрос сократился из-за низких темпов роста реальных зарплат, кредитной нагрузки, высокой стоимости жилья, нестабильности макроэкономической ситуации, повышения НДС, ослабления рубля и увеличения инфляции, а также повышения ключевой ставки Центробанка — в течение года регулятор менял ее уже четыре раза.

Ипотека сработает?
В своем докладе министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, в частности, отчитался о том, что в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году планируется увеличить ежегодный ввод жилья до 1,830 миллиона квадратных метров и улучшить жилищные условия 65 тысяч семей.

Чтобы достичь таких показателей, по мнению министра, необходимо развивать ипотеку. Например, пилотный проект, который реализуется совместно с АО «АИЖК», предполагает снижение ставки до 3 процентных пунктов и выдачу 4 102 льготных ипотечных кредитов. При этом планируется поступление 0,616 миллиарда рублей бюджетных инвестиций, а также привлечение 10,25 миллиарда рублей из средств частных инвесторов. Еще один проект — ипотека без первоначального взноса. По ставке 10,5 процента предполагается выдать 300 таких кредитов. Авторы проекта рассчитывают на 500 миллионов рублей бюджетных средств и 696 миллионов рублей инвестиций.

— За счет ипотеки до 2024 года количество льготных кредитов планируется довести до 4 402, — уточнил министр строительства Новосибирской области. — Объем привлеченных инвестиций составит 10,95 миллиарда рублей, объем бюджетных инвестиций — 1,215 миллиарда рублей. С использованием областных и федеральных средств планируется улучшить жилищные условия 6 156 семей.

Как считает Иван Шмидт, существенно оживит отрасль участие в строительстве социально значимых объектов, например ледовой арены, волейбольного и областного перинатального центров. Сыграют свою роль и меры, принимаемые для повышения инвестиционной привлекательности региона, — формирование земельных участков, подготовка актуальной градостроительной документации, корректировка инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций и снижение административных барьеров.

Помочь покупателям и бизнесу
Министр финансов и налоговой политики региона Виталий Голубенко отметил, что строительная отрасль переживает сложный период. И за счет бюджета субъекта Федерации возможна не прямая, а только косвенная поддержка отрасли — в виде помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

— Масштаб бюджета и его структура таковы, что сгенерировать объем ресурсов, который мог бы вывести жилищное строительство на стоимостные показатели 110–120 миллиардов рублей — на тот уровень, который демонстрировал спокойствие в строительной отрасли, мы не сможем, — отметил министр. — Поэтому считаю необходимым обсуждать консолидацию ресурсов.

Генеральный директор АО «НОАИК» Анна Феликова рассказала о неутешительном прогнозе экспертов на 2019 год: следует ждать повышения банковских ипотечных ставок.

Что делать в такой ситуации? Депутаты разошлись во мнениях. Итог дискуссии подвел председатель строительного комитета Евгений Покровский, который уточнил: на поддержку строительной отрасли до 2021 года будет выделено чуть больше миллиарда, в 2019 году — 710 мил­лионов.

— Вопрос этот очень сложный, и вы слышали сегодня, как напряженно и болезненно все депутаты реагировали на эту тему, — сказал Евгений Покровский. — Я считаю, что вопрос поддержки и развития строительной отрасли в одном регионе не решишь. Это связано прежде всего с федеральными законами, в первую очередь с 214-ФЗ и поправками к нему, вводящими дополнительные ограничения для отрасли. И вопрос нужно решать в комплексе, на федеральном уровне. Потому что без федеральной поддержки мы не сможем сделать так, что будут в плюсе и застройщики, и производители стройматериалов, и сопутствующие отрасли — не секрет, что на одного строителя приходится 15 сопутствующих специальностей, которые обслуживают его. Если не поддержать сегодня строительную отрасль на должном уровне, мы потеряем несколько отраслей. Пойдет цепная реакция во всех отраслях — вот что страшно. Со своей стороны область делает все возможное, но, конечно, этого мало. Повторю, проблему нужно решать в комплексе с федеральными структурами. Депутаты уже предъявили претензии нашим представителям в Государственной думе, что и они должны активно принимать участие в решении проблемы. Мы намерены подготовить обращение и хотели бы с ними встретиться и послушать то, что сделано в данном направлении. Сколько может — сегодня администрация Новосибирской области помогает. А что будет дальше — не ясно.

