Ипотечные тайны

Как получить налоговый вычет
Для того, чтобы быстрее погасить кредит, можно задействовать материнский капитал. Если вся сумма или ее часть пойдет на выплату ипотеки, то ее можно использовать сразу же после получения сертификата. При этом кредит может быть оформлен как на маму, так и на папу ребенка. Единственное ограничение — с помощью материнского капитала нельзя погашать штрафы, пени и неустойки по кредитам.

По всем ипотечным кредитам можно получить имущественный налоговый вычет. Чтобы его оформить, вам нужно передать в налоговую инспекцию вашего района целый ряд документов. Вам придется написать два заявления: одно — на предоставление имущественного вычета; второе — от супругов на разделение долей. Помимо этого нужно принести подлинник и копию документов на квартиру, а также об оплате сделки. К ним требуется приложить справку от банка о выплаченных за прошедший год процентах. Затем вам придется заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и получить на работе справку о начислении и уплате подоходного налога.

Как только ваше заявление будет рассмотрено, вы получите назад 13 процентов от выплаченной по кредиту суммы. С первого января 2008 года максимальный размер суммы, с которой осуществляется имущественный налоговый вычет, составляет 2 000 000 рублей. Таким образом, вы сможете возместить до 260 000 рублей только с суммы уплаченных процентов.

Если вы берете ипотеку на строящееся жилье, то сможете получить налоговый вычет только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Важный момент: если в договоре на строительство указано, что вы должны самостоятельно провести внутреннюю отделку, то у вас появится возможность получить налоговый вычет с суммы, на которую вы купите отделочные материалы. Главное — приобрести их до того, как вы получите свидетельство государственной регистрации права на квартиру.

Впрочем, и у имущественного налогового вычета есть несколько ограничений. Во-первых, его нельзя получить с той части ипотеки, которая покрывается материнским капиталом. Во-вторых, сумма налогового вычета распределяется между всеми совладельцами жилья. В-третьих, каждый человек может получить имущественный налоговый вычет только один раз.

Камень преткновения
Если вы берете ипотечный кредит, то по закону одним из созаёмщиков обязательно становится ваш муж или жена. В связи с этим у многих возникает вопрос: как быть тем людям, которые разводятся и одновременно выплачивают кредит? Увы, но разделить или разменять квартиру можно только после полного погашения кредита, ведь до того ипотечная жилплощадь принадлежит банку. Есть несколько вариантов решения этой проблемы.

Вариант первый — переоформить кредитный договор. В этом случае один супруг перестает быть созаёмщиком другого. Тот, у кого остается квартира, должен будет представить новую справку о доходах, чтобы доказать, что сможет выплатить кредит в одиночку, либо найти нового созаёмщика.

Вариант второй — муж и жена продолжают быть созаёмщиками и выплачивают каждый свою часть платежей. При этом каждый из них останется собственником жилья, и когда кредит будет погашен, не живущий в квартире супруг сможет продать свою долю.

Вариант третий — с согласия банка продать квартиру через агентство недвижимости. Из полученной суммы супругам нужно будет погасить оставшуюся часть кредита согласно условиям договора. Остаток вырученных денег будет разделен по суду, как и любое другое совместно нажитое имущество. Увы, но этот вариант практически невыполним, поскольку новый покупатель должен будет сразу выплатить всю стоимость квартиры.

Не тушуйся, перекредитуйся
Многие банки сейчас предлагают программы перекредитования, то есть выдачи крупных кредитов для погашения ипотеки, взятой в другом банке. Как правило, банки редко идут на рефинансирование собственных кредитов, потому что это им просто невыгодно. Сторонние банки выдадут вам деньги на погашение ипотеки только тогда, когда вы подтвердите, что не имеете задолженностей по предыдущему кредиту и ваша зарплата не понизилась.

Некоторые банки Новосибирской области — например, «Сбербанк» или «ВТБ24» — рефинансируют кредиты, только если сумма нового кредита не превышает 80 процентов стоимости квартиры.

Рефинансирование по ипотечному кредиту наиболее выгодно, если разница в размере ставки составит два-три процента и если ваш кредит взят на крупную сумму. Предположим, вы взяли кредит в 3 000 000 рублей на 15 лет под 13 процентов годовых. Ежемесячный взнос при таких условиях составит 38 000 рублей в месяц. Если через три года вы решите перекредитоваться под ставку в десять процентов, то будете ежемесячно платить 33 200 рублей. В результате за оставшиеся 12 лет вы сможете сэкономить 276 000 рублей. А вот если вы увеличите сроки возврата кредита, то, скорее всего, потеряете в деньгах. Оформив новый кредит на 15 лет с момента перекредитования, вы будете платить 29 820 рублей в месяц, но в итоге выгадаете не более 104 000 рублей. Увеличение срока кредита до 20 лет позволит уменьшить платеж до 26 700 рублей, но в итоге вы переплатите 945 000 рублей.

Перерегистрация ипотеки занимает некоторое время, и возможно, что первые взносы новому банку вы будете платить по старой кредитной ставке.

Кредит кредиту не товарищ
Помните, что при оформлении ипотеки вы можете столкнуться с одним неприятным ограничением.
— При выдаче
ипотечного кредита банк учитывает, есть ли у человека какой-то другой кредит, — рассказывает начальник отдела розничного бизнеса банка Александр Поликанов. Если такой кредит взят недавно, то при определении максимальной суммы ипотеки банк обязательно принимает во внимание необходимость его возврата. В этом случае сумма ипотечного кредита может быть меньше.

Действующие в Новосибирской области банки не стали исключением. Так, «Райффайзен- банк» принимает во внимание даже небольшие суммы ежемесячных выплат по другим кредитам. По расчету кредитного калькулятора этого банка семья с ежемесячным доходом в 40 000 рублей и без каких-либо других кредитных выплат может получить 1 200 000 рублей сроком на десять лет под 13 процентов годовых. Если же у такой семьи будет хотя бы 3 000 рублей выплат в месяц по другим кредитам, то они смогут рассчитывать только на 1 000 000 рублей.