Наука управления домом

Взаимная ответственность сторон

В подвал дома, где не предусмотрена система дренажа, по окончании отопительного сезона регулярно осуществлялся сброс воды из системы. Свою «лепту» вносили постоянно протекающие канализационные трубы и стояки. В результате произошла осадка и разрушение фундамента. Трещины веером разбежались по стенам. А в центральной части дома на пятом этаже лестничные марши отошли от стен.

Жильцы недоумевают — куда идут деньги, которые они ежемесячно перечисляют управляющей компании за эксплуатационные услуги и на капитальный ремонт. На просьбу людей предоставить отчётную документацию по расходу средств, представители компании всегда находят какую-нибудь отговорку. Хотя, согласно закону, управляющая компания обязана предоставлять смету доходов и расходов в виде ежегодного отчёта.
Теперь подобным и многочисленным другим злоупотреблениям должен прийти конец. В июле и августе вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые, по замыслу законодателя, усиливают контроль над управляющими организациями со стороны органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, а также со стороны самих собственников.

— Сейчас более чётко обозначены требования к качеству услуг управляющих организаций, конкретизированы полномочия собственников жилья. В связи с изменениями, несомненно, повысится взаимная ответственность сторон и контроль на рынке управляющих компаний: у Государственной жилищной инспекции появилась возможность серьёзного влияния, если вдруг управляющая организация не исполняет свои обязательства по договору или организована незаконным образом, — отмечает Денис Вершинин, министр строительства и ЖКХ Новосибирской области.

Если говорить о перспективах Государственной жилищной инспекции, то в ближайшее время она готовится к проверке данных о работающих в Новосибирской области управляющих организациях. В первом квартале будущего года ТСЖ и ЖСК должны подать исчерпывающую информацию о своей деятельности в жилищную инспекцию. Затем до конца года будут проведены документальные проверки. По словам Владимира Ряскина, начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, инспекция сейчас имеет право обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ, если оно организованно с отступлением от законодательства.

Что касается управляющих компаний, то, по новым поправкам в жилищный кодекс, их деятельность будет контролировать мэрия. В прошлом году в департамент ЖКХ мэрии Новосибирска поступило 4 700 жалоб от собственников. В более чем 1500 обращениях граждане жаловались на невыполнение управляющими компаниями своих обязательств. Раньше такие жалобы рассматривались, можно сказать, формально. Теперь представители мэрии по обращению собственников обязаны выехать на место, провести проверки, составить акт по факту обращения. Если жалоба подтвердится, необходимо будет провести общее собрание жильцов по смене УК либо созданию ТСЖ.

Учитесь жаловаться

Конечно, оставаться невозмутимым, когда протекает крыша или в подъезде выбиты стекла, очень сложно. А если проблема не решается быстро, в нас начинает копиться негодование. В результате, обращаясь с жалобой, жильцы прежде всего стремятся выплеснуть свое возмущение, что отнюдь не помогает добиться результата. Кроме того, большинство обращений и жалоб на некачественные коммунальные услуги неправильно адресуют — граждане очень часто и даже систематически обращаются не туда, куда нужно. С претензиями по качеству жилищно-коммунальных услуг следует обращаться к поставщику этих услуг или исполнителю работ. Поэтому для начала нужно чётко определиться, кто является исполнителем конкретного вида услуг — ТСЖ, ЖСК или УК.

Если собственники хотят навести порядок, каждый из них должен пойти в управляющую компанию и взять свой экземпляр договора управления, а не ждать, пока его принесут. Управляющая компания меньше всего заинтересована в том, чтобы принести договор со всеми приложениями напрямую каждому и сказать: «Теперь вы можете с меня это спрашивать». Одним из приложений к договору будут обязанности управляющей организации — те виды работ, которые она обязана выполнять, и в какой срок. К примеру, разбитая форточка в подъезде должна быть починена в течение трёх суток, если с потолка течёт — к вам должны прибыть в течение двух часов.

Далее необходимо поставить перед собой четкую задачу: главное — не заявить свой протест и возмущение, а сформулировать конкретные требования об устранении недостатков и добиться результата в кратчайшие сроки. Правильнее последовательно двигаться по восходящей. Начать с исполнителя (например, управляющая организация). Если не отреагировали, обратитесь выше — в управление городского хозяйства. Снова нет ответа или результата, идите выше — к заместителю мэра. Если не помогло — к самому мэру. И так далее.

Очень важный момент — обращаться в разные инстанции следует только письменно (и везде оригинал и копию своего обращения заверять). Звонки, разговоры, личные визиты бесполезны, напрасная трата времени. В лучшем случае вас выслушают.

Жители многоквартирных домов Новосибирска все чаще пользуются правом расторжения договора с управляющей компанией. Только за последние два года сменили управляющее компании 2 тысячи домов.

ЦИФРА

На рынке жилищно-коммунальных услуг в Новосибирской области зарегистрировано 1199 ТСЖ, около 270 ЖСК и 120 управляющих компаний

ПРАВОВОЙ ЛИКБЕЗ

Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
непосредственное управление собственниками помещений;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Что такое ЖСК?
Жилищно-строительные кооперативы организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ.

Что такое УК?
Управляющая организация — юридическое лицо, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.
Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.
Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.