Весна. Ипотека «потеплела»

Снижение банковских ставок на покупку жилья с заоблачных высот на доступный уровень ободрило новосибирских застройщиков

Заявление о возможности взять квартиру в кредит всего лишь под 11,9 и даже под 8,5 процента годовых заставило потенциальных покупателей вернуться к вопросу приобретения жилья.

Прошлогодний скачок ключевой ставки Центробанка с 10,5 до 17 процентов сокрушил в первую очередь кредитный рынок. Это отразилось и на покупательской способности, деволоперские проекты рисковали стать нерентабельными.

Понятно, что жилищный рынок еще бы несся какое-то время на прошлогодних парах. В отличие от покупателей квадратных метров или от производителей стройматериалов, которым проще скорректировать свои планы. Промышленники, кстати, еще зимой заявили о неизбежности роста цены на свою продукцию. Причина — удорожание импортируемых компонентов и оборудования, а также кредитных ресурсов.

«Если недоступность кредитов для бизнеса и населения сохранялась бы в течение длительного периода времени, было бы неизбежно снижение в целом деловой активности, и на рынке недвижимости в частности», — отреагировали эксперты РосБизнесКонсалтинга.

На излете 2014 года спрос на недвижимость взлетел до небес. Но предложения жилья, которое «будет сдано в 2017 году», на фоне кризиса и роста банковских ставок уже казались бредом…

Проценты тают
Ипотека — один из факторов, который реально двигает процессы и помогает расти этажам вверх. Снижение ключевой ставки ЦБ до 15 процентов в феврале, а в марте до 14 процентов «разморозило» ситуацию. Правительство РФ запустило на срок до 1 марта 2016 года госпрограмму, согласно которой кредиты на приобретение квартир будут субсидироваться, в избранных банках ипотека составит не более 12 процентов на весь срок кредитования.

Ставки, заявленные банками-участниками, радуют: 11,5 — 11,9 процента годовых с первоначальным взносом в размере одной пятой от стоимости новостройки.

К слову, еще год-два назад в Сбербанке сверхлояльные 12 процентов предлагали исключительно своим сотрудникам. В среднем по Новосибирску можно было найти 13,5 процента годовых участникам зарплатных проектов. Тоже считалось неплохо. Но было немало ограничений. В том числе по возрасту, первоначальному взносу, доходу и так далее.

Теперь предложенный Правительством РФ вариант оговаривает, что размер кредита по программе господдержки не может превышать 3 миллиона рублей, зато срок кредитования, независимо от «качества» заемщика, составляет до 30 лет. Единственно: приобретая «вторичку», рассчитывать на дешевую ипотеку не приходится — субсидии касаются только новостроек.

Один из новосибирских застройщиков предлагает поддержать покупателя, совместив выгодный банковский продукт с собственной акцией, обещающей разделить ипотеку с клиентом пополам на период строительства дома. «В случае если вы покупаете 2- или 3-комнатную квартиру, мы вернем вам на счет 50 процентов ежемесячных платежей».

Предложение, правда, ограничивает покупателя территориально, указывая, какие именно жилые проекты подпадают под эти условия. К примеру, в микрорайоне Весенний в Первомайском районе. Смотрим. Есть садик, и относительно недалеко, но когда будет построена школа? Довольно ограниченная логистика и так далее. Хотя места там славные.

Застройщики и Боливар
Потребителя активно стимулируют к покупке новостроек. Участники рынка, включая риелторов, в унисон повторяют одну и ту же цифру: в Новосибирске дешевый кредит смогут получить около трех тысяч заемщиков. При этом источник, подсчитавший количество потенциальных счастливцев, не называется.

Однако на одном покупательском интересе целую отрасль не вывезешь. Набор антикризисных мер должен быть намного шире.

Соответствующую программу озвучил депутатам регионального парламента министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский. Он, в частности, отметил необходимость сокращения сроков выдачи разрешений на строительство до 56 дней. Правда, сделать это, исходя из документа, планируется к 2020 году. В текущем году длительность процедур составляет 140 дней.

