Станет ли ипотека панацеей?

В США и Европе, как известно, практически любой гражданин, имеющий постоянное место работы, может купить квартиру или дом, взяв ипотечный кредит лет на 30, и жить спокойно.

Сейчас и в России ипотека объявлена панацеей в решении проблемы жилищного вопроса. Но так ли это на самом деле? Насколько доступна она сегодня для населения? И будет ли доступна в самом ближайшем будущем? Пресс-конференция, на которой специалисты пытались найти ответы на эти и другие вопросы, состоялась на днях в пресс-клубе новосибирского Союза журналистов.

Родина ипотеки — Новосибирск
В сфере ипотечного кредитования заметно оживление: еще в прошлом году в Новосибирской области в этом сегменте работали только три банка, сегодня — 15. Кстати, наш регион на фоне страны является лидирующим, что совсем неудивительно, потому что один из «отцов» российской ипотеки — управляющий Новосибирским филиалом коммерческого банка «Сибконтакт» Александр Лубенец живет и работает в нашем городе.

По его словам, в 2000 году он впервые с группой коллег (в том числе и с депутатами Госдумы) попытался привить американскую модель кредитования в нашей стране. В течение 2001 года его банком было выдано аж три ипотечных кредита. При этом людей приходилось уговаривать. Заемщик должен был собрать пакет документов, состоящий из 48 справок. Органы юстиции не знали, что делать с закладными. В общем, сложностей в этой экзотической для России сфере было хоть отбавляй. Целых три года Новосибирский филиал банка «Сибконтакт» был за Уралом единственным, который работал по этой схеме. Сейчас время эксперимента закончено. Здесь для удобства клиентов создан ипотечный центр, в состав которого входят страховые компании, риэлторы, оценщики...

Сегодня ипотечный кредит хотели бы взять многие. Несмотря на то, что заемщику за кредит в течение 10 лет приходится выплачивать до 70 процентов «сверху», люди на это идут. Что, впрочем, неудивительно, ведь цены на недвижимость постоянно опережают рост инфляции, и собрать деньги на квартиру без займа совершенно нереально. Александр Лубенец сообщил, что за последние годы только в «Сибконтакте» выдано уже больше миллиарда ипотечных кредитов, с помощью которых новосибирцы приобрели около двух тысяч квартир. Сейчас ежемесячно выдается около 120 млн рублей. Можно и больше, только взять кредит могут, как утверждают эксперты, от пяти до десяти процентов семей.

Хотя надо отдать должное банкам, они в предвкушении большого рывка на этом сегменте экономики без устали трудятся над тем, чтобы их условия стали приемлемыми как можно большему числу граждан. Например, сегодня заемщику нужно собрать всего несколько справок.

В этом году банки пошли на то, чтобы сделать процентные ставки дифференцированными — в зависимости от суммы кредита и от первоначального взноса. Есть разнообразные программы по кредитованию квартир на вторичном рынке и в строящихся домах, под залог имеющейся недвижимости, на строительство коттеджей и т. д. Кроме того, каждый банк предлагает сразу несколько вариантов кредитования — с минимальным первоначальным взносом (20 или 10 процентов от стоимости жилья) или вообще без него, с ускоренным погашением займа, с разнообразными сроками выплат и т. д. «Гуляет» сегодня и банковская процентная ставка. В общем, простому обывателю, чтобы собрать информацию в 15-ти банках, потребуется не менее двух-трех недель. Кроме того, необходимо разобраться и сделать сравнительный анализ для того, чтобы найти приемлемый для себя вариант. Как говорит руководитель отдела ипотеки компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Елена Григорьева, клиенты часто обращаются с просьбой рекомендовать «хороший банк». Но, по ее словам, универсального банка на все случаи просто не существует. Необходимо его подбирать индивидуально, что обычно и делают риэлторы.

Банки боятся детей и строителей
И все же, несмотря на разнообразие программ, вписаться в ипотечную схему не так просто даже тем, кто имеет достаточно высокий по нынешним меркам доход. Наличие детей для многих является непреодолимым препятствием. Во-первых, чем больше детей — тем меньше так называемый «душевой» доход семьи. Во-вторых, из квартиры, которая под залогом в случае несостоятельности заемщика, можно выселить взрослых, а детей по российскому законодательству — нельзя.

