EUR 106.2493 Задел на краю
Без господдержки строительный рынок ждёт кризис: эксперты откровенно о положении дел в отрасли
Без льготной ипотеки и при высокой ключевой ставке Центробанка продажи у застройщиков просели на 50–90 процентов. Об этом и многом другом говорили на прошедшем в конце минувшего года традиционном заседании Регионального делового клуба строителей.
Напомним, Региональный деловой клуб строителей был основан в 2004 году как площадка для решения насущных проблем строительной отрасли Новосибирской области. Сегодня некоммерческое партнерство включает в себя 17 крупных строительных организаций и предприятий стройиндустрии региона. Организация работает в тесной связке с правительством области и законодателями.
Итоги-2024: полёт нормальный
Несмотря на то, что клуб в прошлом году отметил свой 20-летний юбилей, заседание получилось совсем не праздничным: отрасль сегодня переживает отнюдь не лучшие времена. Впрочем, далеко не в первый раз. И государство приходит на выручку строителям тоже отнюдь не впервые. Оно и сейчас не остается в стороне: подрядчики получают заказы на возведение различных социальных объектов и исправно получают за это деньги.
Стоит отметить, что год строительная отрасль завершила очень даже неплохо. По словам участвовавшего в заседании клуба министра строительства региона Дмитрия Богомолова, по итогам 2024 года в регионе было введено в эксплуатацию более 2,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 18 процентов выше планового показателя, установленного Минстроем России.
Конечно, это меньше, чем в 2023 году — тогда сдали в эксплуатацию три миллиона 100 тысяч «квадратов», но все равно это лучший показатель в Сибирском федеральном округе.
— Одна из главных проблем сегодня — это отмена льготной ипотеки, а также повышение ключевой ставки, — подчеркнул Дмитрий Богомолов. — Застройщики сформировали хороший задел на перспективу: судя по выданным разрешениям, в строительстве находятся более четырех миллионов квадратных метров жилья.
Как отметил глава регионального минстроя, с привлечением бюджетных средств в этом году введено в эксплуатацию 39 объектов социальной инфраструктуры, в том числе 13 объектов здравоохранения — девять ФАПов и четыре поликлиники, а еще четыре школы, 20 многоквартирных домов для работников бюджетной сферы и лиц из числа детей-сирот. В перспективе — реализация проектов комплексного развития территорий.
Десятки гектаров под комплексное развитие
О том, как в прошлом году велось строительство в столице Сибири, членам клуба рассказал заместитель мэра Новосибирска, начальник городского департамента строительства и архитектуры Евгений Улитко. По его словам, с начала 2024 года к 23 декабря в Новосибирске сдали 1599 новых объектов площадью 1,8 миллиона квадратных метров.
— Причем 1361 введенный объект — это жилые дома: 1265 индивидуальных и 96 многоквартирных, в том числе 11 долгостроев. Общее число квартир — 22 513, их площадь — 1,4 миллиона квадратных метров, — сообщил вице-мэр. — Объем строящегося жилья сегодня составляет 3,9 миллиона квадратных метров. Это 355 многоквартирных домов. Всего же за 11 месяцев прошлого года мэрия выдала разрешение на строительство 69 МКД. Для сравнения: за 2023 год было получено 68 разрешений.
Рассказал Евгений Улитко и о комплексном развитии территорий. По его словам, в городе уже реализуют 12 договоров о комплексном развитии территорий (КРТ) общей площадью более 40 га. Проекты предусматривают расселение 76 частных домов и 47 многоквартирных. Семь из них застройщики уже освободили. Градостроительный потенциал всех этих площадок оценивают в 742 тысячи квадратных метров жилья.
Как жить без льготного кредитования?
Казалось бы, все хорошо и перспективы есть. Но не так все просто. На конец прошлого года в регионе 28 тысяч квартир «зависло» без покупателей — об этом сообщила директор независимой исследовательской и брокерской компании «РИД аналитикс» Елена Ермолаева.
— Статистика продаж за 11 месяцев демонстрирует негативную динамику: реализовано около 23 тысяч квартир, что на девять процентов меньше показателей аналогичного периода прошлого года, — отметила эксперт. — В настоящий момент в городе возводится 227 жилых домов, из которых 184 находятся в активной стадии продаж. Ситуацию усугубило завершение программы льготной ипотеки на новостройки под восемь процентов с 1 июля 2024 года. За четыре месяца после отмены господдержки количество выданных ипотечных кредитов в регионе сократилось втрое. У некоторых застройщиков падение продаж достигло 50 процентов, у кого-то — до 90 процентов.
