Пойду куплю квартиру…

А они, представители пяти агентств недвижимости города Новосибирска, объединившихся в Профессиональный союз риэлторов, пришли в пресс-клуб Новосибирского союза журналистов на улицу Большевистскую, 43, чтобы рассказать журналистам о рынке жилья в областном центре, ответить на актуальные вопросы о квадратных метрах и обо всём, что с этим связано.

— Профессиональный союз риэлторов — общественное объединение, являющееся автором большинства инициатив, которые впоследствии принимались Новосибирской ассоциацией риэлторов и становились стандартами на рынке недвижимости. Это касается и новых стандартов качества услуг, — коротко пояснил заместитель директора по развитию агентства недвижимости «Огни Новосибирска» Дмитрий Холявченко.

Агентства недвижимости, входящие в Профессиональный союз риэлторов, ратуют за одинаково равный подход как к покупателям квартир, так и к продавцам. Если раньше за услуги, оказываемые агентствами недвижимости, покупатель платил четыре процента от стоимости квартиры, а продавец обслуживался бесплатно, то теперь и продавец должен оплачивать услугу агентства, правда, в размере лишь трех процентов, хотя со временем продавец будет поставлен в равные с покупателем условия — платить тоже четыре процента.

Какие изменения происходят, помимо того, что агентство недвижимости получает не четыре процента, как раньше, а семь (в дальнейшем — восемь)? Дмитрий Холявченко рассуждает так:

— Какая ситуация на рынке жилья была лет пять назад? Чем занимались риэлторы агентств недвижимости? Продавцы квартир обращались в агентство недвижимости, подписывали эксклюзивный договор. Агентство недвижимости рекламировало квартиру. На нее находился покупатель. Заключался предварительный договор купли-продажи и договор на оказание услуг покупателю. Складывалась ситуация, когда основной стороной, с которой риэлтор общался, был продавец, но его-то права практически оказывались незащищенными: он не располагал договором на оказание услуг агентством недвижимости (рекламирование квартиры — не в счет). В последние годы ситуация поменялась. Наконец-то рынок стал иным: интересы и покупателя, и продавца в равной степени защищены. И с продавцом, и с покупателем работает конкретный риэлтор. Человек, который обращается в агентство недвижимости, независимо от того, продает ли он квартиру или делает обмен, теперь является полноценным клиентом агентства недвижимости в проведении сделки.

Дмитрия Сергеевича поддерживает директор агентства недвижимости «Сайл» Андрей Кожевников:

— Более требовательными для выполнения стали условия договора. Качество услуг, оказываемых продавцу, значительно повысилось. Удобно это и покупателю. Покупатель, требующий дополнительных гарантий, дополнительных услуг, попадает в более комфортные условия проведения сделки. Оказалось, что продавцы были готовы работать с агентствами недвижимости на возмездной (платной — Н.Ц.) основе. Эта практика распространилась на другие агентства недвижимости. Приоритет теперь у тех продавцов, которые согласны работать на возмездной основе. И это правильно: коммерческая организация не может оказывать бесплатные услуги. С одной стороны, возмездный договор позволяет в полном объеме использовать закон о защите прав потребителей. С другой стороны, возмездный договор позволяет использовать некие принудительные меры по отношению к агентству недвижимости. Агентство так или иначе обязано оказывать качественную услугу, нести ответственность за уровень качества своей работы.

А как же быть с рисками? Полностью риски исключить невозможно, признают представители риэлторских контор, однако именно агентства недвижимости — тот механизм (инстанция, институт), который позволяет значительно снизить риски.

— Человеку, который решил обменять квартиру, необходимо обязательно обратиться в агентство недвижимости, — уверена ведущий риэлтор агентства недвижимости «Грановит» Оксана Целярицкая. — Агентство недвижимости способно подобрать ряд наиболее подходящих вариантов, произвести экспертизу. Риски в какой-то мере остаются, но агентство недвижимости способно обеспечить безопасность сделки, помочь определиться с ценой продаваемой квартиры. Такая помощь очень важна: человек без проблем входит в рынок, ориентируется, за какую цену продать или купить квартиру.

А может, проще все-таки обойтись без специалиста посреднической организации?