Хотя с нынешнего года рождение второго и последующих детей станет положительным фактором. Дело в том, что за второго ребенка государство выплачивает матери 250 тысяч рублей, которые можно потратить на улучшение жилищных условий (или на обучение детей, или увеличить собственную пенсию).

И все же, несмотря на недоступность ипотеки для большинства россиян, именно она разогревает рынок вторичного жилья. Как считают эксперты, сейчас в срочном порядке необходимо инвестиции завернуть на строительство. Только при наличии большого числа предложений можно затормозить цены. Для этого, как отмечает заместитель директора фонда «Жилище» и группы компаний «Свой дом» Сергей Анисимов, больше подходит европейская модель кредитования, по которой средства всех граждан, вступивших в кооператив, объединяются в единый паевой фонд. Кооператив является юридическим лицом, поэтому он строит и приобретает недвижимость. Однако сегодня по такой схеме работает только Сбербанк. Остальные пока воздерживаются.

И вообще, несмотря на призывы правительства инвестировать средства именно в строительство, банки делают это очень неохотно. Например, по словам корпоративного директора промышленно-строительного концерна «Сибирь» Натальи Обложкиной, доля продаж строящегося жилья по ипотечному кредиту сейчас достигла 10 процентов.
Почему так мало? Финансовым структурам невыгодно кредитовать застройщиков по многим причинам. Одна из них — банки. По новому российскому законодательству они несут солидарную со строителями ответственность. Хотя сейчас выдумывают схемы обхода, но это, мягко говоря, не совсем корректно.

Деньги есть, квартир — нет
А строительный бум сдерживает сегодня тот самый 214-й Закон «Об участии в долевом строительстве…», который должен был защитить граждан, вложивших свои средства в новостройку. На деле из-за неповоротливости чиновничьего аппарата он создал практически непреодолимые сложности для строительных компаний. Сегодня работают только крупные концерны, которые успели войти на свои площадки до 1 апреля 2005 года — вступления в силу вышеупомянутого закона. Дело в том, что в соответствии с ним нельзя начинать строительство, пока не получены все разрешительные документы и не закончено проектирование. На все это требуется время, как правило, несколько месяцев, а то и больше. Не имея в наличии всего пакета разрешительных документов, нельзя по новому законодательству продавать квартиры в будущем доме.

Таким образом, сегодня на строительном рынке возникла пауза, которая может обанкротить мелкие и даже средние строительные компании. Между тем этот факт, наоборот, очень нежелателен. Именно сейчас строители нужны, как никогда.

Они говорят и о другой своей проблеме: земельные участки должны предоставляться с подведенными сетями коммуникаций. Однако цена таких технических условий бывает очень высока, что, понятное дело, повышает себестоимость строительства.

В общем, эксперты говорят об очень неприятных тенденциях: с одной стороны, раскручивающаяся ипотека подогревает рынок, с другой — законодательство, которое невольно сдерживает строительство. Таким образом, созданы «тепличные» условия для роста цен. И они уже галопируют в Москве, побив за короткое время все мыслимые рекорды. В Новосибирске на фоне того же «парникового эффекта» тоже получен первый «урожай». Как сообщила корпоративный директор промышленно-строительного концерна «Сибирь» Наталья Обложкина, с января по май рост цен на недвижимость составил 60 процентов. Хотя еще в прошлом году такое же повышение произошло за 12 месяцев.

Сегодня специалисты предупреждают, что быстрое развитие ипотечного кредитования в России при нынешних весьма слабых темпах жилищного строительства приведет к невиданным доселе гиперскачкам цен на рынке недвижимости.

Александр Лубенец считает: «Снижение процентной банковской ставки до семи приведет к увеличению спроса на жилье в 10 раз. Президент поставил задачу в 20 раз увеличить развитие ипотеки. Честно говоря, меня эта цифра пугает. Это кампанейщина».
Неужели снова — захотели, как лучше, а получится, как всегда?

На снимке: слева заместитель директора группы компаний «Свой дом» Сергей Анисимов, депутат облсовета Иван Мороз, управляющий Новосибирским филиалом ОАО «КБ «Сибконтакт» Александр Лубенец

Фотографии статьи

099-07.jpg