Инвестиции в ЖСК: как не прогадать?

Лариса ГИЛЬМУТДИНОВА, начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области:
— Вкладывать деньги в строительство жилья граждане могут как путем заключения договоров участия в долевом строительстве (подробно об этом смотрите в «Советской Сибири», № 69, 2011 год. — Ред.), так и через жилищно-накопительные или жилищно-строительные кооперативы. Обе формы абсолютно законны, но стоит учитывать следующее.

Когда гражданин подписывает договор участия в долевом строительстве, он отдает деньги и не участвует в процессе строительства.

Вложение в ЖСК осуществляется в форме паевых и членских взносов. В случае с ЖСК целевое расходование денежных средств на строительство должны отслеживать сами граждане — члены кооператива. Это касается и решения всех остальных вопросов, связанных со строительством жилого дома, в том числе и подготовки проектно-сметной документации, получения разрешения на строительство.

Если ЖСК выступает застройщиком, он сам готовит пакет необходимых разрешительных документов. Если кооператив заключает договор с другим застройщиком, то это будет договор об инвестиционной деятельности либо договор участия в долевом строительстве.

К сожалению, нередко застройщики используют в качестве серой схемы создание ЖСК, пользуясь тем, что на момент привлечения денег граждан не требуется наличия необходимой разрешительной документации (как в случае с договором на участие в долевом строительстве).

Как определить, насколько легитимно работает кооператив? Прежде всего по сроку и результатам его деятельности — введенным в эксплуатацию жилым домам. Внимательно изучите предлагаемый к заключению договор и его условия. Если это договор паенакопления, гражданин становится пайщиком и обязан регулярно вносить деньги — паевые и членские взносы. Если вы хотите сдать деньги и не участвовать в процессе строительства, а получить готовый результат в виде жилого помещения, тогда это должен быть договор участия в долевом строительстве. Не поленитесь сходить к юристу, прежде чем подписывать важные документы.

Красноречивым примером того, как можно запутать и обмануть граждан с помощью документов, является история с ЖСК «Держава». В 2008 году кооператив запустил массированную рекламную кампанию, в которой обещал построить несколько многоквартирных жилых домов на тот момент по цене, немного ниже среднерыночной. Около 150 граждан купилось на маркетинговый ход. Все намерения руководства кооператива так и остались на бумаге. Пострадавшие обратились в правоохранительные органы, но им отказывали в возбуждении уголовного дела, мотивируя тем, что это гражданские правоотношения.

Когда жители обратились за помощью к областным властям, выяснилось, что ЖСК «Держава» привлекал деньги граждан по договору участия в долевом строительстве при помощи ЖСК. Проще говоря, две параллельные формы привлечения средств они совместили в одном договоре. Специалисты департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области истолковали такой гибрид как договор участия в долевом строительстве. У ЖСК ни по одному объекту не было оформлено разрешение на строительство, отсутствовала проектно-сметная документация и проектные декларации. Мы наложили штраф, начались судебные тяжбы. В суде первой инстанции мы проиграли, поскольку дело было достаточно спорное, но остальные суды подтвердили нашу правоту. Однако даже решение суда не остановило деятельность ЖСК — он продолжал привлекать новые средства.

Тогда департамент строительства и ЖКХ Новосибирской области обратился в областную прокуратуру Новосибирской области, и сейчас в отношении председателя правления ЖСК возбуждено уголовное дело. Итог — дома не построены, люди потеряли более 200 миллионов рублей и перешли в разряд обманутых дольщиков.