Подмочили репутацию ипотеке

Если коротко, то, следуя логике суда кассационной инстанции, освободиться от ипотеки очень просто: достаточно самовольно реконструировать или перепланировать предмет ипотеки (квартиру, дом, производственное помещение и т. п.) — и ипотеке конец. Например, гражданин въехал в квартиру, заложенную по ипотеке, в которой не все устраивает в части комфорта, и вот он убирает перегородку и объединяет прихожую с одной из комнат, а ванную расширяет за счет кладовки, а потом вызывает БТИ и все юридически оформляет. Теперь кредитор не может забрать квартиру.

«А» и «Б» сидели на трубе…
Разве такой абсурд возможен? — с обидой удивятся те, кто долгие годы исправно платит по ипотеке.

Вполне возможен. Вот пример из одного судебного дела, начало которому было положено в марте 2008 года, когда по договору ипотеки директор одного новосибирского завода «А» передал в залог принадлежащее ему производственное здание в обеспечение обязательств перед кредитором завода «Б». Как следует из материалов дела, договор прошел государственную регистрацию, запись об ипотеке была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А потом по разным причинам, об объективности которых не будем сейчас распространяться, завод «А» не стал исполнять обязательства и подал заявление о банкротстве. Конечно, в соответствии с Законом «Об ипотеке» залогодержатель «Б» обратился по месту нахождения здания, в Ленинский районный суд Новосибирска с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. И вот тут — внимание! — происходит интересный момент: директор завода «А» подает встречный иск о признании договора ипотеки незаключенным. В исковом заявлении сообщалось о том, что собственник заложенного объекта недвижимости и его арендаторы провели в здании перепланировку.

Ну, и что из того, удивится неискушенный читатель, надо было — и сделали, им, может, так удобней. Неизвестно, был ли подобный прием просчитан юридической службой завода «А». Но итог судебного рассмотрения в Ленинском районном суде вполне устроил ответчика: суд принял решение отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки и удовлетворил встречный иск, признал договор ипотеки незаключенным со ссылкой на 432-ю статью ГК РФ: отсутствие согласования сторонами предмета ипотеки. То есть один не предусмотрел, что захочется сделать другому с предметом договора. Но как реально это можно было предусмотреть? Сегодня одно захочется, а завтра другое. В районном суде запутались? Нет, такую логику действий одобрили и в кассационной инстанции Новосибирского областного суда, который оставил решение первой судебной инстанции в силе.

А теперь некоторые выводы из ситуации и предположения о последствиях.

Давайте здраво рассуждать: был договор ипотеки заключен или нет? В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Такая процедура была соблюдена. В суде залогодатель оправдывался: злого умысла не держал, перепланировку предмета ипотеки вели третьи лица, арендовавшие помещение для своих нужд. Но ведь по закону залогодатель (ст. 30, 32, 33 Закона РФ «Об ипотеке») должен сохранять предмет ипотеки и требовать от третьих лиц устранения любых действий, наносящих вред предмету ипотеки. Если же залогодатель не сумел сохранить предмет ипотеки в неизменном виде, то это, как следует из норм закона, можно квалифицировать как нарушение условий договора ипотеки со стороны залогодателя, и только.

Суд ошибся второй раз? Хорошо, если ситуация будет поправлена. По смыслу и предназначению судебная система должна содействовать укреплению договорных отношений и предсказуемости делового оборота. Если подобная практика продлится, последствия предугадать просто — никто, конечно, не даст ипотечный кредит, если реально не будет гарантии его возврата. Кто при этом пострадает в первую очередь, тоже понятно — это добросовестные, уже состоявшиеся заемщики и масса тех граждан, кто только в ипотечном кредитовании мечтает решить свои социальные проблемы.

Злоупотребили правом
Судебный казус — другого определения подобрать не могу — по причине своей неординарности стал предметом интереса электронных изданий и печатных СМИ. Есть реакция и юристов, как практиков, так и представителей науки.

Олеся Полунина, директор юридической компании «Тонг» считает что такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения. Такие действия сторон подлежат оценке как злоупотребление правом.

С ней согласен Сергей Карпекин, директор ЗАО «Сибирская юридическая компания».

Если решение останется в силе, то ипотечные кредиты просто перестанут давать, считает он.

Святослав Мороз, директор ЗАО «Сибирское правовое агентство» отмечает:

— При заключении договора ипотеки должник получает выгоду сразу (в виде полученного кредита), а кредитор — только после наступления обстоятельств невыполнения обязательств. Причем это может случиться и через 10, 20 и более лет: ипотека может обеспечивать и долгосрочные обязательства. Получается, что кредитор (залогодержатель) совершенно не застрахован: ни договором, ни его государственной регистрацией, ни данными государственных информационных регистров.

Дело об ипотеке оказалось настолько неожиданным, что его прокомментировали доцент Сургутского государственного университета Вячеслав Манин и доцент Пермского университета Роман Чикулаев, которые усмотрели в определении облсуда «нарушение принципа разделения властей», по сути, суд отменил Единый государственный реестр прав.

Есть информация, что потерпевшая сторона намерена обжаловать судебный вердикт. Бесспорно, суд должен восстановить добрую репутацию ипотеки. Газета намерена проинформировать читателей об итогах этого неординарного судебного разбирательства.