Расти большая?
Скорее всего, средняя ипотечная ставка в текущем году вырастет. Аналитики считают, что она может превысить 10 процентов. Если это произойдет, спрос на жилищные кредиты упадет.  Поддержать его смогут только низкие цены на жилье. И тогда снова в выигрыше останутся, увы, не застройщики, а банки.

Запросы и предложения
Если в прошлом году средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9,41 процента, то в первой половине 2019 года она может достигнуть 10,3–10,5 процента, прогнозируют аналитики. Впрочем, уже ко второму полугодию ставка, вероятно, снова снизится. Для сравнения: по данным ЦБ РФ, во втором полугодии 2018 года средневзвешенная ставка была 9,41–9,57 процента.

Все это может произойти на фоне повышения ключевой ставки и увеличения инфляции, которого некоторые ожидают в первом полугодии 2019 года, отмечает «Российская газета».

В среднем ставки по ипотеке за первые шесть месяцев текущего года могут повыситься на 0,25–0,5 процентного пункта. При этом большинство россиян все так же мечтают как-то улучшить жилищные условия. Рост ставок может отпугнуть большую часть желающих это сделать. Однако эксперты уверены, что если цены на недвижимость снизятся, ситуация на рынке еще может нормализоваться.

А новосибирцам — льготы
На фоне общероссийской угрозы повышения ипотечных ставок в Новосибирской области в 2019 году введут льготы по ипотеке в виде снижения ставки и возможности приобрести жилье в кредит без первоначального взноса. Об этом сообщил в пресс-центре ТАСС министр строительства области Иван Шмидт.

— Мы предлагаем по развитию ипотеки два пилотных проекта. Первый — для стимулирования рынка. Правительством с акционерным обществом «Агентство ипотечного жилищного кредитования», теперь они называются «Дом.рф», было заключено соглашение, на основании которого позволят региональному оператору снижение ставки до 3 процентных пунктов, — сообщил Иван Шмидт.

Как пояснил министр строительства, по первому проекту правительство региона берет на себя обязательство выделить компании субсидии для компенсации недополученных доходов. В 2019 году на это заложено 155 миллионов рублей. А вообще проект рассчитан на 4,1 тысячи льготных ипотечных кредитов.

— На 1 рубль бюджетного инвестирования планируется вложить 16,7 рубля привлеченных инвестиций, — уточнил Иван Шмидт.

Второй пилотный проект предполагает предоставление ипотечного займа без первоначального взноса по ставке 10,5 процента. Количество льготных кредитов в этом проекте существенно ниже — 300 единиц. И для его реализации, по предварительным оценкам, потребуется 600 миллионов бюджетных рублей.

Между тем в Государственной думе РФ подготовили поправки к действующему законодательству для снижения долговой нагрузки на «ипотечные» семьи. Авторы законопроекта — член комитета Госдумы по финансовому рынку Алексей Изотов, заместитель председателя думского комитета Игорь Дивинский, вице-спикер нижней палаты парламента Сергей Неверов, член комитета ГД по аграрным вопросам Виктор Кидяев, сообщает «Парламентская газета».

Сейчас в случае неуплаты задолженности по ипотеке судебные приставы имеют право взыскать исполнительный сбор в размере 7 процентов. Причем под санкции может попасть как заемщик, так и поручитель, то есть чаще всего муж или жена. По факту семья облагается двойной нагрузкой — приходится выплачивать 14 процентов долга. Депутаты ГД подготовили поправки (в том числе в законы «О деятельности службы судебных приставов» и «О потребительском рынке»), согласно которым начисление пеней в двукратном или более размере в таких случаях будет исключено.

А что же банкиры?