С этим категорически не согласна заместитель директора агентства «СМК- недвижимость» Наталья Перепечаева:

— Представьте такую ситуацию: человек продает квартиру и выставляет максимальную цену за нее, а покупатель выбирает квартиру, ориентируясь по минимальной цене. Для чего нужен специалист? Для того, чтобы свести интересы продавца и покупателя к чему-то единому. Это непросто, но на то и специалист. Он подключится и как-то скорректирует цену. Например, в сторону уменьшения. Глядишь, появляется торг, а это уже полдела. Специалисты помогают вести не только ценовую политику, но и реально снижать риски. Или возьмем такой пример. Допустим, человек продает или покупает квартиру самостоятельно. Документы — на руках, задаток (деньги) — тоже. А если одна из сторон — мошенник?! Иное дело, когда сделкой занимается агентство. В этом случае и задаток, и документы остаются для экспертизы в агентстве. Отношения сторон — под контролем. Сделки сейчас зачастую выстраиваются в очень длинные цепочки. На каждом этапе — люди с их многочисленными запросами, условиями и просто капризами. А защитить надо интересы всех. Ну и представьте ситуацию, когда недвижимость сторон сделки в разных городах. Тут уж вообще комментарии излишни.

— Нередко у сторон возникают организационные и финансовые сложности, допустим, несогласованность сроков расчетов, — добавляет свое мнение генеральный директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чемёркин. — Без квалифицированного риэлтора решить этот вопрос невозможно. Надо помнить, что сделки не спасаются деньгами. Сделки осуществляются путем кропотливой, вдумчивой, оперативной работы риэлторов. Продавцы и покупатели квартир, конечно, взрослые люди, но часто они не умеют договариваться…

Отдельно требуется сказать о новостройках. Здесь клиенты агентств недвижимости по-своему привередливы. Один запрашивает квартиру с участием губернаторской программы, другой — с долей материнского капитала при расчетах. Всё это агентствам приходится учитывать. Агентство обязательно проверяет стройку на момент оформления покупки квартиры. Перечень застройщиков глубоко изучен риэлторами. И здесь есть риски, но прогнозы агентств недвижимости во много крат надежнее, чем те, что выстраивает продавец или покупатель, ориентируясь только на данные собственной интуиции или «разведки».

Такая «разведка» чаще всего сводится к тому, что продавец или покупатель приходит в отдел продаж фирмы-застройщика и спрашивают: мол, а вы меня не кинете, не испустите свой дух? Ну какой застройщик ответит, что уже дышит на ладан?.. Вот человек-одиночка и попадается в гнилые, но еще достаточно прочные сети горе-застройщика. И это в то время, когда у риэлторов — немалый банк надежных строительных организаций.

Риэлторы — не оперативники-розыскники, но у них широкие возможности. Агентства недвижимости учитывают опыт друг друга, в том числе и опыт коллег в других городах. Разумеется, в каждом агентстве свои правила, но у членов Профессионального союза риэлторов они более или менее унифицированы, требования договоров одинаковые. Если существует хотя бы минимальная возможность провести сделку, она будет проведена. Ну а некачественная услуга не сможет обеспечить сделку.

Неужели мы дожили до того, что клиенты уже и не жалуются на агентства? Бывает, жалуются, признают представители риэлторских контор, но, как правило, всё удается улаживать, не доводя до судебных разбирательств. У клиентов есть право досудебных переговоров. Можно, к примеру, добиться снижения стоимости оказанных услуг, если удастся доказать обоснованность претензий к агентству.

Что особенно вредит каждой из сторон, участвующих и организующих сделку? Больше всего — беспечность граждан. Порой диву даешься, как продавцы или покупатели заключают договор на одних условиях, а в мечтах наивно ожидают совершенно другого. Мораль проста: внимательнейшим образом изучайте то, что подписываете. Помните: договор — это обязанности обеих сторон, а не удар в одни ворота — ваши! К слову, будьте не менее бдительны и по отношению к агентствам недвижимости. Особенно в части того, что касается терминов и цифр стоимости вашей квартиры, собственности на нее и того, кому и сколько причитается при сделке купли-продажи. Это — рынок, он бывает жестоким.

Всё усвоили? Вот теперь можете сказать себе: «Пойду-ка я куплю квартиру!»