Долгожитель чёрного списка

Кто превращает самую востребованную услугу в головную боль для ее потребителей?

Предприниматель Олег Кириченко (у него магазин «Ткани») в отличие от своих коллег в новогодние праздники подсчитывал не дополнительную прибыль, а убытки.

— В канун Нового года я получил от управляющей компании «Заельцовская» незабываемый «подарок»: наш магазин затопило — в очередной раз прорвало трубы. Вода стоит в подвале всего дома. Страдаю не только я, но и жильцы. Они жалуются, а мне приходится действовать, как говорится, по протоколу. Мы составили акт, но он до сих пор не подписан директором УК. Мне сообщили, что дом, где расположен наш магазин, фактически сбросили с баланса УК, хотя, насколько мне известно, это противозаконно. Сейчас мы за свой счет устраняем последствия аварии — убираем, чистим, сушим… А впереди, конечно, суды...

В УК нет даже дворников
Олегу Кириченко такое качество услуг кажется крайне удивительным — ни в одной предпринимательской сфере такого просто быть не может.
Возможно ли, к примеру, взять деньги за проезд с пассажира автобуса и тут же выставить его за дверь? Взять деньги за товар, но не отдать его покупателю? А вот с жильцами так поступать, оказывается, возможно. Систематически собирать с них по 700 — 800 рублей в месяц за содержание придомовой территории, крыши, а на деле не заниматься их уборкой. Не организовать сбор и вывоз мусора. Не реагировать на коммунальные аварии. Не заменять болтающиеся двери в подъездах… И на все требования жильцов не предоставлять отчеты по использованию собранных средств.

Жалуясь на завалы мусора и систематические аварийные ситуации, люди даже не знали о том, что ООО «Аварийно-ремонтная служба (АРС) Октябрьского района» с 9 января прекратило прием заявок от домов УК «Заельцовская» и УК «Ботаническая» (обе входят в группу компаний «F1»). АРС отказывается заниматься ремонтом, потому что управляющие компании не платят по договору уже более четырех месяцев.

Держа в руках увесистые пачки бумаг со списками зарегистрированных жалоб на УК «Заельцовская», руководитель общественной приемной администрации района Сергей Бабакин обращает внимание автора этих строк на графу «Что сделано исполнителем». Здесь поразительное однообразие в записях: «сроки устранения недостатков не названы», «в УК нет дворников»…

Почему ее называют «управляшкой»?
Резонно задать вопрос: как может УК вообще считать себя действующим предприятием, не имея дворников, договоров на оказание жизненно важных услуг подведомственным домам? Может. Старшая по дому (Красный проспект, 159) Татьяна Капишникова излагала этот способ существования и устно, и документально не раз:

— Придомовая территория, контейнерная площадка месяцами не убираются, мусор не вывозится. Если что-то и делается, только за счет жильцов дома и арендаторов нежилой площади.

Напомним, за эти услуги люди платят как положено — по договору с УК.

Еще более удивительно то, что «Заельцовская» — солидная компания, входящая в корпорацию «F1», учредителем которой до недавнего времени был известный предприниматель и нынешний депутат Государственной думы, избранный по спискам КПРФ, Александр Абалаков. На балансе «Заельцовской» 358 домов разной этажности. Созданное группой компаний «F1» ЗАО «Управление жилищно-коммунальным хозяйством» обслуживает в Новосибирске более 1 800 домов — около четырех миллионов квадратных метров жилья в шести районах города.
Но увы, масштаб деятельности уже мало кого убеждает.

Как сообщили в общественной приемной администрации Заельцовского района, только за декабрь поступило более полутысячи жалоб на бездействие «управляшки», как жители называют УК «Заельцовская». По словам Сергея Бабакина, это более половины звонков из данного района на горячую линию.

«Процент совести»
Услуги управляющих компаний вынесены в сферу предпринимательства, и, казалось, туда должны были прийти самые эффективные собственники — на это и рассчитывало государство, передоверяя заботу о гражданах частным фирмам. Расчет был и на то, что граждане, непосредственно получая услуги, смогут контролировать их качество. Среди рычагов этого контроля — самый, казалось бы, надежный — рубль, т. е. оплата услуг. Кому платить — выбирали сами, создавая ТСЖ либо фактически отдавая дом в управление бывшим ЖЭУ, быстро преобразившимся в управляющие компании с уставными капиталами, порой не превышающими требуемый минимум для общества с ограниченной ответственностью.

Прибыльность, определенная законом для них, не так уж и мала — 15 процентов. А вот «процент совести» остался за пределами законодательной базы. Именно он в конце концов оказался определяющим в этой сфере деятельности. Там, где совесть «включена» в договор, хватает и денег, и кадров, и законодательных регламентов.

