Лазейки точечной застройки

Генеральный план развития Новосибирска принят с расчетом на трехмиллионное население

Ее часто называют болевой точкой современной экономики. Точечная застройка — это нормальный элемент градостроительной политики или неизбежное зло? Возможно ли согласовать интересы бизнеса, жителей и общегородские нужды? Эти и другие вопросы обсуждаем с профессором Владимиром БАЛИКОЕВЫМ.

«Нормальная практика»?
— Владимир Заурбекович, как вы считаете, такой негативный фактор, например, как точечная застройка, преувеличен в мнении горожан или это «нормальная практика»?
— Нормальная, если исходить из общероссийского тренда. Считается, что термин возник после 1996 года, вместе с ростом спроса на недвижимость в освоенных и близких к центру районах Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и других крупных городов. Но нельзя при этом закрывать глаза на то, что большинство горожан точечную застройку воспринимают как реальное архитектурно-строительное зло.

Вот сводный список их резонов. Во-первых, повышается плотность застройки жилых кварталов, что не позволяет создать «гуманную архитектурную среду». В-вторых, сложившийся стиль города нарушается, возможно, очень красивыми зданиями, но вписанными в кварталы, совершенно с ними не гармонирующими. В-третьих, точечная застройка нагружает коммуникации инфраструктуры, которые не были предназначены для такого роста числа жителей.

Получается, что вместо детских, спортивных площадок и зеленых зон они получают кирпичные колодцы с бензиновым перегаром. И это беда не только Новосибирска.

Например, в Омске строится непонятное архитектурное строение впритык к уникальной застройке Любинского проспекта, за которую Омск еще в начале XX века назвали Сибирским Дрезденом. В Томске — старейшем и уникальнейшем в архитектурном смысле городе — исторический центр с молчаливого согласия городских властей сузился до трех параллельных улиц.

В Улан-Удэ жители никак не могут понять, как вместо запланированного в соответствии с генпланом развития города коттеджного поселка с детскими садами, спортивными площадками и зеленой зоной мог вырасти квартал высоток. По сравнению с такими посягательствами на исторический облик городов у нас в Новосибирске все-таки прослеживается более бережное отношение к общему облику города. Особенно в последние годы заметны штрихи облагораживания: новые памятники, фонтаны, малые архитектурные формы… Но они, конечно, не закрывают названную проблему.

— Депутаты горсовета Новосибирска еще несколько лет назад утвердили генеральный план развития города до 2030 года. Почему этот документ не стал радикальным «оружием» против точечной застройки?

— Во-первых, потому что многие участки земли к тому времени уже были отведены под такое строительство. Во-вторых, затрагиваются интересы слишком многих его участников, в-третьих, понятия «точечная застройка» нет ни в одном федеральном законодательном акте или документе. И строительную вольницу призвать к порядку юридически невозможно.

Более или менее официальную формулировку можно обнаружить на сайте нашего города: «точечная (уплотненная) застройка — размещение нового строительства в уже сложившемся квартале застройки с привязкой к существующим сетям коммуникаций, тепловым и энергосетям».

Чисто рыночный характер
— Существуют ведь различные СНиПы, ГОСТы, согласно которым есть предельно допустимые расстояния от красных линий, от соседних жилых домов. Почему эти требования никто не соблюдает именно в центральной части городов?

— Потому, что проблема носит чисто рыночный характер. По определению, генетически. Заглянем в ее корни.

Все строительные процессы подчиняются объективным экономическим законам, несоблюдение которых сокрушает субъект рынка, а соблюдение их, наоборот, выталкивает его наверх. Для наглядности рассмотрим пример сельскохозяйственного производства.

Собственник земли сдает землю в аренду предпринимателю, он нанимает работников и организует производство. При этом стоимость продукции формируется не по средним условиям, как в промышленности, а по худшим природно-климатическим условиям. Общество обязано возмещать людям затраты и обеспечить хотя бы небольшую прибыль. Иначе они уйдут с этого производства, а это обществу обойдется значительно дороже.

Отсюда два вывода: первый — сельскохозяйственная продукция принципиально дороже промышленной, второй — предприятия, работающие в лучших природно-климатических условиях, получают дополнительный доход — земельную ренту.

