Аз, буки, веди для хозяина дома

Муниципальные жилищные инспекции смогут использовать административные рычаги в отношении управляющих организаций

В минувшем году комитет мэрии Новосибирска по работе с управляющими организациями зафиксировал почти четыре тысячи обращений горожан. Это лишь письменные запросы, сюда не включены телефонные звонки и устные беседы.

В редакцию «Советской Сибири» тоже часто обращаются жители области, у которых возникают проблемы жилищно-коммунального характера. Как правило, это люди, которые уже прошли все официальные круги и теперь возлагают надежды на гласность. Так, на днях к нам пришел Борис Яковлев с толстой папкой документов разного свойства, вплоть до решений арбитражного суда. Все это вокруг одного единственного пятиэтажного домика, жильцы которого вознамерились уйти от управляющей компании и создать товарищество собственников жилья. Скажем сразу, история запутанная и финал еще далеко.

Как упростить алгоритм достижения желаемого? Мэрия в самом начале реформы ЖКХ не только разработала алгоритмы для желающих создать товарищества собственников жилья, созвать собрание, выбрать совет дома, управляющую компанию. Регулярно проводились обучающие семинары с самым «широким захватом». И сейчас программа «Управдом» предусматривает обучение всех желающих — достаточно подать заявку.

Лариса Анисимова, заместитель председателя комитета мэрии Новосибирска по работе с управляющими организациями — начальник отдела по осуществлению проверок деятельности управляющих организаций, рассказывая об этой работе, частенько ссылалась на беспрецедентную практику Новосибирска. Этот опыт вошел в методические документы РФ, им воспользовались многие города России. У нас действуют около десятка различных программ, поддерживающих собственников как в рамках федеральных, так и собственно новосибирских законов. Так, софинансирование из расчета 40 х 60 сметной стоимости ремонта любого элемента дома — наше ноу-хау и нигде больше не практикуется. Так ведь обо всем этом нужно знать. Дать себе труд поинтересоваться, чтобы грамотно действовать, а не копить недовольство на всех и вся.

Избегая конфликтных угроз
Треть посетителей комитета приходят не с жалобами, а за консультациями. Именно эти люди ищут пути в новом формате отношений, избегая конфликтных угроз.

— Ваша газета написала о Наталье Александровне Михайловой, которая вместе с соседями взяла в непосредственное управление свой дом. Так вот, она не только не пропускала ни единого занятия семинаров, которые проводила мэрия, но и стремилась получить максимум информации о реформе и ее возможностях, — вспоминает Лариса Анисимова свою самую настойчивую «ученицу». — Когда она сказала мне о своем выборе формы управления, я ее отговаривала. Дело в том, что все документы по реформе ЖКХ, в том числе и касающиеся финансирования из всех источников, рассчитаны на управляющие организации, которые являются юридическими лицами. При непосредственном управлении юрлицо не предусмотрено. Получается, что затраты полностью ложатся на жильцов.

На вопрос о перспективности такой формы управления Лариса Александровна ответила, что она подходит только для небольших домов — от двух до сорока квартир. И главным условием тут остается наличие энтузиаста, человека грамотного, умеющего договариваться не только с жильцами, но и на всех уровнях общественных связей.

Чтобы дом стал управляемым
Когда мы обсуждали эту тему с нашим читателем Борисом Яковлевым, он высказал свое мнение:

— При такой форме управления главное — внутридомовое согласие, тогда и большой дом станет управляемым.

Но почему не всегда срабатывают алгоритмы? Так, Лариса Анисимова утверждает, что если собственники решили поменять управляющую организацию, то совсем не обязательно она должна в чем-то провиниться, достаточно простого желания жильцов. И схема ухода в подробностях прописана в законодательстве и подзаконных актах мэрии. Но почему папка документов у нашего читателя толстеет, обрастая конфликтными слоями? Ситуация, конечно, запущенная: в конфликт вступить просто, сложно его потом позитивно завершить. Вот и Яковлев говорит, что они готовы к переговорам, но другая сторона уже не идет на это.