Дмитрий САВЕЛЬЕВ, первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции:

 — В Государственной думе также проходят баталии в связи с кризисом в строительстве. Новая схема банковского финансирования застройщиков, призванная предотвращать появление новых обманутых дольщиков, очень высоко оценивается Минстроем в качестве фильтра, который отсеет заведомо дефолтные проекты.

Однако нужно признать, что текущее состояние банковской системы вызывает сомнения в способности банков кредитовать строительную отрасль в объемах, отвечающих тем задачам, которые ставит перед отраслью сегодня наше государство.

Несомненно, нужное количество денег у банков есть. Но Центробанк относит строительный сектор к крайне рискованной категории, что препятствует созданию в России условий для развития банковского кредитования отрасли. По факту ЦБ так регулирует деятельность банков в этой части, что у них пропадает всякое желание кредитовать застройщиков.

Между тем сельское хозяйство — не менее рискованная категория заемщиков. У нас 80 процентов сельхозземель находятся в зоне рискованного земледелия. И все же Россельхозбанк успешно работает в этом секторе, способствуя выполнению одной из приоритетных государственных задач — поддержке отечественного производителя и укреплению продовольственной безопасности страны. Значит, нам нужна аналогичная структура в строительной отрасли — государственный банк, который будет повышать эффективность всех государственных программ, связанных со строительством, начиная от переселения из аварийного жилья и заканчивая освоением Севера. Строительная отрасль является одним из драйверов российской экономики, и поддержка ей должна быть оказана соответствующая.

Свое мнение о проблеме высказывают эксперты отрасли

Евгений ЗАГОРОДНОВ, член общественного экспертного совета по вопросам градостроительства Новосибирска:

 — «Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике», — в 2016 году вновь вынужден напоминать Президент Путин В. В. в своем очередном послании Федеральному собранию РФ.

Увы, «нет пророка в своем отечестве». Но нет худа без добра: время кризиса, как известно, время перемен. Это наиболее подходящий период для воплощения новых идей, в том числе прогрессивных, много­укладной рыночной экономики, подразумевающей прежде всего государственное регулирование в базовых отраслях экономики, к которым с полным правом относится в том числе жилищное строительство.

Коротко об основных правилах безопасного и устойчивого развития при реализации национального проекта «Доступное жилье».

Правило № 1. Устойчивость
В Земельном кодексе РФ еще вчера было правильно прописано, что земля под жилую застройку может предоставляться как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, то есть бесплатно. Но, увы, конкурсы как законную форму предоставления земли для массового жилищного строительства в Земельном кодексе, вопреки четкой позиции Президента страны, почему-то скоропостижно отменили. В земельном законодательстве остались только земельные аукционы (торги). А ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве — земли объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе, а инновационные, конкурсные идеи.

Когда на конкурс приходит небольшой застройщик или малый (средний) бизнес, как правило не обремененный прошлыми «достижениями», и обоснованно (правильно) предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену — это и есть конкуренция. Поэтому первое правило доступности и комфортности жилья, безусловно, должно быть возвращено в земельное законодательство немедленно.

Правило № 2. Безопасность
Власть может и должна взять за правило постоянную и повсеместную практику заказа строительства качественного некоммерческого арендного жилья, которое в развитых странах Европы составляет от 30–40 (Чехия, Англия, Франция) до 60–70 (Германия, Швейцария) процентов от вводимого жилья. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно — самым эффективным вложением госбюджетных средств. В них живут студенты, молодые семьи, пенсионеры, все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения ипотечного кредита (в условиях современной России это 60 процентов населения).

К тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет, а не вкладывает наши общие деньги в бездонную прорву, так называемую господдержку (субсидирование) частной ипотеки, с последующим опасным надуванием того самого «ценового пузыря». Можно спорить на эту тему, но в Европе это правило предоставления доступного жилья работает, почему же у нас нельзя так сделать? А все это вместе взятое называется внедрением принципов социальной справедливости, принципов демократии в сферу массового жилищного строительства.

Фотографии статьи