Допустим, в Болотнинском и Краснозёрском районах НСО сеют пшеницу. Осенью болотнинцы получили 20 центнеров с гектара, а краснозёрцы — 55. Последние разве лучше работали? Нет. Болотнинцы работали не хуже. Разница в 35 центнеров получена за счет более высокого плодородия земли. Но цена зерна формируется по условиям производства Болотного — допустим, 7 000 рублей за тонну. Краснозёрцам зерно из-за высокого урожая при одинаковых издержках обошлось в 3 000 рублей. Поэтому они будут иметь на каждую тонну зерна 4 000 рублей дополнительного дохода. Это та самая земельная рента, которую получит не крестьянин и не фермер, а земельный собственник.

Рента местоположения
— Вернемся к нашей проблеме: совершенно одинаковые квартиры с одинаковыми издержками строительства можно строить на Затулинке и в центре города...

— Цена квартиры в центре города будет выше на сумму стоимости удобств и услуг, отсутствующих на Затулинке, но имеющихся в центре, где они находятся в шаговой доступности. Это и вызывает ту самую ренту местоположения, которая является дополнительным доходом, притом превышающим по размерам нормальную экономическую прибыль.

Она является источником всех зол, порождаемых точечной застройкой. Обратим внимание, что ни одна строительная организация не занимается точечной застройкой на окраинах города. Только в центре: здесь цены на жилье при одинаковых издержках строительства значительно выше, иногда в два-три раза.

Из-за этого процент непроданного жилья в центре значительно выше, чем в целом по Новосибирску. Строительные организации экономят еще и на прокладке инфраструктурных сооружений и коммуникаций. Они ведь врезаются в уже существующие.

Проявить политическую волю
— Возможно ли влияние новосибирцев на этот процесс? Каковы в связи с этим перспективы реализации генплана Новосибирска?

— Рублем они уже реагируют, не покупая по завышенным ценам квартиры.

Основные положения генплана Новосибирска предусматривают развитие общественного центра города «с усилением его представительских и общественно-культурных функций», формирование новых общественно-деловых комплексов, торговых и рекреационных центров. В числе других заявленных целей — создание «высокоэффективной транспортной системы с преимущественным развитием магистралей и линий скоростного движения».

В плане — каркас будущего мегаполиса не на 1,5 миллиона жителей, а на три и даже больше. Масштаб такого планирования вполне может грешить забвением некоторых «мелочей» вроде ликвидации парковых зон, возведения небоскребов…

В принципе все решения отданы на усмотрение муниципальных властей, на благоразумие которых и приходится рассчитывать жителям Новосибирска. Впрочем, они далеко не безучастны и активно влияют на градостроительную политику через общественные организации и… выборы.

Сейчас город должен внимательно прислушиваться к заявлениям кандидатов в мэры. Понять, кто из них сможет проявить политическую волю, решая градостроительные проблемы. Ведь уже ясно, что при наличии законодательных прорех только экономическими рычагами неконтролируемую точечную застройку не изжить.

Есть возможность высказать свои предложения будущему мэру, кого бы ни избрали жители. Например, обязать его избавиться от точечной застройки как идеологии градостроительства, свести ее к определенному контролируемому минимуму, создавая для застройщиков «точек» особые условия строительства, обременяя их какими-то общественно значимыми проектами.

Любая неизбежная точечная застройка должна лежать в русле требований генплана развития города и быть реально согласованной с жителями квартала, где это строение будет возводиться. При реализации этих требований точечная застройка перестанет быть общественным злом, вызывающим столь негативную реакцию всех тех, кто живет и работает в Новосибирске и, самое главное, любит свой город.

СПРАВКА
Владимир БАЛИКОЕВ, доктор экономических наук, профессор, выпускник МГУ, лауреат премии Президента РФ в области образования. Подготовил и издал 14 учебников, 4 монографии и более 200 научно-исследовательских и учебно-методических работ. В настоящее время преподает в Новосибирской государственной архитектурно-художественной академии.

Фотографии статьи

Фото из архива редакции