До недавнего времени в мэрии только разводили руками: не имеем права вмешиваться в работу управляющих организаций. Теперь создан специальный комитет, и он в ожидании: на днях появится решение о муниципальной жилищной инспекции, которая будет наделена административными рычагами для управления «управляющими». Вплоть до судебных исков. По мнению Анисимовой, в отношениях появится необходимая жесткость.

Дорожить стабильностью
Несомненно, жилой фонд должен быть распределен целесообразно между управляющими организациями. Если все ветхие дома сбросить одной, то она обанкротится. Власть, опираясь на свое влияние, должна заботиться и об этом.

В Барнауле, который меньше Новосибирска в три раза, 600 управляющих организаций. Можно представить, что творится там при такой, с позволения сказать, конкуренции. Есть прецеденты злоупотребления своим правом: один дом за год восемь раз менял управляющую организацию. У нас их немногим более 70. И, соответственно, ситуация стабильнее. Этим тоже стоит дорожить, считают в мэрии.

Стабильность обусловлена не только проработанным пакетом практически применяемых документов, но и постоянной работой на этом поле. С 2007 года при управлении ЖКХ мэрии действует координационный совет, куда входят представители ресурсоснабжения, госжилинспекции, Роспотребнадзора, ТОСов и других организаций. Все проблемы обсуждаются, «расчленяются» по интересам: под углом зрения управляющей организации, собственников, власти…

Мэрия, организуя многочисленные семинары, тем самым сформировала горизонтальные связи на уровне собственников жилья. Обмениваясь мнениями, опытом, они в конце концов создавали многочисленные общественные организации — есть Ассоциация ТСЖ, Лига собственников жилья, Союз собственников жилья. С ними уже проще — обычно из их числа выдвигают грамотных, юридически подкованных людей, которые в любом контакте ищут рациональное зерно, имея цель добиться желаемого.

Не наступая на «мозоли»
Говоря о поводах для конфликтных ситуаций, Лариса Анисимова советовала собственникам внимательнее читать договоры с управляющими организациями. Например, если в договоре записана квартплата 11 рублей за квадратный метр, то на расширенный объем услуг рассчитывать не приходится. Стоит вникать в смысл документа, чтобы потом не требовать от управляющей компании ежедневной уборки подъезда, если в договоре записано «раз в месяц». Еще один совет: не копить недовольство и обиды, не включать контрольные процедуры раз в год на собрании — это ежедневная работа.

В комитет мэрии люди идут на прием и — о, чудо! — с благодарностями. К ним отношение «подробное». Для чиновников такие контакты выявляют узкие места реформы и способы расшивки — их подсказывают те, кому удалось все преодолеть. Полученная информация помогает корректировать действия власти, ориентируясь на проверенные опытом эффективные формы работы.

ДОСЛОВНО
Лариса АНИСИМОВА, заместитель председателя комитета мэрии Новосибирска по работе с управляющими организациями — начальник отдела по осуществлению проверок деятельности управляющих организаций:
— Цель и смысл действий власти — устойчивое функционирование всей системы ЖКХ. С этих позиций мы строим отношения со всеми, кто включен в данный комплекс. Сейчас мы ждем решения о создании муниципальной жилищной инспекции, она будет наделена рядом административных функций и сможет напрямую корректировать деятельность управляющих организаций. Но это не сигнал собственникам раздувать конфликты, чтобы власть их потом «разруливала». Активная позитивная позиция собственников — это платформа для умения договариваться и с управляющими организациями, и с соседями, и с властью.

МНЕНИЕ ЧИТАТЕЛЯ
Борис ЯКОВЛЕВ:
— Пытаясь создать ТСЖ и уйти от управляющей компании, мы завязли в судах, и теперь дом окончательно разваливается, потому что фактически остался без «хозяина». Новый еще не может заниматься текущими трубами и вывозом снега, а прежний только после вмешательства госжилинспекции в разовом порядке оказывает выборочные услуги. Суды то указывают на неправильное оформление документов, то на собрание, которое проведено с нарушениями, и так без конца. Уже более двух лет тянется эта история, и конца не видно. Надо что-то делать, чтобы власть могла влиять на конфликтующие стороны.