Краткий отчет о «райский жизни»
Захватывающее чтиво о «райской жизни» в УК «Заельцовская» под заголовком «Звонки, поступившие в диспетчерскую службу с 7:00 31 декабря 2012 года до 7:00 1 января 2013 года»: 31 декабря, 19:46, 20:10 — нет горячей воды по двум адресам, в 11:35 сообщают с улицы Холодильной об отсутствии холодной воды (в ответе УК «Заельцовская»: ситуацию будут решать 3 января 2013 года). Звонок с улицы Аренского 31 декабря в 19:50: нет электроэнергии. Ответ: вопрос решения на 1 января 2013 года. Ну а течь батареи у жильца дома с улицы Лебедевского случилась в 0:37 уже нового года.

Только бы не сбылась народная примета: как встретишь, так и проведешь…

Кредитная история
Если вернуться к истории вопроса, управляющая компания «Заельцовская» давно в черном списке среди себе подобных. Но, оказывается, и тут возможно долгожительство — благодаря безлимитному кредиту от жильцов.

Еще более года назад компании холдинга «F1» — УК «Заельцовская» и ООО «ССЦ ЖКХ» — собрали с жильцов деньги на ремонт и содержание домов, но отчет об их использовании предоставить не спешили. В то же время совладелец ГК «F1» Александр Абалаков, баллотировавшийся на выборах в Госдуму, предоставил в Центризбирком РФ сведения о своих доходах — там значилась смехотворная сумма — 2,2 миллиона рублей.

Кстати, рядовые сотрудники УК «Заельцовская» получают зарплату с задержками в несколько месяцев. А жильцов интересует, куда уходят деньги, если за коммуналку в год жители только одной стандартной «хрущевки» отдают УК более двух миллионов рублей?

В открытых источниках, в том числе и СМИ, сообщалось, что УК «Заельцовская» в свое время предлагала увеличить тарифы на содержание жилья в три раза. Тогда с помощью депутатов горсовета удалось отбиться. Вступился за жильцов Сергей Бондаренко, депутат Совета депутатов города Новосибирска. Ольга Пиксаева, директор УК «Заельцовская», утверждала, что такие тарифы — реальные и именно при условии таких тарифов подъезды и дворы можно убирать по пять раз в месяц. Теперь это не делается вообще. По свидетельствам рядовых сотрудников УК, жильцов, тут не хотят идти работать даже мигранты, потому что и мизерную плату никто не гарантирует. Отказались от УК и клиринговые компании — по той же причине.

Новое «крепостное право»
После приведенных фактов остается только задать вопрос: у нас введено новое «крепостное право» без возможности уйти от владельца?

Теоретически жильцы каждого дома свободны в своем выборе. Но какими усилиями этот выбор дается, можно поинтересоваться у тех, кто уходил от патроната «Заельцовской». Жильцы дома № 163 на Красном проспекте организовали ТСЖ. Однако получения технической документации и права на управление своим домом собственники ждали не один год. Обитатели общежития на улице Дачной, 40/1 — свежие «отказники» — тоже не без проблем избавились от навязчивого сервиса «Заельцовской», но тут случай особый, поскольку большей частью помещений владел муниципалитет. Поэтому грамотно оформленные документы да принадлежность к властной структуре сыграли решающую роль в коммунальном «разводе».

А попробуйте начать «бракоразводный процесс», да еще найти новую управляющую компанию, которая согласится принять дома с «хвостами» недоделок от прежних владельцев! Бумажная цепь разборок отнимет и время, и нервы — то, чего у всех не хватает. Это и позволяет УК становиться безальтернативными и безнаказанными.

Неужели недобросовестную УК нельзя «замучить» штрафами? Отвечая на этот вопрос обозревателя «Советской Сибири», чиновники дали понять: УК из своих прибылей платить все равно не будет. Единственный источник ее дохода — платежи жильцов. Вот и догадайтесь, кто в конечном счете будет наказан…

Власть употребить
Наделил ли Жилищный кодекс мэрию достаточными полномочиями для влияния на работу УК? В Новосибирске, например, при городском департаменте ЖКХ создан комитет по взаимодействию с управляющими компаниями. Но может ли теперь муниципальная или государственная власть защищать граждан от недобросовестных людей?

Из неформальных бесед с чиновниками удалось получить представление о том, что рынок коммунальных и управленческих услуг в сфере ЖКХ пока остается недостаточно развитым, а посему и выбора практически нет. Тут приходится вспомнить настойчивые советы государственных мужей, которые рекомендовали создавать ТСЖ. Но и здесь энтузиастов явно не хватает. Как не хватает нам всем развитого чувства собственника, со всей полнотой осознания прав и ответственности.

