ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

«Имеется участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства — могу ли я построить на нем жилой дом?» (П. Васков, пос. Черепаново).

«Дайте толковое разъяснение: что такое кадастровый номер? Кадастровый план?»
(И. Татаринов, Новосибирск)…

Прокомментировать положения законодательства, регулирующие земельные правоотношения по этим и другим вопросам, мы попросили нотариуса Коченевского нотариального округа Елену Бокареву.

— Кадастровый номер — это не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, — рассказывает Елена Олеговна. — Он присваивается для идентификации объекта недвижимости, содержит его уникальные характеристики и воспроизводится в кадастровом паспорте. Получение кадастрового паспорта — это действие, предшествующее, как правило, передаче документов на земельный участок в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) для государственной регистрации права собственности. Необходимость предоставления кадастрового паспорта возникает также при переходе права собственности на землю к другим лицам. Кадастровый номер сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый паспорт представляет собой совокупность документов, в том числе план земельного участка и описание его границ, то есть в нем отражаются сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости.

— Елена Олеговна, бывает, проблемы у собственников возникают при желании поделить землю…

— Как известно, объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки; части земельных участков. Надо помнить, что земельные участки могут быть как делимыми, так и неделимыми. Делимым признается тот земельный участок, который может быть разделен еще на части — если каждая из частей после раздела образует самостоятельный земельный участок, который может быть использован без перевода его в состав земель иной категории. Федеральными законами могут быть предусмотрены исключения из этого правила.

Раздел земельного участка может быть произведен в результате оформления наследственных прав. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ земельные участки, принадлежавшие гражданам на праве собственности, наследуются на общих основаниях. При оформлении наследственных прав на земельные участки нотариус проверяет принадлежность этого земельного участка умершему и выдает наследникам свидетельство о праве на наследство на ту долю земельного участка, которая причитается каждому из наследников.
В свидетельстве о праве на наследство будет указано целевое назначение (разрешенное целевое использование) земельного участка и категория земель, на которых он расположен.

Обид при наследовании земли по закону не должно быть. Наследники получают равные доли. Бывают исключения, когда один из наследников отказывается в пользу другого наследника, и тогда доля второго увеличивается. Если кто-то не согласен и разрешить эту проблему не может путем переговоров, то остается обращаться в суд. Но как практик знаю: гораздо лучше, перспективнее для семьи, все-таки попытаться наследникам договориться и составить у нотариуса соглашение о порядке общего пользования земельным участком — кто, допустим, будет выращивать картошку, поливать грядки, строить парники, а кто, может быть, просто приезжать и отдыхать. Поверьте, ни один суд не в состоянии решить все эти и многие другие, связанные с землей, нюансы.

Кроме того, собственникам земельных участков необходимо иметь в виду, что нельзя, например, на участке для ведения крестьянского фермерского хозяйства заниматься промышленным производством или строительством жилья. При этом в свидетельстве о государственной регистрации права собственности вносится запись: «Без права возведения на них зданий и строений».

Наследники, отзовитесь…
Еще очень важный момент для ваших читателей: по нормам Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который был принят и вступил в действие 27 января 2003 года. В закон неоднократно вносились дополнения, в том числе и такое: в течение 8 лет, с момента вступления в силу, то есть до 27 января 2011 года, все ранее заключенные договоры аренды земельных долей, заключенные до этой даты, подлежат приведению в соответствие с Гражданским кодексом РФ. В противном случае 27 января 2011 года сданные в аренду земельные доли, но не переоформленные, будут считаться находящимися в доверительном управлении, а не в аренде. Понятно, что это будут уже иные условия работы. Руководителям предприятий надо пересмотреть свои правоотношения с лицами, у которых они арендовали земельные доли. Почему? Мы тут опять возвращаемся к вопросу наследования. Многих владельцев земельных долей за этот срок не стало. Поэтому приведение в соответствие с кодексом договоров аренды становится затруднительным. Прежде наследникам необходимо оформить свои права на земельные доли. При этом наследникам надо иметь в виду, что если в течение 3 лет сособственники участков не осуществляют владение и распоряжение ими, то такие брошенные участки по решению общего собрания участников общей долевой собственности могут быть соединены и выделены в самый невыгодный, худший по плодородию участок. Наследники часто живут в городе, им кажется хлопотным заниматься родительскими земельными долями (составляющими порой гектары земли), а потом, быть может, будут очень сожалеть.
— Так и хочется крикнуть громче: господа наследники, не теряйте время, оформляйте право собственности на земельные доли! Но что получится с юридическими лицами, которые продолжают работать на этих, «сиротских», долях?

— Их ждут трудные времена, если до 27 января 2011 года они не успеют привести свои отношения с владельцами (наследниками) земельных долей в порядок. Если, конечно, законодательно не будет продлен указанный срок.

Я картошку сажаю, а Иван — огурцы
Необходимо также помнить, что законодательством определены разные категории земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности физических и юридических лиц. Так, к примеру, не могут быть переданы в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения также существуют ограничения, связанные с тем, кто может или не может быть собственником такого земельного участка. Так, не вправе иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения иностранные юридические и физические лица, также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50-ти процентов. Зачем это предусмотрено, думаю, понятно: земля гарантированно должна и впредь оставаться собственностью граждан РФ.

Большой проблемы по определению участка, «делимый он или неделимый», думаю, не существует. Если земля находится в собственности муниципального образования, то предельный минимальный размер земельного участка определяется нормативным актом, принимаемым органом местного самоуправления. Для того чтобы не было вопросов, следует поинтересоваться: какой у вас участок — может он быть разделен в случае наследования или при необходимости совершения сделки? Здесь надо понимать, что регулирование земельных отношений в стране состоит из нескольких уровней, в зависимости от того, в чьем ведении находится земельный участок — есть федеральная собственность на землю, есть собственность субъекта РФ, муниципальных образований. В местных районных администрациях должна быть исчерпывающая информация о категориях и правовом режиме всех земельных участков территории. Знать ее надо, чтобы не нарушить законы землепользования.

При разделе земля делится на части, прежний объект права перестает существовать в прежнем виде, появляется два или три новых участка, права на которые, в зависимости от их категории, оформляются органами местного самоуправления, либо (если это земля относится к категории областного значения) распоряжением администрации Новосибирской области. Затем следует процедура регистрации в УФРС и выдача соответствующего свидетельства о праве собственности.