При этом, по словам Елены Ермолаевой, успешное завершение проектов связано со стремлением застройщиков максимально использовать остатки проектного финансирования.
— Несмотря на рост цен на жилье в 2024 году — 9,5 процента на вторичном рынке и девять процентов в новостройках, — аналитики прогнозируют серьезное падение показателей строительства и продаж в ближайшие два года при отсутствии новых мер государственной поддержки спроса, — высказала мнение эксперт. — Рынок балансирует буквально на краю пропасти, на грани серьезного кризиса. Без стимулирования покупательской активности отрасль может столкнуться с серьезными проблемами.
Ипотеку хотят многие, но…
И тем не менее, даже несмотря на безумные ставки, желающих взять ипотечный кредит хватает. Да только не всем его дают. Как рассказал управляющий новосибирским отделением Сбера Александр Солоп, в прошлом году в банк в день поступало в среднем 185 заявок на получение ипотеки. Реально же кредиты получала лишь четверть от общего числа заявителей.
— Трендом 2025 года, безусловно, будет снижение количества новостроек, — подчеркнул Александр Солоп. — В 2024 году средний чек жилищных кредитов в новосибирском отделении составил 2,46 миллиона на вторичном рынке и 4,27 миллиона на первичном. На рынке ипотеки произошло снижение количества сделок. Больше всего договоров долевого участия, или ДДУ, — 3845 было заключено в июне прошлого года, перед отменой льготной ипотеки. Потом был еще подъем в сентябре, после окончания сезона летних отпусков, — тогда их было заключено 3763. А к ноябрю число заключенных ДДУ упало до 1847.
«Работой строителей мы обеспечим»
Итак, по мнению экспертов, отрасль ждет стагнация, а то и падение. Если коротко, вероятная схема развития событий такова: квартиры перестают продаваться — застройщик становится банкротом — банку недострой не нужен. В итоге в «пролете» оказывается дольщик. Неужели нас опять ждут долгострои, от которых с таким трудом удалось избавиться?
— И депутаты строительного комитета, и новосибирские застройщики могут много рассказать про проблемы в строительной сфере. Они на самом деле имеют место, — отметил председатель Законодательного собрания региона Андрей Шимкив. — Радует, что, несмотря ни на какие сложности, реализация социально значимых проектов не останавливается. Понятно, что не все готовы идти на стройки за счет бюджета Новосибирской области. Тем не менее я так думаю, в 2025 году мы еще больше будем строить школ, ФАПов, домов культуры. Работой строителей мы обеспечим. Каждый год по-своему трудный, и он трудный не только для строительной отрасли — для любого бизнеса. Давайте будем находить компромиссы. Будем идти вперед даже при помощи бюджетных строек. Их очень много.
КОММЕНТАРИЙ
Андрей Травников, губернатор Новосибирской области:
— Последние пять лет каждый год приносят нам новые задачи, иногда совершенно неожидаемые и достаточно сложные, глобальные. В решении этих задач представители строительного бизнеса принимали непосредственное участие, за что им огромное спасибо. Конечно, я не упрощаю ситуацию, и 2025 год, наверное, тоже будет сложным. Сегодня для работы с застройщиками социальных объектов мы иногда используем достаточно жесткие механизмы. Например, предъявляем требования к расторжению контрактов в отношении тех, кто нас подводит. Но те, кто выполняет свои обязательства и даже строит с опережением, те и деньги получают вперед. Некоторые поправки в бюджет предназначены в том числе для того, чтобы поощрить и досрочно сделать оплату по тем объектам, которые наши добросовестные подрядчики сдают раньше срока. Мы можем гордиться нашей сельской ипотекой, первыми крупными проектами комплексного развития территорий, которые обещают быть достаточно красивыми. Это КРТ в районе волейбольной арены «Локомотив», Смарт-Сити и Клюквенный. И если в Клюквенном главная задача — создать условия для комфортной жизни, то в Смарт-Сити изначально предусмотрено ядро для развития бизнеса, производственной, инновационной деятельности.