Кроме того, глава минстроя предложил более лояльно относиться к застройщикам, оказавшимся в сложной экономической ситуации, и удваивать им плату за аренду неосвоенных участков не раньше чем через пять лет. По мнению застройщиков в лице депутатов Заксобрания Ивана Сидоренко и Евгения Покровского, эффективным для комплексного освоения территории в несколько десятков гектаров может быть срок не менее 7 — 8 лет.

Кстати, на профильном комитете регионального парламента прозвучала и другая нелицеприятная с точки зрения стимулирования рынка жилищного строительства информация: в области по сей день не решена проблема задолженности бюджета перед гражданами, претендующими на госсубсидии при покупке жилья. Речь идет о сотнях миллионов рублей. Программу в прошлом году даже хотели заморозить, чтобы не копить задолженность. В этом году в бюджете предусмотрено 800 миллионов, которые пойдут в счет гашения старых обязательств. Оптимистичная, на первый взгляд, программа бюджетной поддержки себя не оправдала, а в условиях кризиса и вовсе выглядит безумной. «Боливар выдохся, и двоих ему не снести»...

Застройщикам же настойчиво предлагают засучить рукава и решать проблему сноса ветхого и аварийного жилья с участием средств бюджетов и самих расселяемых. Законодательно дана возможность поэтапного освоения таких территорий, что создает у застройщиков, по мнению власти, достаточную мотивацию входить в подобные проекты. Плюс бюджетные социальные заказы.

КОММЕНТАРИИ
Сергей БОЯРСКИЙ, министр строительства Новосибирской области:
— Встречаясь с руководителями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда жилищного строительства, мы подтвердили, что из общего объема порядка 400 миллиардов рублей, которые государство планирует употребить на цели поддержки ипотечного кредитования, порядка 40 миллиардов пойдут на поддержу категории социальной: поддержки арендного жилья и доступной ипотеки. Остальные деньги будут направлены уполномоченным банкам для обеспечения доступной ставки.

Евгений ПОКРОВСКИЙ, член комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам:
— Компания, в которой я работаю (гендиректор группы компаний «КПД-Газстрой», в которую, по информации «Коммерсант.ру», в том числе входят ООО «Завод ЖБИ-3» и ООО «ДСК КПД-Газстрой». — Прим. ред.), осваивает участок более 70 гектаров, вложила в инфраструктуру почти 2 миллиарда рублей. Эта земля будет не продана, а застроена. В то же время есть участки, на которых застройщики в течение трех лет не начинали работы. Считаю, что землю надо отбирать и передавать тем, кто действительно намерен строить.

Василий ПОЗДЫШЕВ, директор департамента банковского регулирования Банка России:
— Процентная ставка по ипотеке в 8 процентов годовых вполне возможна при таргетируемом* уровне инфляции в 5 процентов. Российский рынок ипотеки изначально развивался на основе только рыночных инструментов. В то время как во многих странах при запуске ипотеки в послевоенные годы применялись в том числе и нерыночные механизмы и структуры, которые выдавали населению кредиты, дотации, страховки, гарантии. Некоторые государства до сих пор используют такие инструменты стимулирования: населению предлагается льготная ставка по ипотеке при условии, что получатель кредита накапливает средства первоначального взноса на депозите в Госбанке под низкие проценты.

* Инфляционное таргетирование — комплекс мер, принимаемых государственными органами власти в целях контроля над уровнем инфляции в стране. В 2014 году она составила в России 11,4 процента. В 2015-м, по прогнозам аналитиков, достигнет 15 процентов и выше уже в первом квартале. Однако Минэкономразвития РФ по итогам года рассчитывает на снижение инфляции до 12,2 процента.

КСТАТИ
В Новосибирской области к концу 2015 года должны сдать не менее 1 920 000 квадратных метров нового жилья. Такие прогнозные показатели закреплены в областной программе, которая направлена на стимулирование жилищного строительства и действует в регионе с 2011 года. В прошлом году стартовал ее второй этап, который как раз завершится к началу 2016 года. «Согласно целевым индикаторам программы, за весь срок ее реализации на территории Новосибирской области будет построено 7 567 000 квадратных метров жилья, из которых большая доля должна прийтись на малоэтажные дома и объекты экономического класса. Такое активное строительство позволит решить квартирный вопрос сразу для 75 082 семей региона», — сообщает Городской ипотечный центр.