В основном горожане настроены патерналистски — уповают на влиятельность государства, в нашем случае — мэрии. Но до недавнего времени муниципалитет вмешиваться в деятельность УК попросту не имел права. Контролировать их мог только собственник жилья. Изменения, внесенные в 185-ФЗ, теперь позволяют это сделать, но лишь в отдельных сферах, где используются бюджетные средства.

Усилить влияние муниципалитета на управляющие компании можно путем вхождения в состав их учредителей и получения контрольного пакета акций крупных УК. Процедура тоже непростая, т. к. есть много отягощений. В частности, долгов.

Способы наладить более жесткий контроль за управляющими компаниями есть. Есть жилищная инспекция, комитеты по защите прав потребителей, прокуратура, наконец. Или «управляшка-неваляшка» окажется сильнее?

А как по закону?
Есть два способа решить проблему: заставить по закону ликвидировать недочеты или выбрать новую управляющую компанию. Если УК оказывает услуги ненадлежащего качества, самый простой способ — прекратить ей платить, но сделать это нужно грамотно. Например, если не вывозится мусор или не убирается подъезд, жильцы должны пригласить представителей УК, жилищной инспекции и составить акт. Если приглашенные лица не пришли, нужно отразить это в акте. Главное — собрать побольше подписей жильцов.

Каждый жилец вправе потребовать от УК полную информацию о расходе средств во время текущего ремонта многоквартирного дома. И дальше сопоставить: сколько он денег заплатил, какие услуги и какого качества получил. Если выявлены грубые нарушения, следует обратиться в прокуратуру. С УК необходимо общаться только бумагами. Для суда слова — пустой звук. Механизм такой: лифт стоит — письмо в УК о перерасчете, подъезд не убран — то же самое, температура горячей воды не соответствует стандартам — услуга не оплачивается.

Отметим, что претензия с требованием устранить недоделки и перерасчета коммунальных услуг составляется в двух экземплярах. На экземпляре жильцов должны стоять входящий номер, под которым принята претензия в управляющей компании, печать и роспись. Если УК игнорирует претензию, пишите жалобу в жилищную инспекцию. Инспекция создаст комиссию, составит акт и даст предписание УК по устранению нарушений.

Можно обратиться в суд. Отметим, что суды все чаще встают на сторону въедливых жильцов. Если УК отклоняет претензии, но нет возможности сменить ее, совет дома может нанять организацию, желательно со свидетельством о допуске от саморегулируемой организации, которое в настоящее время заменяет лицензию. И отремонтировать то, что необходимо. После составления сметы совет дома высылает ее в адрес УК с сопроводительным письмом.

Во-вторых, жильцы вправе созвать собрание, расторгнуть договор с недобросовестной УК и выбрать новую. Для этого лучше всего пригласить специалиста из другой управляющей компании. Специалист составит пакет документов и поможет с проведением собрания.

Процедуру смены обслуживающей организации начинают с создания инициативной группы, которая изучает договор и другие документы, имеющие отношение к дому. Расторгнуть договор можно по истечении срока действия и в определенных случаях даже не дожидаясь его: если УК отказывается предоставлять необходимую информацию по предоставлению услуг, либо не предоставляет ее в течение пяти рабочих дней, либо оказывает услуги в недостаточном объеме или несоответствующего качества, либо не оказывает необходимые услуги и не выполняет работы.

Требование инициативной группы отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения (можно отнести в УК и зарегистрировать его). Один экземпляр обязательно остается у инициативной группы. Запросите акты обследования коммуникаций за последние два года, акты о проведенных работах и предоставленных услугах за последний год, договор обслуживания. Кстати, если вдруг каких-то необходимых бумаг не окажется, надо иметь в виду: отсутствующие документы УК обязана восстановить и предоставить.

Решение о расторжении (непродлении) договора с прежней УК и подписании договора с новой принимается на общем собрании собственников. Решения на собрании принимаются только по тем вопросам, которые были внесены в повестку дня, иначе оно может быть признано недействительным.

Сначала составляется только проект документа, его позже будут принимать собственники дома. Жильцам необходимо определиться с составом общего имущества дома, перечнем работ по ремонту и содержанию общего имущества и услуг, порядком его изменения, размером платы за ремонт и содержание жилья, за коммунальные услуги; порядком внесения платежей, а также с порядком осуществления контроля за работой управляющей организации. За месяц до окончания срока договора следует уведомить УК о непродлении договора. При этом компания обязана выполнять свои обязательства до окончания срока.

ФАКТ
700 — 800 рублей жители домов, которые обслуживает УК «Заельцовская», платят за уборку придомовой территории